为什么多次提醒大家：现在深圳打新，越来越考验大家的功力？

且不说现在市场迷离，此盘与彼盘的异同，不少人挣扎间也乱了主意。

以前海为例，今年底几个新盘几乎同时入市，不少人在忙乱中停住了。

不可否认，就其的区位、地段、资源等多重因素来说，毫无疑问，这里是深圳城市发展的重点，是最有价值预期的板块。长远来看，前海具备极强的“钱海”价值。

历经十多年发展的前海，凭借政策红利和全新规划建设带来的想象空间，使得自2014年以来前海第一次销售商品房起，便是不少深圳人的“打新第一区”。

原本前海的新房住宅，只要没有太大硬伤，基本上入市便很快被抢光。但是到了今年，大家面对前海终于慢下来，终于开始观望了，当然只要好产品和适合价格还是不会犹豫的。

回看11-27开盘的万科颐城瑧湾悦，321套住宅销售9成，揽金37.2亿元，11-29当天@房地内参 在项目看到前来签约的业主络绎不绝，不少诚意客户则再次深入了解预计将于12月再次入市的第二批高层住宅。

比较典型的是前海的天健悦湾府，11月30日开盘当天推售626套房，公开消息是卖了约300套，去化47%，销售额超35亿。其实天健悦湾府的认筹率并不低，但是有些买家临门退缩了。

有人认为这是前海住宅的滑跌卢，其实这是误区，客观来说，过去深圳频繁的日光盘是不正常的，现在的销售状态反而才是正常的市场表现。

现在卷入价格战的前海住宅，8.24万元/㎡起历史低价，若非年底要冲业绩，接下来是很难再有这样的让利空间。

2022年很快就要落幕了，深圳前海新房住宅暂告一段落，但并未结束。

根据前线消息： 除了在售的天健悦湾府，万科颐城瑧湾悦还有两栋高层住宅预计将于12月取证入市。

万科颐城瑧湾悦即将推出的新品高层住宅，我们了解到：主力户型估计为约108-115-170㎡四房，将于2024年底精装交付。而且这两栋高层住宅更靠近约5万㎡印里商业以及规划中的铁路公园、铁路公园地铁站。

万科瑧湾悦尚未推售的两栋高层住宅

对资金量1000-2000万的买家来说，现在的前海是比较好的入市时机，无论哪个新盘住宅，以现在的性价比来看，长看都是值得的。

当然，大家现在也比较关注的是，除了上述两盘，前海明年还有三个即将入市的新盘，同样值得期待，这也是目前不少客户抱以观望、等待情绪的主要原因。

这三个住宅新盘分别是：前海时代三期（约809套）、深业云海湾（约637套可售商品房）、前海招商T102-0410地块（约700套）。

1、深业云海湾，有多值得等？

不少人极为关注的深业云海湾，即前海T201-0168宗地，由深业+安居集团以86.65亿拍下，毛坯限价9.2万/㎡。

项目属于前海桂湾，占地5.13万平方米，计容建筑面积约21万平方米（其中包含7.6万平方米人才房），涵盖8栋住宅、1所幼儿园及1万平方米商业街。

云海湾与在售的天健悦湾府仅一路之隔，但位置更优，景观更佳，但同样面临距离地铁至少约1公里、与大型购物中心至少1.6公里等类似问题。

根据公开资料，云海湾共1000多套房源，637套商品房住宅，其余均为人才房及移交人才房，预计主力户型为108-115-143-180平3-4房，限价9.2w，预计带装修销售！

以此限价来看，目前在售的万科瑧湾悦、天健悦湾府依然具备更高的价格优势，现在买还是继续等？考验时候到了。

而且，云海湾的108㎡户型做成了三房，而万科瑧湾悦108㎡做到了四房，价格差不多的情况，要房间数量多的还是少的？

据了解，深业云海湾临时城市展厅设在卓越前海壹号，项目沙盘及落位图已公示！

摄于2022年11月，项目工地坑基状态，尚未出地面

2、招商前海地块限价10.7万/㎡，门槛高了

前海T102-0410宗地，由招商以51.29亿+22000配建面积拿下，该地块位于5号线前湾站、前海公园站中间，毛坯限价10.7万/㎡。据说案名为招商前海玺。

根据资料显示，该项目用地面积约2.4万㎡，计容建面11.9万㎡，其中住宅建面11万㎡，商业建面4000㎡，公共配套规划有一所12班幼儿园、社区菜市场、小型垃圾转运站，容积率4.92，配建机动车停车位1150个。

据爆料，项目面积段为100-120-150㎡，共有5栋商品房，约700套，梯户比为2梯4户，3梯5户，目前项目已经动工，预计最快明年年中入市！

需要注意：招商该项目毛坯限价10.7万/㎡，这比深业云海湾、天健悦湾府的限价都高了至少5000元/㎡，对买家来说意味着买入成本高了不少。

3、前海时代三期：明年上半年入市，先公寓后住宅？

前海时代项目位于前海桂湾05开发单元，北临1号线鲤鱼门站，南临滨海大道、西临梦海大道（华润前海中心、卓越金融中心）、东临深圳西站。

项目总占地面积约33.6万m²，规划总建筑面积约110万m²，为前海综规划在建的综合体中规模最大、容积率最低的项目。

预计将于明年上半年入市的前海时代三期，规划4栋高层住宅，层高为32层，约806套，车库面积约3.6万㎡，共500个停车位，车位比1：1.3。目前该项目正在建设施工中，预计明年上半年入市。

根据目前消息，大概率主力户型面积段为：

众所周知，前海时代一二期开盘时间跨度相对较大，一期在2014年开盘，均价约4.2万/㎡，二期在2017年开盘，均价约9万/㎡，去年三月，二期推售20套尾盘房源，单价区间8.74-11.05万/㎡，户型面积128-254㎡，小区指导价为10.71万/㎡。

项目位于龙海家园南侧，临近1号线鲤鱼门站和5号线桂湾站，周边社区可满足日常购物需求，前海片区目前缺乏大型商业，有待完善；此外，港湾学校位于项目南侧，港湾学校为南山的名校集团之一，棣属南山实验教育集团。

有消息称：前海时代三期预计首先入市的可能将是公寓产品，住宅产品还要继续等。最终以开发商公布为准。

综合来看，到明年底为止，其实前海可以面向市场的住宅数量非常少，几个新盘加起来可售商品住宅也不足3000套。

深圳住宅用地稀缺，能在“鹏户区”的一手住宅更是稀缺，甚至可以说，在这范围内的住宅，就是深圳提前拿出来卖的家底。

前海作为“鹏户区”的核心组成部分，是入股深圳的首要片区。如今内卷极致的前海，有人在买入，有人在等等，有人在观望。若远看五年十年，现在左右摇摆的你，今天又该如何决策呢？