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行业观察
深圳楼市,正在出现巨大鸿沟!

作者:室介屋笈 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2022-09-24 20:42:52点击12287


因为豪宅,深圳楼市再次成为全国人民的话题中心。

当不少人还固化在全国房价下跌、深圳刚需盘买不动的印象中时,深圳其实再次验证了资金对优质房产的超强追逐。

这几天,深圳南山蛇口太子湾招商玺家园线上选房,604套房源日光,起步总价1244万元,最高价约7000万元,当天销售总金额高达115亿元,将深圳楼市再次推向了话题中心。而且该项目报名参与摇号人数达1614人,每位购房者最少冻结约350万元保证金,冻资规模超过56.5亿元。

千万豪宅日光,让世人再次见识了深圳强悍的购买力。

紧接着还有另一网红盘栖湾里也已经启动认筹,入市在即,352套千万级房源、其中262平前海前所未见的大户型,早已引起了大批豪宅买家的强烈关注。近日,位于南山西丽的宝能城花园,被拍卖的56套房源,总价均在千万以上,50套成功拍出。

上半年入市的海德园A区,均价12.6万元/平方米,总价在1755万至3240万元,同样遭遇日光。

其实现在深圳楼市,一二手房成交量持续在低位徘徊,为何还频繁出现千万豪宅遭遇日光的局面?

一方面,一二手房之间,存在较大套利空间。招商玺家园均价12万元/㎡,周边的二手房普遍在20万左右。最近刷爆朋友圈的深圳湾片区豪宅二手房成交数据,更是让人咋舌。 

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上半年日光的海德园均价12.6万/㎡,周边的安栾公馆实际挂牌价在19.9万元/平方米,天健公馆和万科臻山府二手房源的实际报价多在20万元/平方米以上。

另一方面,市场下行、通胀高企、不确定性加剧,全球大通胀正在上演,富人更敏锐敏感,具有极强的抗通胀、保资产诉求,而且他们抗风险能力更强,只要方向对了,他们的财富不但没有缩水,反而在增加,所以他们的购买力其实愈来愈强。

豪宅市场卖得如此火爆,深圳的刚需项目又如何?

9月份以来,深圳15个新房拿到预售证,至少4000套房源陆续入市,未来还有多个新房都在排队进场。年底将近,预计跑步入市的项目将达到今年高峰,企图推高深圳今年新房成交量。对有意向买房的刚需刚改来说,这是让利和挑选的好时机。


新房表现如此,但深圳今年的二手房表现,却始终让人担忧。看看近年来深圳的二手房表现走势图,让人心惊胆战。



从去年5月份至今,成交量长期在2000套上下浮动,2000套相比于2020年6月份1.34万套的高点,只有零头。深圳的新房成交量,同样不容乐观,毕竟豪宅是少数,主要成交量市场还是在刚需刚改。

今年以来,同样是在2000套上下浮动,相比于8356套的高点,几乎是膝斩。价格方面,根据国家统计局披露的数据显示,深圳的新房与二手房都在跌。

机构披露的数据亦是如此。此前中原地产披露的数据显示,深圳的二手房价格已经跌回至2020年。乐有家数据显示,深圳10个区,全在跌。大鹏跌得最猛,跌幅在10%,其次是南山、福田、光明,跌幅均为6%,坪山、宝安跌幅为5%。


一边是深圳豪宅的火热,一边是刚需楼盘的冷淡,两者之间横着的巨大分界线,就目前情况,泾渭分明。而且估计这情况还将继续延续到明年第四季度甚至更长时间。

过去的二八定律之分,此次小周期之后,估计一九定律的表现,在豪宅与普通住宅之间,在富人与刚需之间,会分化得更加剧烈,两者之间的鸿沟,将更加大。

即便现在还原地不动的富人,可能在这波潮涌之后,也将出现更多分叉。而这一切的根本原因,在于当下你的资产策略,你的专业布局是否恰当。

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