上周末@房地内参 举办的讲座上，有客户提问：前海跟宝安中心区这两个区域的投资价值更好？

当时我们提醒：无论前海还是宝中，都是深圳西部发展主流，大方向则是北比南强，但必须注意的是房产的具体选择。

特别提到的宝中，作为前海核心片区，这几年来作为热门片区，无论置业还是投资，都是深圳人关注重地。

近日，宝安中心区城市设计优化国际咨询、宝安创业路商务大道策划及城市设计国际咨询的先后启动，则为宝中及周边片区的大蜕变，再次下了重药。

01）耗资千万策划咨询！宝安创业路商务大道，总统筹13.4平方公里

近日，从市规划和自然资源局、宝安管理局获悉，宝安创业路商务大道策划及城市设计国际咨询正式启动。

奖金最高400万，累计总奖金1000万！这等大手笔，足以可见宝安区对这条商务大道的重视。

商务大道将进一步优化空间形态和功能业态，稳步提高商业商务的服务品质和竞争力，打造消费新高地。


项目区位示意图

宝安创业路商务大道位于宝安区新安街道，地处广深港澳科创走廊，也是宝安都市发展轴的核心节点。

商务大道南部紧邻宝安中心区与前海合作区，周边集聚有铁仔山、尖岗山等高新区和留仙洞总部基地，随着城市能级不断提升，将成为一条联动“现代服务业”与“智能制造业”的城市轴线。

此次国际咨询范围包含两个层面：统筹城市设计范围、核心城市设计范围。

统筹城市设计范围：面积约为13.4平方公里，西南起海秀路，东北至留仙三路，沿创业路两侧约1~1.5千米范围内的带状区域。

核心城市设计范围：面积约为5.3平方公里，西南起新湖路，东北至留仙三路，沿创业路两侧约500米范围的带状区域，包含灵芝公园、新安公园、新安广场和新圳河等重要的公共空间和尖岗山产业园片区，同时纳入了多处风貌亟需改善的老旧社区和厂房。


项目设计范围

沿线主要项目包括：壹方中心玖誉、壹方城、万科生活广场、海雅缤纷城、中洲中央广场、勤诚达22世纪、尖岗山产业园、华润雪花啤酒厂旧改项目等。


项目现状主要商业设施分布示意图


本次国际咨询基于创业路沿线及周边先进制造业与商业服务业的现实基础，多元的城市文化生活资源以及优越的区位条件，把握前海扩区、新安纳入深圳都市核心区的机遇，希望将创业路沿线地区建设成为集中展现宝安城市繁华与创新力量的商务大道；
以创业路为轴，探索智能制造业和现代服务业在城市空间中的创新复合，打造生产、生活、生态高度融合的示范城区，并带动周边地区发展，构建连续的城市活力片区。

本次国际咨询将立足于“前海+宝安”区块联动、“旧城+新城”缝合共生、“智造+服务”创新复合、“商业+商务”多元共赢的工作目标，将创业路沿线打造为“对话世界、国际一流、湾区标杆”的商务大道。

