导读：

■第三轮土拍的重仓区

■必须重估，深圳东部居住中心正在崛起

■资源价值序列！西有大沙河，东有坪山河

■深圳东部人才聚居中心，教育资源丰盛

■东部人文聚集中心，家门口即可享

■楼市转折在即，此时正是择优良机

正文：

■第三轮土拍的重仓区

9月28日，深圳2022年第三批居住用地挂牌出让7宗地，1宗地流拍，6宗地出让金总额超过106亿元。据悉，此次参拍房企共16家，分别是华润、中海、招商、保利、金茂、深铁、深业、安居、嘉达、新城、汉成、湖北联投、华地、中天、永晖置业。

其中：

深圳地铁以以32.92亿元竞得坪山梓坑G14306-8011宗地；

深圳地铁以16.46亿元竞得坪山梓坑G14306-8012宗地；

深圳地铁以11亿元竞得坪山石井G13305-0046宗地；

华润置地以27.5亿竞得宝安福海A208-0991宗地；

招商蛇口以15.03亿竞得龙华福城A922-0823宗地；

以亿元拿下龙华福城A922-0823宗地，安居商品房用地

光明马田街道A629-1340宗地，无人报名流拍。

这一次，深圳土地出让的最大焦点，在坪山。

深铁一口气拿下了坪山3宗地，累计总用地面积约40万㎡，总建筑面积超过83万㎡，土地出让金总计60.38亿元，是这次土拍的最大赢家。

值得注意的是，深铁拿下的坪山3宗地，其中位于昂鹅车辆基地的两宗地，商品房毛坯限价3.53万元/㎡。另外位于石井的1宗地，限价3.75万元/㎡。

而这两宗地与惠州仅一路之隔，距离坪山中心区至少15公里，这意味着深圳城市最边缘的商品住宅售价已经突破3.5万/㎡单价。这其实是坪山房价的托底价。

■必须重估，深圳东部居住中心正崛起

作为这次土地出让赢家之一，坪山的城市价值，@房地内参 认为是时候该重新评估。

一、西有南山高新区，东有坪山高新区

现在的坪山，正在发展成深圳东部的创新型中心城区。“西有南山高新区，东有坪山高新区”已然正在成为事实。

根据坪山区“十四五”规划，到2025年，成为产业高度集聚、创新创业活跃、功能品质卓越、综合交通便利、文化魅力多元、生态环境优美、营商环境一流的现代化国际化创新型深圳东部中心城区。其中，经济总量超过1250 亿元，人均生产总值达到19.23万元，规模以上工业增加值超过660亿元。

换而言之，坪山的产业未来会更偏向走高新技术产业，发展速度，整体环境也会越来越宜居。

事实上，随着深圳东进战略的推动，政府5000多亿投资、1200多万平方米的城市更新、3000亿的产业群、51.6平方公里的国家高新区……这几年让坪山脱颖而出，正在发展成为“深圳东部高新区”。

尤其是坪山大道沿线，作为进入坪山的第一门户，定位为创新总部服务核心，打造超100万㎡创新企业总部基地，并将成为深圳东部体量大、具现代感的新地标建筑群。

据悉，其内的创新广场、潮商广场已投入使用，中天美景、新宙邦等已经封顶，还有在建中的华侨城创新双子城、世茂等过百亿投资，整个坪山门户价值体现更加明显。

二、头部房企扎堆，焕新城市界面

正是看到了坪山的巨大发展潜力，越来越多品牌开发商扎堆在此拿地。

除了此次大手笔买入坪山3宗地的深铁，其实坪山早已吸引了华润、中海、招商、深业、华侨城等头部房企入主。

根据公开资料，到目前为止，坪山已审批通过的旧改项目超过34个累计体量超过1800万㎡，总投资超过千亿，城市更新加速，进一步焕新了坪山的城市面貌与人居环境。

以位于坪山门户封面地段的君胜熙玥湾为例，与之相邻约800米的“沙湖整村统筹项目”，规划用地高达362.95万㎡，包含70万㎡商业及写字楼，相当于3个深圳万象天地，未来将建成坪山的商业商务人居中心，相当于自配一个巨无霸的综合配套，价值得以更多辐射。

