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投资分析
深圳打新,再次考验时候

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2022-12-08 17:18:11点击18054


为什么多次提醒大家:现在深圳打新,越来越考验大家的功力?

且不说现在市场迷离,此盘与彼盘的异同,不少人挣扎间也乱了主意。

以前海为例,今年底几个新盘几乎同时入市,不少人在忙乱中停住了。

不可否认,就其的区位、地段、资源等多重因素来说,毫无疑问,这里是深圳城市发展的重点,是最有价值预期的板块。长远来看,前海具备极强的“钱海”价值。

历经十多年发展的前海,凭借政策红利和全新规划建设带来的想象空间,使得自2014年以来前海第一次销售商品房起,便是不少深圳人的“打新第一区”。

原本前海的新房住宅,只要没有太大硬伤,基本上入市便很快被抢光。但是到了今年,大家面对前海终于慢下来,终于开始观望了,当然只要好产品和适合价格还是不会犹豫的。

回看11-27开盘的万科颐城瑧湾悦,321套住宅销售9成,揽金37.2亿元,11-29当天@房地内参 在项目看到前来签约的业主络绎不绝,不少诚意客户则再次深入了解预计将于12月再次入市的第二批高层住宅。

比较典型的是前海的天健悦湾府,11月30日开盘当天推售626套房,公开消息是卖了约300套,去化47%,销售额超35亿。其实天健悦湾府的认筹率并不低,但是有些买家临门退缩了。

有人认为这是前海住宅的滑跌卢,其实这是误区,客观来说,过去深圳频繁的日光盘是不正常的,现在的销售状态反而才是正常的市场表现。

现在卷入价格战的前海住宅,8.24万元/㎡起历史低价,若非年底要冲业绩,接下来是很难再有这样的让利空间。

2022年很快就要落幕了,深圳前海新房住宅暂告一段落,但并未结束。

根据前线消息: 除了在售的天健悦湾府,万科颐城瑧湾悦还有两栋高层住宅预计将于12月取证入市。

万科颐城瑧湾悦即将推出的新品高层住宅,我们了解到:主力户型估计为约108-115-170㎡四房,将于2024年底精装交付。而且这两栋高层住宅更靠近约5万㎡印里商业以及规划中的铁路公园、铁路公园地铁站。

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万科瑧湾悦尚未推售的两栋高层住宅

对资金量1000-2000万的买家来说,现在的前海是比较好的入市时机,无论哪个新盘住宅,以现在的性价比来看,长看都是值得的。

当然,大家现在也比较关注的是,除了上述两盘,前海明年还有三个即将入市的新盘,同样值得期待,这也是目前不少客户抱以观望、等待情绪的主要原因。

这三个住宅新盘分别是:前海时代三期(约809套)、深业云海湾(约637套可售商品房)、前海招商T102-0410地块(约700套)。

1、深业云海湾,有多值得等?

不少人极为关注的深业云海湾,即前海T201-0168宗地,由深业+安居集团以86.65亿拍下,毛坯限价9.2万/㎡。

项目属于前海桂湾,占地5.13万平方米,计容建筑面积约21万平方米(其中包含7.6万平方米人才房),涵盖8栋住宅、1所幼儿园及1万平方米商业街。

云海湾与在售的天健悦湾府仅一路之隔,但位置更优,景观更佳,但同样面临距离地铁至少约1公里、与大型购物中心至少1.6公里等类似问题。

根据公开资料,云海湾共1000多套房源,637套商品房住宅,其余均为人才房及移交人才房,预计主力户型为108-115-143-180平3-4房,限价9.2w,预计带装修销售!

以此限价来看,目前在售的万科瑧湾悦、天健悦湾府依然具备更高的价格优势,现在买还是继续等?考验时候到了。

而且,云海湾的108㎡户型做成了三房,而万科瑧湾悦108㎡做到了四房,价格差不多的情况,要房间数量多的还是少的?

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据了解,深业云海湾临时城市展厅设在卓越前海壹号,项目沙盘及落位图已公示!

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摄于2022年11月,项目工地坑基状态,尚未出地面


2、招商前海地块限价10.7万/㎡,门槛高了

前海T102-0410宗地,由招商以51.29亿+22000配建面积拿下,该地块位于5号线前湾站、前海公园站中间,毛坯限价10.7万/㎡。据说案名为招商前海玺。

根据资料显示,该项目用地面积约2.4万㎡,计容建面11.9万㎡,其中住宅建面11万㎡,商业建面4000㎡,公共配套规划有一所12班幼儿园、社区菜市场、小型垃圾转运站,容积率4.92,配建机动车停车位1150个。

据爆料,项目面积段为100-120-150㎡,共有5栋商品房,约700套,梯户比为2梯4户,3梯5户,目前项目已经动工,预计最快明年年中入市!

需要注意:招商该项目毛坯限价10.7万/㎡,这比深业云海湾、天健悦湾府的限价都高了至少5000元/㎡,对买家来说意味着买入成本高了不少。

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3、前海时代三期:明年上半年入市,先公寓后住宅?

前海时代项目位于前海桂湾05开发单元,北临1号线鲤鱼门站,南临滨海大道、西临梦海大道(华润前海中心、卓越金融中心)、东临深圳西站。

项目总占地面积约33.6万m²,规划总建筑面积约110万m²,为前海综规划在建的综合体中规模最大、容积率最低的项目。

预计将于明年上半年入市的前海时代三期,规划4栋高层住宅,层高为32层,约806套,车库面积约3.6万㎡,共500个停车位,车位比1:1.3。目前该项目正在建设施工中,预计明年上半年入市。

根据目前消息,大概率主力户型面积段为:

89-195-237-277㎡,四种户型,预计806套住宅:其中89跟195㎡为主力户型,少量237跟277㎡户型89㎡ 三房两厅两卫,为三梯五户195㎡四房两厅三卫,南北通透两梯两户237㎡五房两厅四卫,南北通透两梯两户277㎡五房两厅五卫,南北通透两梯两户

众所周知,前海时代一二期开盘时间跨度相对较大,一期在2014年开盘,均价约4.2万/㎡,二期在2017年开盘,均价约9万/㎡,去年三月,二期推售20套尾盘房源,单价区间8.74-11.05万/㎡,户型面积128-254㎡,小区指导价为10.71万/㎡。

项目位于龙海家园南侧,临近1号线鲤鱼门站和5号线桂湾站,周边社区可满足日常购物需求,前海片区目前缺乏大型商业,有待完善;此外,港湾学校位于项目南侧,港湾学校为南山的名校集团之一,棣属南山实验教育集团。

有消息称:前海时代三期预计首先入市的可能将是公寓产品,住宅产品还要继续等。最终以开发商公布为准。

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综合来看,到明年底为止,其实前海可以面向市场的住宅数量非常少,几个新盘加起来可售商品住宅也不足3000套。

深圳住宅用地稀缺,能在“鹏户区”的一手住宅更是稀缺,甚至可以说,在这范围内的住宅,就是深圳提前拿出来卖的家底。

前海作为“鹏户区”的核心组成部分,是入股深圳的首要片区。如今内卷极致的前海,有人在买入,有人在等等,有人在观望。若远看五年十年,现在左右摇摆的你,今天又该如何决策呢?


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