前言

当前经济环境变幻莫测，有人始终立于潮头，有人却被淹没在历史。

其实，现代化的商业模式，本质都是成本！

你的财富，归根到底在于能否最大化覆盖成本，能否跟得上时代的高效要求。

但是时代不同，对成本的定义也不同。

早期主要是物质，为填饱肚子为换钱，大家拼命加班。

经济发达，物质丰裕，最主要成本就变成了时间。

而且效率越高、时间成本越高、财富越多的人，对生命越珍惜。

正如此，对富人来说，最大化节约成本，收获财富，是终极目标。

能助力他们更上一层楼的，要么是真正的奢侈品，要么是豪宅。

■为中国楼市探索节省十年

时代造英雄，源于他更懂富人对空间的极致要求。

对效率要求越高、大脑越忙碌的人，越需要极简的、宁静的空间。

但是，现在大多空间已无法满足富人的极致需求。加上效率还在提升、成本还在叠高，这就要求富人也要同步提升自己的资产海拔。

观察纽约、伦敦等地的全球级豪宅，都具备了“豪宅样式商办化、室内装修酒店化、物业服务管家化、场所精神秩序化、厨卫电设集成化、建筑元素极简化、功能复合效率化、项目意向地标化”的八大特征。

可惜中国的优势在于规模，房企一直在快周转的道路上狂奔，极少人关注这根本性的改变。比如在深圳，城区海岸段长度百公里，资源优厚，但在深圳湾1号之前，却并不存在符合上述条件的真正的豪宅。

在鹏瑞2013年推出深圳湾1号之前，我国房地产业界一直没有抓住这个新型豪宅潮流，一直在传统的道路上狂奔，浪费了太多土地资源！而民间的误会更大。

可以说，鹏瑞以深圳湾1号，真正为中国房地产行业明确了豪宅的发展方向：“豪宅样式商办化、室内装修酒店化、物业服务管家化、场所精神秩序化、厨卫电设集成化、建筑元素极简化、功能复合效率化、项目意向地标化”。

写字楼的样式才有了落地全玻璃的创新自由与大片视野、永远新。

室内装修的酒店化就能带来奢华档次，

场所设计的时候就考虑秩序问题而不容易紊乱。

居住、酒店、办公、商业的功能高度综合，比纯住宅更能满足高效要求。

而在建筑形态以及大众意识中，建立小区的地标形象，就让项目成为目的地资产，不买的人也与项目有关，价值基础更雄厚！

徐航先生的第一个项目，使得中国豪宅终于与国际先进水平没有了代差。也第一次让最高价成为卖点、而不是难卖的困扰。这打破了行业与社会最开始的嘲笑，扭转了中国房地产这艘大船的航向，保守地说，如果没有徐航这次“外行”的极致追求，我国房地产行业可能还要多花十年去探索！

■行业标准提升之大成者

节省十年时间，这个无论如何强调都不为过。徐航先生对豪宅发展的方向性纠偏，理应视为“房地产萌芽、金融化起航、土地招拍挂、城市化加速”之外的第五贡献。

如果聚焦到个人或者企业、产品层面，鹏瑞对豪宅的纠偏将是第一贡献。因此避免了多少的土地浪费、节省了多少的时间成本。以深圳湾1号为起点，不仅仅是深圳，全国的豪宅开始归于正途，功莫大焉！

深圳湾1号之后，行业内的其他房企才放心大胆沿着这条全新的正确道路前行，很多住宅因此修改原来的立面设计，直接改为玻璃幕墙、商办样式的空间语言。而深圳湾1号也因此成为了价值奇迹。

想想啊，以前业内人士吹牛多容易，选择了一个好的广告可以吹牛、户型设计可以吹牛、立面材料可以吹牛、销售快一点可以吹牛……反正只要想吹，房地产开发从业人员几乎是最方便的群体了，当然房企也是这样。

鹏瑞的第一个作品，直接扭转行业方向、直接奠定高标杆，是商品房市场自1980年重建以来的行业标准提升之大成者。但其实起到了一个业内副作用，那就是业内人士吹牛变得困难极了。几年前我参与某超大房企的内部会议，其老大对手下狂飙：“我们XX项目地段也不错，但不希望只是看到目前的这个方案，要超越或者说最起码看齐鹏瑞的方向做呢？！”