三、历史性飞跃，14号线开通在即

让人期待的是，将于10月份开通的地铁14号线。

首起福田岗厦，末至坪山坑梓的地铁14号线，它的开通，如同当年 11号线之于宝安，4号线之于龙华，3号线之于龙岗，将对沿线片区的产业及土地价值，带来飞跃性提升。

其对坪山的城市价值，简而言之，就是以时间换空间。福田南山房价10万，坪山房价不到4万，地铁通勤 40分钟，这就是根本逻辑。

且看如今破6的沙井、破10的红山，已然在房地产市场得到了极大体现。

错过了当年的红山、错过了沙井，接下来千万别再错过坪山了。

何况，此次拍地价格来看，坪山房价均价超过3.53万元/㎡，几乎已是定调。而目前坪山中心区二手房市场价格已超过4万元/㎡，君胜熙玥湾与即将开通的地铁14号线锦龙站直线距离约600米，很快可便捷畅通罗湖、福田各区，足见其潜伏的巨大价值空间。

■河岸价值序列！西有大沙河，东有坪山河

片区、产业、交通都在飞跃级发展的坪山，对人居环境、宜居条件的打造，更是不遗余力。尤其是贯穿了整个坪山核心区的坪山河，更是河岸景观范本。

在坪山河沿岸走一圈，清风碧水、绿树成荫、多个景点分布，很容易让人想起南山的大沙河。

南山大沙河，上游串起了南科大、清华科研院等高校，中游与生态公园衔接，下游与深圳湾相连。现在的大沙河，不但升级成集城市景观、休闲、人文、产业于一体的生态长廊，沿岸更是串起了深圳的众多高端住宅，房价基本上都在10万+/㎡。

坪山河，是坪山区的母亲河，也是深圳五大河流之一。其源于东江淡水河上游，从西南至东北，纵贯坪山区全境，其沿岸同样汇聚着坪山优质的生活、产业配套、人文配套设施，是坪山区主要经济发展的主要动脉。

可以说，坪山河，是坪山区过去与未来发展的见证者，更将是坪山人居适宜的宝藏之地。

其实早在2016年，坪山区府累计投入约 70亿，用于坪山水环境的综合治理。

更以“重塑滨水空间，构建生态水岸，激活城市空间”为设计理念，坪山河将被打造为国际一流的景观生态河道，滨水空间将变身曼妙、生动、鲜活的城市公共客厅。

尤其是君胜熙玥湾南侧无缝接驳的坪山河锦龙大道段，更是景观突出的样板示范段。沿岸呈现的慢行水岸、庆典草坪、旱喷广场、创新广场等多个景观节点，甚至获得了2021年第五届ELA国际景观大奖“年度最佳开放空间景观奖金奖”。

坪山河样板示范段总平面图

不止如此，君胜熙玥湾的商业规划还将与坪山河沿岸的景观风格融合在一起，以来，业主下楼即可享受到更休闲的人文景观场所。

在资源价值序列中，河岸由于宜居程度高于湖、海，其实人居价值更高。君胜熙玥湾作为坪山河河岸旁物业，视野景观好，人居价值也就更高。

坪山河边上的君胜熙玥湾实景图

■深圳东部人才聚居中心，教育资源丰盛

对首次置业者和改善置业者来说，学校教育资源始终是买房置业的重要内容，是可以延续到一代又一代的核心资源。

过去孟母三迁，只为距离学校更近，以教育人。

君胜熙玥湾紧邻坪山高级中学、幼儿园，周边3公里内多所中小学环绕，如中山小学、日新小学、锦龙小学、中山中学、新合实验学校等，12年成熟教育资源聚集，居者子女不但得享良好人居氛围，教育资源选择也更从容。

幼儿园效果图

不止如此，根据坪山区教育事业发展十四五规划，到2025年，坪山区将建成深圳东部教育高地和位居全市前列的教育强区。

坪山高级中学实拍图

事实上，坪山教育高地建设已经在加速行动。除了投入使用的坪山高中园，这里已引进深圳技术大学、中国药科大学、北京中医药大学、深圳大学—希伯来学院等，致力于打造成世界一流的坪山大学城。

人才是最重要的资源，从坪山不遗余力发展人才，引进人才的举动来看，加上坪山大力推进的创新产业、科技产业、生物医药产业，估计未来这里还将聚集更多优秀人才，这样的良性循环，必将进一步提升片区科研发展，对高品质人居需求也会越来越旺盛。

