导读：
■深圳顶豪再创新高：成交单价37万/㎡
■不断刷新纪录，深圳豪宅破局
■没有最高，只有更高！
■有效房产供应还将跳水，重点关注这范围！
正文：


■深圳顶豪再创新高：成交单价37万/㎡

近期深圳顶级豪宅市场，又燃爆了。

海上世界双玺，一套约221㎡底复以8220万成交，折合单价约37万/㎡！再一次捅破了深圳顶豪房价天花板。

今年年初，双玺一套425㎡大平层，卖出了1.1亿，成交单价25万+/㎡！

去年8月中旬，双玺二期一套336.15平米房子拍卖成交，总价8137万元，折合成交单价24.2万元。若算上税费成本920万左右，综合总价9057万左右。

可以说，这两年来，无论在单价还是成交总价，双玺一次又一次刷新自己的记录。

这是深圳富人对顶级豪宅的高度认可，也是资本对城市稀缺资源的极致追求。

■不断刷新纪录，深圳豪宅破局

除了双玺，深圳其他豪宅的表现也毫不逊色。近期成交的系列数据，有迹可寻。

7月下旬，华侨城天鹅湖花园二期成交了一套269.82平4房6080万，单价22.5万元，而且还是毛坯房。

同时，新天鹅花园二期29楼也以6600万元左右卖出了一套，单价24.7万元/㎡。

而大家关注较高的半岛城邦三期，8月1日成交一套168.6㎡4房，成交价约4700万，单价27.88万元/㎡。

当很多人对深圳顶豪房价的印象还停留在25、30W这个阶段时，双玺37万的成交均价就成为了破局者。

■没有最高，只有更高！

为什么会这么高？深圳本身是一个豪宅袖珍市场，数量就那么多，物以稀为贵，这是亘古不变的真理。

其实看看深圳新房市场中豪宅与刚需分化的表现，即可窥见一二，尤其是在二手房市场中，深圳顶级豪宅不断刺破房价天花板。

@房地内参 梳理发现：

深圳超级都市豪宅的供应高峰集中在2015~2019年，超级都市公寓的供应集中在2015~2025年。

2022年及之后，深圳超级都市豪宅的新增供应，事实上只有寥寥的几个项目，如东角头超级豪宅地块、深超总的几个商务公寓、深圳湾、太子湾、前海湾、华侨城的优质项目，屈指可数，累计新增量不超过1500套。

而且，根据2022年4月最新印发的《深圳市国土空间规划保护与发展“十四五”规划》，严格控制大户型高档商品住房用地。

加上当前政策约束（住宅限售3年、公寓限售5年），这就意味未来可以面向市场供应的顶级资产数量，更加有限。

这几个约束条件过于苛刻，@房地内参 统计后发现，深圳此类顶级物业的总量天花板，基本被锁定在8000套左右！

总量就这么点，按照深圳限售政策（住宅3年、公寓5年），每年能解锁在市场流通的顶级资产2200套左右。

按照自然法则，一般15%会进入真正交易状态，也就是说2200套*15%=330套。

330套！！！

可要知道，2022年10亿美元企业家全球富豪榜中，深圳已有113人，总量超过纽约。据不完全统计，深圳亿元级超高净值人数超过6000户，5000万级以上更不止几万户。

供求比之大，深圳乃至全国，都极其罕见。而这些，最终都会折射在可以流通交易的顶级豪宅价格上。

■有效房产供应还将跳水，重点关注这范围！

@房地内参 在多个场合做出过很多次关于深圳豪宅的推断：

随着深圳富人群体往中心区的不断聚集，他们对于有效房产的迫切性十分恐惧，当我们没有达到那个高原生态位的时候，大部分人估计未必能预判到更久。

其实就目前来看，未来1年、2年、3年后深圳作为超大城市，有效商品房供应将会迎来急剧跳水的局面。

如今，深圳的豪宅市场交易频繁，是因为很多家庭已经走到了资产升级的尾段，等再过2年，也就是从2024年开始，深圳的豪宅就会迎来收藏阶段，届时深圳深圳所有的家庭将会迎来投资降级、资产降级的元年。

届时，深圳的超级都市豪宅50W，豪宅30W都将不足为奇，而能达到这个水位的房产，我们认为可以重点关注这个范围：西起宝安中心区，东至福田中心区！

至于其内的顶级豪宅、都市豪宅等不同类型的房产，下次详细解读。