■成交单价跌破10万，华润城形象塌了？

最近又被刷屏的华润城，原因在于：二手房成交单价跌破10万！！！

11月9日，华润城二期，一套80.80㎡，成交总价800万，折合单价9.9万/㎡，比1000多万的指导价便宜200多万。

2021年1月，华润城二期，一套80.35平米的2房，成交价格是1385万，折合单价17.2万，比市场高位价1385万便宜了585万。

如果从高点17万看，华润城跌了跌幅42%。果然让人大跌眼镜。

曾经掀起“万人抢房”热潮的深圳“网红盘”华润城，是深圳楼市“黄金时代”的疯狂，如今二手交易遭遇滑铁卢，是否真的反映出这个项目的“萎靡”？这个成交单价是否有参考意义呢？接下来详细分析。

■有可能“假摔”，也有可能虚高

其实自今年以来，深圳楼市的扭曲式组合非常明显：有些项目并非真跌，有可能是在“假摔”！有！些项目也有可能是虚高了！

所以对于一些项目的价值，我们不能单单从价格上来判断，商品的价格是由供求关系决定的，而当供求关系被扭曲了，价格便失灵了。

据深房中协数据显示，深圳二手房挂牌量已突破10万套关口。

截至2022年11月1日，根据四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）公开挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源102442套，对比10月1日统计的97402套挂牌房源增加5040套，环比增长率为5.2%。

挂盘出售房源接近10万，而当月二手住宅过户量仅千套，按这个趋势下去，楼市交易断流之势，已经极度严重，在这种情况下，深圳的房价信号已然失真。

对于深圳二手房目前的危机，我们认为一定要重视起来，甚至可以说，接下来深圳楼市一定程度上是需要被呵护，才能回到正常的、健康的轨道上。

其实回顾这几年深圳楼市遭受的暴击，覆盖的时间范围够久了，是时候要有根本性的变化，要有新的决策了。

类似华润城这种小区，以开篇低于十万成交的价格来做参考，在我们看来，其实意义并不大，毕竟有量才有可能，除非这样的价格大量成交，才具备真正的参考意义。

■断流状态，价格已失真

所以说，对于当前二手房市场出现的一些情况，无论是过高还是过低，其实都是有不合理因素存在的。甚至可以说：交易不自由，价格无意义；交易被中断，价值不存在。

什么意思呢？

其一：因为价格是一个交易信号，如果交易被扭曲，信号也就被扭曲。而价值需要交易兑现，交易中断或准断流，价值也就不存在。

所以，接下来的房地产思维必须从价值意识转入财富意识。目前的所有房价信号都不是真实，继续谈价值是没意义的。

其二：跟房地产的定价机制有关系。房地产售出之后，天然的就有不少于70%是进入自动锁定、自愿锁定状态的。

只有30%会有进入流动的可能性。而正常情况下这30%当中，依旧只有30%存在真实交易的动力。也就是说房地产其实是9%，定义91%的价格机制。这是非常不同的一点。

举一个具象的例子，比如有一个小区有1000户，其中一家突发紧急情况需要资金救急，又恰恰遭遇交易被断流和限制，必须以超常的低价卖出，才能够回笼资金来自救。这个时候其余的999户，心理账户上就出现变动了，而这种心理账户的变动又会有反身性，从而对接下来的正常交易造成干扰。

正如此，@房地内参 认为：对华润城来说，五年之内的判断，目前的独有变数有两点：第一是原本估计的学位问题；第二点是原来25万的理论估算，有所下调。

第1个变数在于，由于名校普遍化、集团化，这一块是被冲淡了，一个是利好已经出尽，事实已经完全展现，能够畅想的空间没了，变成事实现象。

第2个变数在于，原来的25万的理论估算，必须要调整到18~22万之间，这个是比较真实的理论估价。现在交易是不自由的，整个行业是准断流，所以目前的价格信号，其实是失真的。而近期有意买房或者置换的你，是不是反而找到了契机？