■东部人文聚集中心，家门口即可享

聚居的高层次人才多了，对各项综合配套的需求也必将越来越多。所幸的是，坪山已经在加大力度，在商业、文体等各项综合配套设施建设。而且目前君胜熙玥湾1.5公里范围聚集的商业、人文设施，已是目前乃至未来坪山集中且高端。

比如除了项目自带的5660㎡商业可以满足日常生活需求外，熙玥湾业主步行500米即可到达坪山天虹商圈、步行900米即可到益田假日世界，购物休闲十分方便。加上一河之隔的力高金街、泰禾广场、沙湖70万㎡商业商务规划等，成熟高端商圈相当于就在自家门口，便捷得享。

商业街区效果图

不止如此，这里作为坪山中心区，汇聚的区级文体设施也是密集的。比如步行1.5公里即达坪山体育中心，跑步、打球随时可以去；喜欢打网球的，即可到深圳目前建造标准最高的坪山国际网球中心，说不定还可偶遇世界级网球明星。

喜欢阅读、展览的居民，还可以驱车15分钟到达坪山文化中心（“六馆一城”），一家人在文化中心观看演艺、美术馆看展、书城或图书馆阅读、影城看大片……不出坪山即可享受得到媲美于福田中心区的各项高端人文配套，身心受益。

加上距离项目约4公里的燕子湖国际会展中心，致力于打造成“深圳新城市会客厅”，运营中的国际会展中心、格兰云天星级酒店，不但全面提升了坪山配套水平，更让坪山人民便捷享受到更多与世界接轨的优秀会展资源。

■买入深圳高性价比居住中心

上述提及的君胜熙玥湾，扼守坪山门户、坪山河岸封面地段，约18万㎡总建面形成的6栋围合错落式住宅小区，不但在内部形成了超大中心花园，更向外延伸至坪山河，藏风聚气的宜居环境，让居者享有更开阔的景观资源和视野。

园林效果图

尤其是在户型设计上，君胜熙玥湾的产品面积覆盖约79-84㎡3房1.5卫，89-94㎡3房2卫，115平米4房2卫，对首次置业者来说，不但总价适宜，首付成本、月供成本更低，更保证了宜居空间。

效果图

在样板房开放当天，@房地内参 参观时多次被君胜熙玥湾的贴心暖到了。

比如在79-84㎡户型，考虑到刚需对房间数量的要求、居住人口增加的需求，不但设计成三房两厅，在常规1个卫生间基础上，还增配了0.5个次卫，且独立开窗，不但解决了早上洗漱使用高峰期的烦恼，也让家人日常生活更自如。

客餐厅与大进深阳台连成一体，公共空间十分开阔；主卧双面采光，采光通透性佳。还有入户自带功能玄关，U型厨房+大台面也让家庭主妇有了更多发挥空间。

约88-94㎡三房两厅两卫的亮点在于：动静分区，超长入户玄关，全屋收纳空间巨增；主卧套房设计，客厅带大进深阳台、U型厨房自然通风采光。对成长型家庭来说，十分适宜。

最恰到好处的是约115㎡四房两厅两卫。四开间朝南设计，采光佳。主卧套房，私密性更强，采光通透。其他三个房间都自带飘窗，好看又实用。餐客厅一体，尺度十分大气。

如果家里有两个孩子，父母长住，也完全可以满足。加上餐厨空间十分阔绰，厨房实用性能强，完全可以满足多人口家庭聚餐生活需求。

■楼市转折在即，此时正是择优良机

看到现在的坪山发展如此迅猛，估计五年前没有买入这里却转道惠州的购房者，早已悔意翻滚了吧。

必须承认，目前的坪山，是深圳的价格洼地，依然被低估，一旦市场回归正常水平，未来还将焕发更多魅力，城市价值、人居环境还将得到更出色体现。更何况，就目前深圳楼市形势来看，估计很快将在明年迎来极大转折时机。

对首次置业者或刚改买家来说，现在是置业择优的极佳时机；而买入深圳城市价值的高性价比片区，可以选坪山。加上开篇提及的深铁大力入主坪山，前景更不可估量。

而君胜熙玥湾占位的“坪山门户+创新总部基地+坪山河封面资源+12年教育资源+成长型三房户型”，当属得享坪山优质综合资源的人居之选。14号地铁线开通倒计时，君胜熙玥湾也开盘在即，要上车的快去看。