前面说了《强制停贷的紧急分析与重要提醒》,其实房地产整个行业要更加规矩起来了。以前的规矩是不够的。
就比如说按揭贷款,绝大多数都是提前两年就开始要还贷。房子都没拿到手就开始还贷款了,这个规矩没有建立起来,对业主是巨大的威胁。
通行的规矩是什么呢?是房地产可以预售,因为房地产的生产周期不会短于两年。如果不允许预售的话。是不匹配这种超长生产周期的特征的。但问题是按揭这个做法简直就是个巨大的漏洞。
如果有人想利用这个,他完全可以做到。比如说就去拉一块地,然后就开始建设。尽快销售。然后就拿到款。拿到款之后他就可以不管了,想个法子破产了。然后这个老板钱赚到了,说不定你还拉他没办法。
所以应该修改为什么呢?就是继续可以预售。预售资金监管,如果烂尾还给买家。但是真正还贷是放到拿到房子之后。而且不仅仅是入驻,而是真正的拿到房产证。这个时候才开始还贷。就不存在这种漏洞了。
当然这样做的另外有一个配套就是开发贷要相对宽松。以前房地产企业,事实上是把购房者当做一个融资对象,那以后房企就直接找银行贷款开发。
正因为咱们的房地产缺乏必要的规矩,之前其实也想补救的。但是补救的时候迟迟没有动银行。是怎么补救的呢?就比如说要提高预售的条件。
原来是开工建设就可以预售,后来提高到出地面,然后再提高的建到一半,然后再提高到2/3,然后再提高到封顶才能预售。
但这种补救的方法是不完备的。是时候动动银行的奶酪了。房地产是金钱的游戏,本质上是一种金融行为。
你不能把它当做一个单纯的工程去管。上述提高预售条件的做法,事实上是工程思维。管理房地产一定要转向金融思维。
正因为楼市管理的思维有点偏差,所以导致乱象频出。你可能再也找不到像房地产这样的领域了:
土地必须高价,房企不能赚大钱。如果不行就竞房价,进配建,限房价。
房价不能涨也不能跌。
不让自由买也不让自由卖。
买房行为被污名化,似乎买房就是炒房。
然后锁死所有家庭最重大的资产,管你什么应急自救需求!
……
上面的这些做法。事实上制定了一个极端的高标准。就是房地产既重要,又稳定,还听话。既来钱,又无求,任折腾。反正房地产必须成为一个只来钱没废话、不需要责任的领域。
当然如果咱们国家真的有这么个极端的高标准的领域就好了,那我们就成为永动机了。但可惜没有这样的领域成长。
而且这种极端的高标准的思维本身就有问题。这么高的标准连人都配不上了。并不是标准越高越好的。标准太高了,人配不上了,人们就会躺平了。躺平的镜头就是绝后的。
让房地产走向保障归保障、市场归市场的道路。允许一些在规则条件下的自由发挥。让市民有一定的主动性能动性,这样的话哪怕房价大跌,大家也是充满预期的。因为自己是能够去调整的,现在完全固化了,所有的人都无能为力。
但是土地经济影响甚远啊,因为人的生命也是土地的产物。对土地经济如此管控,必然会导致人们的心理建设。转向所不希望的那方面。土地经济的吃干榨净和完全固化,才是生育率暴跌最大的罪魁祸首。
重大提示:还款压力暴降2/3
极好:换贷相比按揭还款压力降2/3。有些优质限价新房甚至可做到以租抵供,久违了!有志者找19864581383小参,但别来凑热闹哦。