在《富人加仓抢房；普通人观望等待》一文中，@房地内参 提到：支撑上半年深圳楼市的，是南山、福田、宝安的豪宅，尤其是南山的豪宅平均开盘去化率都超过了76%，甚至日光。

今天想说的不是豪宅市场，而是深深陷入迷茫与挣扎的深圳刚需市场，尤其是话题中心的光明和深圳西部。

根据数据统计，上半年光明入市新盘，当日开盘去化率则低至32.19%，遭遇了“滑铁卢”式的成交暴跌。

今年上半年，光明取得预售证的新盘共6个，其中含住宅的项目4个，累计住宅1997套。

年初开盘的星河天地华邸销售成绩略有看头，但到今天为止，网签备案数据显示，星河天地华邸仍有一整栋楼尚处于“期房待售”状态。

而6月入市的特发观月台和深业云筑两个项目，预售价约4.7万元/平。数据统计，这两个项目可售住宅约1107套，但截止开盘当天只入围449批购房客，总认筹率仅40%。

更甚的是，现在光明入市的新房住宅，甚至开盘打91折毛坯价不到4.3万/㎡，但开盘当天去化率尚不足一半。也有93折开盘价不足4.4万/㎡，但751套房最终认筹率只有30%。

不止于此，加上2021年下半年入市的一些光明新盘，也在打折卖，销售期之长让不少人一脸懵“怎么还没卖完”！

半年时间，转折之大，整个市场变化之大，刚需扎堆在观望等待，不敢轻易在诸多不确定性市场中投入半辈子积蓄。曾经豪气在光明砸钱拿地的开发商，简直是在浴血奋战，各种促进销售的花式营销、一口价、特惠房层出不穷。

即便如此，去化效果依然式微。在@房地内参 看来，若整体市场环境未有明显向好信号，利率市场尚未体现更大降低空间，刚需依然会持续理性，谨慎买入。

曾经是刚需扎堆、疯狂涌入的光明，现在如此“冷门”，打得不少开发商措手不及。回看2020年的光明市场，极其火热，甚至有人宁愿加价也要买入。

当时，某粉丝客户私信我们谈某央企新房开盘的感受，就是“进入系统没两分钟，都快选光了，赶紧快手挑一个，就怕买不到”。而她当年买入的新房价格，比今年光明备案的任一个住宅新盘都要高出5000-7000元/㎡，每次对比价差，还月供时心都在滴血。

不止是光明，曾经同样火热的深圳西部，部分新房市场更是骤冷。

位于福永的润峯云上府659套开盘去化率大概87%，位于沙井地铁站附近的招商雍和府174套房源开盘去化率约80%。

这是网红盘当下的正常表现，网红盘日光已经是过去式。

再说6月15日开盘的西乡山海公馆，107批客户选501套住宅，建面约67-106㎡，备案价6.91万/㎡，打骨折后价格5.88万/㎡。开盘当天线上选房约41套，去化率仅8%，称之为上半年深圳楼市去化率最低的住宅也不为过。

更让人意料不到的是，位于地铁11号线碧头站的深铁璟城，第一批推售1243套住宅，主力户型为75-152㎡2-4房，带装修均价4.85万元，启动诚意登记后，截止6月20日有效认筹234批，有效认筹率仅19%。

对比2021年下半年入市日光且同样是地铁上盖的光明深铁瑞城，同处松岗的日光网红盘新世界松风明月，深铁璟城即便有国企品牌+地铁上盖加持，也十分“惨不忍睹”。

深圳楼市的底，摸到了吗？刚需不敢买房了吗？

有人说是疫情的影响，其实2020年的时候同样处于疫情期，只是封控得没那么频繁，多米诺骨牌效应也没有特别明显。

归根到底，一是深圳楼市政策的一直严控，首套房票太珍贵了，刚需更期待用到极致，不但要一步到位更要高价值空间。而刚需的理性，加上不少新房住宅的潜在价值，尚且不足以让买家疯狂；

二是房地产行业爆雷事件的频发，不确定因素增加，刚需手上的钱紧张，且契机尚未完全体现，“等等吧”的心态持续在发酵。

但是，从本质上来说，深圳新房住宅市场供应量是极低的，刚需群体数量也是极其庞大的，比豪宅市场客户多得多了。

目前深圳楼市呈现明显的“买方市场”，对刚需来说，反而是挑选有潜力价值房产的好时机，只是在挑选的时候对专业要求更高，毕竟再也不是过去的普涨时代可以闭眼买了。

最后再次提醒：钱是最敏感的！现在的深圳楼市，除了这些，你又看到了什么？