本次国际咨询包括四个方面重点工作：

商业产业策划

探索现代服务业与智能制造业的融合，研究片区商业产业发展定位及方向，对商业商务业态、模式、规模等进行分析，提出业态布局、空间模式、运营等方面的建议。

公共空间营造

统筹规划片区公共空间，优化商务大道两侧、新圳河、新安公园、灵芝公园、创业立交、广深高速沿线等公共空间要素，结合商业策划，建立高品质的公共空间环境。

新老城区融合

关注新老城区的历史、文化、居民及城市风貌，促进新老城区融合共生，提升城市形象。

交通组织优化

建立与总体定位与开发规模相匹配的综合交通体系，对片区交通组织提出细化与优化建议。考虑轨道站点周边的地上地下一体化开发、与商业业态的组合关系。

在充分考虑上述四个方面内容后，提出具体的城市设计控制指引、存量空间再发展指引、规划实施策略和路径等具体的设计指引，指导后期建设。


项目区位示意图

本次国际咨询采用“公开征集”的方式，分为“资格预审阶段、方案设计及评审”两个阶段：
资格预审阶段：综合考虑公司资信、公司相关业绩（空间规划设计及商业策划方面）、团队实力及概念提案，由主办方依法组建资格预审委员会，评选出5家入围单位（无排序），及2家备选单位（有排序）进入方案设计阶段。方案设计及评审阶段：5家入围单位递交设计方案，由主办方依法组建方案评审委员会，进行方案评审及排名，对应机构将获得相应奖金。
依据方案评审委员会对提交的设计方案进行评审及排名，5家入围单位将获得如下咨询奖励：

第一名：获得奖金人民币400万元；第二名：获得奖金人民币300万元；

其他合格的入围单位（3名）：各获得入围补偿费人民币100万元，共计人民币300万元。
02）宝安中心区城市设计优化国际咨询，覆盖滨海和大铲湾，总约719公顷

不止于此，宝安正在进行的还有“宝安中心区城市设计优化国际咨询”，寻找具有“国际标志性滨海城市坐标”的高水平设计方案，指导片区高水平规划、高标准建设。

咨询的统筹设计范围，涵盖宝安滨海片区和大铲湾片区，总面积约719公顷。

其中重点设计范围包含宝安中心区中轴线东西侧两个未出让用地相对集中的组团，总面积约201公顷。

公告显示，经过二十多年的规划建设，宝安中心区已初步发展成为外部交通畅达、内部交通便利，公共文化设施集聚、商业游乐设施配套齐全的宜居乐业之城。随着前海合作区的扩容，宝安中心区的城市能级得到进一步提升，将抓住这一历史机遇，加快打造城市形象更具特色、空间品质更具吸引力、城市功能更加完整、人文艺术氛围更加浓厚、城海关系更加紧密的现代化国际化创新型城市活力新中心。

为充分用好前海扩区政策赋能、做好规划衔接、提升宝安中心区发展能级，开展宝安中心区城市设计优化国际咨询，以国际经验、世界眼光，寻找具有“国际标志性滨海城市坐标”的高水平设计方案，指导片区高水平规划、高标准建设。

据悉，目前在宝安图书馆1楼南门处已展出一组模型，可以清晰直观地展示了未来宝安中心区中央绿轴的功能布局与规划设计。

根据模型展示，宝安中心区中央绿轴向海整体延续，不但优化了海滨广场功能，更为市民朋友提供了步行直通图书馆、青少年宫、湾区书城、滨海廊桥、滨海演艺中心及欢乐港湾的便捷舒适慢行走廊及休闲空间。


宝安中心区中央绿轴西南鸟瞰图

据了解，该组模型是宝安区湾区发展事务中心借鉴国内外先进理念，为中央绿轴打造的“滨海绿厅”设计方案。

需要注意的是，由华侨城代建打造的宝安中心区滨海滨海廊桥——这座全国首个空中、地面、地下“三位一体”的复合式城市绿廊已全面开放。

作为前海湾区域首个连城达海的慢行系统，滨海廊桥通过构建立体连续、生态多元、开放共享的城市公园，将滨海活力延伸至城区绿轴，实现了宝安中心区海城相连，也再次刷新了宝安的城市辨识度和美誉度，成为市民打卡散步的城市新地标。


不得不说，宝中的城市设计及发展规格，已经是较高水准，甚至在诸多城市里更胜一筹。

而且现在的宝中及创业路商务大道沿线结合起来，未来呈现的城市面貌以及商务商业、居住层级都逐步完善，呈现的价值空间还将更大。

就目前来说，宝中目前具备“五重稀缺”资源的房地产项目，其实并不多，提醒大家侧重可以关注的是华侨城欢乐港湾的海府一号，壹方中心玖誉，华侨城的瑞湾府，宝辰，宝湾等，都是不错的标杆项目。