导读：
■这下，深圳楼市真要回暖了？！
■对“房住不炒”的准确理解
■取消对房地产的限制，是经济所有领域的复苏前提
■2023年4月——深圳楼市关键节点！
正文:

■这下，深圳楼市真要回暖了？！

距离12月5日深圳公布有些场所出入核酸检测不必要查验已经过去了10天时间。

大疫三年，一朝“放开”，恍惚间有种梦回2019年的错觉。

随着深圳疫情防控的优化，一向被视为政策市的深圳楼市，肉眼可见的正在发生变化。

据@房地内参 粉丝爆料的一份聊天记录称，上周末两天的交易量异常，不光看房的人多，成交也多了起来。
就连躺平已久的中介们，仿佛间也恢复了往日的激情满满，有中介放风称仅上周六深圳二手房成交就达500套，新房则突破700套！
上述数据的真实性暂且不表，但该说不说，成功传出了深圳楼市的暖意。

从房企端到市场端，从“三道红线”到“三支箭”，被“房住不炒”捆绑已久的手脚，正在陆续放开。

■对“房住不炒”的准确理解

在@房地内参 看来，接下来深圳房地产的市场表现，将是对“房住不炒”的纠偏与修复。

为何这样说？

完全不否认房住不炒的高度绝对正确性，这是前提。

所谓房住不炒，明确指的是不要炒作、打击炒作。因此，对于炒作投资者，理应对其进行严厉打击。

在这种主基调下，深圳接连出台了715新政（精算级调控）、208新政（二手房指导价），无不是甫一实行，便功效卓著。

在政策的淫威之下，精准打击了善于在楼市投机倒把者的同时，也误伤了一部分刚需。

比如2020年的715新政中对深户三年社保年限的规定，堪称是百密一疏，因为这个政策的出台瞬间让生于2002年的孩子没了购房资格。

当然，政策的初衷肯定是打击外来落户炒房者，但最终却让深圳的新成年户籍遭受到了来自深圳市的限购歧视，不得不说深圳狠起来连自己人都不认！
随着政策实施的深化，对房住不炒的偏误从政策端传导向了市场端。

先是二手房成交跌穿月度成交5000套的荣枯线，紧接着3000套、2000套、872套（2月）……本以为市场底出现了，但却发现深圳楼市的底是深不见底。
多年下来，导致深圳楼市陷入了断流境地。

统观下来，房住不炒的执行已彻底沦为了房住不买、房住不卖，以至于房住不循环。

■取消对房地产的限制，是经济所有领域的复苏前提

可以认为，贯彻于深圳房地产中的“房住不炒”，多少有点矫枉过正的意思了。

就正常而言，房地产市场要保持舒畅并具备自我调节能力，需保持进入渠道100%、持有环节70%以及退出渠道30%的状态。

如果房地产丧失了流通/交换，那么价值就荡然无存。

新房自然可视为是房地产进入渠道的一部分，而二手房则兼具进入（新业主）与退出渠道（老业主）两种职能，其存在至少30%的交换是必要的。

假设30%的房产具备交易的可能性，那么真实交易的比例大概率会在15%上下浮动。但很显然，现在的严密限制措施，连这点正式交易比例都无法达到。

数据或许更为直观：

1）内网数据：11月1日，四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）内网挂盘的深圳全市出售房源数据统计，达到了102442套；
2）外网数据：11月份深圳房协统计，深圳有效二手房挂牌出售房源为4.3万套。

若以外网数据挂牌4.3万套、15%的真实交易计算，11月份二手房成交理应为6450套，但实际成交却为2590套，差了1倍不止。

需要指出的是，哪怕是2590套，这还是近几月深圳二手房成交的高点，交易被限至此，还不足以说明问题吗？

在这种情况下，取消目前的限制措施，恢复房地产的正常的流动性才是应有之义。

诚如大疫三年的大限已去，715新政误伤部分刚需的大限三年将至，在从一切为了防疫到一切为了经济的转变中，对“房住不炒”进行纠偏，理应是经济所有领域的复苏前提！

■2023年4月——深圳楼市关键节点！

在刚刚过去的经济会议中，延伸和细化了ZZ局会议的精神。

大王注意到，房住不炒的说法没再提及，取而代之的是“大力提振市场信心”，决策层想传递的声音已经力透纸背。
具体到房地产，现在深圳的救市政策仍然集中在救房企、救项目这种供给侧动作，但是对于需求端的恢复交易自由以及金融待遇改善，做得还不够。

接下来，必须尽快解除龙头城市和龙头片区的限购限售，并且针对存量市场降低按揭利率，只有这样才能真正起效。

而且解除限购政策，实现价格博弈自由，绝对没有违背房住不炒的精神。

再就是让房住可买，让房住可卖，甚至于让房住可投，因为房地产的投资需着眼于5年以上，有时间限制本身就区别于投机倒把，因为不属于炒房范畴。

如此一来，整个房地产的流量就会逐渐复苏，经济其他领域的最大障碍便可一扫而空。

截至目前，深圳并未出台全面的放松政策，@房地内参 数次预判，明年4月份大概率政策会发生变动，届时市场将会迎来放松的机会点。

但就既有的政策而言，无论是救房企还是救项目，都没有在需求端真正发力，等到需求端的政策有更好的支持声音时，深圳楼市会绝地反弹并达到高潮。

购房者是选择继续躺平？还是勇毅起身？在接下来市场分根的行情之下，将成为家庭财富格局的分水岭！