导读：
■大批人才房放量，6折价格入市
■炸裂了！还将陆续有来
■对后市影响如何？该注意什么？
正文：

■大批人才房放量，6折价格入市

实话说，深圳保障房和商品房的64比例，并非新事件，但当前的楼市环境，瞬间4422套人才房的大放量，还是让不少深圳人忍不住刷屏。

一次性6个人才房项目，

总供应4422套，两房户型1957套，三房户型2465套，

单身居民、2至3人家庭可认购两房；

深户、全日制本科以上学历、满3年社保即可申请；

领军人才优先；

选房顺序通过公证摇号方式确定

……


尤其是人才房的价格，更让大家震惊，虽然并非每个项目都很便宜，但相对商品房来说，有些地段的人才房，几乎是商品房的腰斩价格，几乎是地板价入市。

比如位于宝安西乡的安居鸿栖台，毛坯均价4.29万/㎡，2023年12月20日即可交付，三房总价约370万，首付三成100万左右。

而同片区的商品房新房售价，大多在8万元及以上，即便折扣后也要7万多以上，三房总价基本上要500万及以上，首付三成至少150万。

再如位于光明科学公园板块的华侨城九樾广场人才房，含装修均价3万出头，三房总价250万左右、首付三成75万即可拿下。而同片区的新房至少4.5万，首付三成100万及以上。

人才房的单价，相当于商品房的地板价，直接腰斩一半及以上，

两年前买入光明的刚需业主，更是直言“看到这个价格心态崩了”、“商品房不止卖的贵，还豆腐渣工程”、“一样的位置，人家建的又快又好，现在才认购，同样明年6月交房，我们都月供两年了”……

由此，深圳安居房的供应放量、相对友好价格，对不少刚需的刺激还是不少的。而且还不止，后续还会有更多的公共住房入市。

■炸裂了！还将陆续有来

根据深圳“二次房改”的住房供应计划，到2035年，深圳将新增建设筹集各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，超出商品房的数量。

十四五期间深圳规划期内计划建设筹集住房89万套（间）。其中，建设商品住房35万套；建设筹集公共住房54万套（间），包括公共租赁住房6万套（间）、保障性租赁住房40万套（间）、 共有产权住房8万套。

“十四五”住房建设筹集时序表：

而且，规划期内计划供应分配公共住房34万套（间），包括公共租赁住房6万套（间）、保障性租赁住房20万套（间）、共有产权住房 8 万套。

“十四五”住房供应分配时序表：

看看政府规划的公共住房供应分配，未来三四年，每年还要供应2-3套公共住房（人才房、安居房）。

而且商品住房与公共住房的整体供应占比是60%、40%，这就意味着以后进入市场流通的商品房占比是较低的，公共住房的供应量是相当大的。

尤其是在今年深圳二手房成交总量预估才2万多套、月均成交2000套的情况下，对比就更明显了。

而且，深圳安居房政策，如今尚未有明确调整方案消息，买入10年就可以换本本。同时，现在放量的大批人才房，部分地段、配套、资源较好，加上明显的价格优势，此前高位站岗买入的刚需忍不住心碎，尚在观望的刚需，则觉得是机会。

再者，深圳楼市限购限售政策始终没有放松，商品住宅限售3年，对长期自住的刚需买家来说，人才房安居房自持10年其实并无太大差异，还降低了首付、月供压力。难怪昨日这消息一出来，深圳市场其实是相当炸裂的。

只是，不少人没有意识到的是，即便是基于自住需求，一旦进入人才房或安居房系统，就意味着未来10年都被锁定了，房产金融属性完全被压制，没法市场化、有效地盘活投入资金的流动价值。

■对楼市影响如何？该注意什么？

对深圳房地产后市和商品房又有什么影响呢？

其一，现在公共住房和商品住房的64配比，意味着以后6成房源都是以公共住房为主，真正可以进入市场流通的商品房，不但量被压缩，一些有效地段房源也被占据了。这就意味着未来真正有效房产，其实是逐渐减量的。

其次，由于楼市限购限售政策，只要进入了公共住房系统，就无法释放房票（除非中途退出），这意味一半人及以上的房票萎缩。但是，对有足够资金和能力的人，受限于公共住房的户型面积，就会偏向于自己买商品房，而且是好的、面积较大的商品房。

再次，现在新规划里明确表示，公共配套要实现均等化。也就是说，无论是商品房还是公共住房，社会属性角度，大家享受的公共配套是会越来越均等化的，包括教育资源，还有可能会侧重在大型公共住房社区周边。但不同人的住宅空间，则会因自身能力的差异，而导致户型面积、装修档次会有所差异。

而在上述各项资源均等情况下，绝大多数房子差异其实是被抹平了的，真正差异就是房子本身，甚至可能会出现了隔一条路单价相差N万元的情况。

当然这是极端的，我们只是从这样的一个角度，提醒目前持有房产的人士，一定要重视真正具备优势的有效房产，尤其是都市豪宅、超级豪宅。

而且要再次提醒：有志于升级家庭居住空间的人士，一定要重点注意，要与普及化的、优惠性的公共住房实现分流，甚至要平行。而且此前多次提及的均价以下的房子一定要注意别踩坑，一定要盯紧的是真正的有效房产。