■内卷之王：手感无二

大家知道吗，会后这位老大和我单独工作餐时，却展现了另外的取向。他说自己那么说就是要激活团队的斗志，但绝不允许他们真的挑战鹏瑞的做法。当时我特别惊讶问他说为啥啊，赶超多爽呢！

他说很难很难，因为徐航他自己就是百亿千亿级的老板，他才真正懂得甚至可以引领老板的需求，有些东西是很难表述出来的，甚至是徐航做出来之后对应的客户才知道自己需要这个！而且毕业于北大的这位老大说，徐航内在的清华习惯，让他有热衷于钻研全球豪宅潮流、设备潮流的劲头，这是很前瞻的。

他还说，如果没有徐航2013年进入楼市，如果没有深圳湾1号，行业要求不可能有现在那么高。可以说这十年来的开发内卷，其实就是鹏瑞带动的，这是不可否认的。其实客户相对保守，不要进步，对他那种超大房企才是最有利的。

遗憾的是，深圳湾1号迄今已十年了，但是其在价值表现、产品组合、意识质量等诸多方面至今无项目超越，这是鹏瑞的荣耀，但却是业内需要反省的。我还是把那位老大和我聊过的这个事简述在此：

“成就徐航及其团队的眼界摄入、国际整合，需要的条件太苛刻了，其它企业的高管或者说机制是不具备这种跨界跨国条件，以及百亿千亿级企业的手感的。没有亲历起步、亿级、十亿级、百亿级、千亿级企业这种历程的人，很难洞穿最孤独的云端阶层的内心，所以超越只能由他们自己来完成，他们独享这个荣耀是没办法的事，其它企业选择跟随反而是更为明智的选择”。

■业内必察极合体

我还曾经与一位曾在中海、万科待过相当长时间的高管聊过，他当时说了一句让我震撼但又具开脑洞的话：“要买豪宅、想高价值，就直接‘必买徐航、徐航必买’就好了”。我说不至于吧，他为啥这么说呢？

他说很简单啊，像我这种职业经理人是有退路的，我没这么高的身价与声望、我依赖于规模系统，做差了大不了换个地方。徐总就没退路，谁不知道他？而且他到了这个份上，赚钱当然还是重要的，但名声反而是更重要的。而且就是这种学霸性格，他会为难自己每次都往极致做。所以徐总这样的人反而是购房者最值得跟的。

他的这个意见真是让我都大开眼界，实话说我都没想到这一层，也难怪，事实上他没有找任何人，今年9月份就在鹏瑞于佛山开发的三龙湾1号买了一套大平层，我也是事后才知道的，估计连鹏瑞自己也不知道这个事。

他说，三龙湾1号其实不仅是综合体，而且是广佛第一个“极合体”项目。因为这个项目位于佛山三龙湾湾尖的奇槎国际居住区，其内集合了江幕宽景大宅、双子塔、国际奢华酒店、高定商业、云端停机坪，效率是有保证的，而且各类功能组合具备集成化思路。

其建筑形态余空间组合是佛山少见。而且，紧邻河湾、公园、绿带的生态优势太明显。所以，在生态、业态、硬件、物管等方面都是统领性的组合，广佛一带迄今其实缺乏类似的高效化的极合体，此前的所谓综合体都太松散、缺乏空间集成思路。

所以不就是极合体了嘛。有了各项保证，极值秩序就能形成，带豪装的万亿级城市的主城区超级都市豪宅，价格却相当于深圳超级都市豪宅的1/8~1/10，而且全部是约140-340㎡的一线江景大平层，当然是值得的。

我则认为，这是一个足以让购房者、业内等各界兴奋的项目，除去购房者之外其实业内人士更应该关注到三龙湾1号。因为这个项目的开发节奏、商住安排、空间组合、产品创新、灰色空间等方面，提供了太多的创新解决方案。

这种统领性组合，业内人士从中能够学到太多，对佛山人来说，没看三龙湾1号，好意思说自己专业嘛？错过了深圳湾1号的富豪，可千万别错过三龙湾1号。