导读：
■关于房地产的一些密集发声
■央行调查，买房意愿创6年新低
■买房计划≠购房意愿
■2023年，深圳会否迎来报复性买房？
正文:

■关于房地产的一些密集发声

近段时间以来，关于房地产的舆论风暴一场接一场。

先是高层出面花式定调，紧接着是各位专家们直抒胸臆，简直是你方唱罢我方登台，好一个观念迸发的百花齐放。

高层到底是如何定调的？

在决定2023年经济发展大势的经济会议上，上面是这样说的：

1）重提“大力提振市场信心”

题眼在哪里？“大力提振”！上一次提出提振市场信心是在2019年，而这一次用的是大力提振市场信心，不难看出抓经济的力度之大。

可以理解为这是从一切为防疫让路到一切为经济让路的掉头转向，当这种信心传导到经济端时，再到楼市就不远了。

2）首次提出“经济运行要好转”

在这种语境之下，原来保持经济运行在合理区间的说法不复存在了。

2023年的目标是要好转，什么意思呢？

GDP增速要上来，最好是快进到超乎想象的那种。

犹记得话音刚落时，江苏、浙江、四川、广东等楼市优等生火速组团去海外抢抓订单，一切都在往好的方向转变。

紧接着，在房地产板块暌违已久未发声的鹤总（刘鹤）也亲自站台出来打鸡血，三大重点，详戳下图。
官话来的就是如此含蓄，让人看罢思忖万千。

逐条翻译成白话：

1）决策层认为占比约7%的房地产是支柱产业

要不是鹤总顾忌身份，差点就说出如果你还认为房地产是风险资产就非蠢既坏了。

2）出台了政策，且还在考虑新举措

态度给的很明确，负债风险可控，但底牌还没亮出来，接下来还会有大招。

至于憋着什么大招，比如说深圳非核心区放开限购，比如说放开限售，都可以大胆预期，直到把信心完全救回来为止。

3）城镇化发展还没到头

不用担心房地产日落西山，因为房地产的发展后有支撑。

如果你是购房者，有没有预期要回归的意思？

如果你是开发商或相关行业从业者，是不是觉得前景广阔，又可以大施拳脚了？

鹤总这针鸡血打的意义非凡，为什么这样说？

首先，发声的是鹤总，鹤总是谁相信大家都不陌生，金融、贸易、科技一手抓，但凡涉及到实体经济、金融业审核、贸易谈判，就有鹤总牵头的身影。

所以房地产行业的暴雷，与鹤总有着千丝万缕的联系。

在这个时候从鹤总的嘴里说出对经济发展很有信心，房地产是支柱产业的话，换做其他任何人，都不如鹤总亲自说来的发人深省！

当然，传递出的信号意义也更强。

除此之外，中央财办的发声也不再聚焦供给侧，而是想在需求端继续刺激继续宽松。

在支持刚需和改善性住房后，有一句原话是这样说的：“在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放”。
1）说的是要予以释放，那予以释放的是什么呢？

是住房消费领域、妨碍需求释放的限制性政策。

2）那是什么政策妨碍了住房消费呢？

就是限购、限贷、二套首付比例高等类似的政策。

传递出的信号其实很明显，那就是接下来包括一线城市在内，依然还执行着严格的限购、限贷或者是二套认房又认贷可能会取消，首套和二套房的首付比例或许也会降低。

所以我们看到作为一线城市的广州，二手房恢复显示正常市场价，指导价名存实亡。

那专家们又是如何发声的呢？

中航基金副总经理兼首席投资官邓海清表示：2023年刚需会进行报复性买房！

在邓专家看来，作为消费类的房地产，是明年经济增长主角，将成为明年贡献中国经济增长排名第一的力量。

至此，一场由上而下的房地产舆论砌墙就落成了。

■央行调查，买房意愿创6年新低

不是说没预期、没信心吗？

在这轮密集的表态中，要定调有定调，要发声有发声，要预判有预判。

作为真正需求端的购房者，又是如何回应的呢？

日前，央行公布了《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》（下称《报告》），结果显示在未来的3个月，打算购房的居民占比为16.0%。
这个占比到底属于什么水平呢？创下了2016年下半年以来的新低，上一个新低还是2016年二季度的15.1%。

就算是横向对比的话，依然不容乐观。

因为同样的问卷调查，第一季度打算购房的是17.1%，第二季度是16.9%，第三季度是17.9%，而第四季度只有16%。

就算是这样，认为房价将继续上涨的居民比例仍在降低。

@房地内参 粉丝留言说，当时拼命打压的时候可不是这副嘴脸，现在竟然还有16%的人想买房，不可思议……

诚然，今年买房的人确实是不多。不禁让人疑问，难道从ICU拖进KTV真的就那么难吗？

■买房计划≠购房意愿

如果是完完整整看了《报告》，就会发现这是一个选项明确的选择题。

因为原报告中是这样说的。
关键就在于这个调查问卷问的是已经准备增加的支出中，购房的占比是16%，也就是说，这16%的人是已经准备未来3个月内要买房的。

所以可以理解为，这里问的话买房计划，而不是购房意愿。

如果换一种问法：

有无购房意愿？大概率都会有这个意愿。
为什么没买？别问，问就是没钱。

但凡手头有钱，想的都是从租房客身份转换成业主，从业主转换成房东，从一套房的房东转换成多套房的“地主”。

2023年，是否会像专家预判的那样迎来报复性买房暂不得而知，但可以肯定的是乱买房子的人肯定是会变少了。

■2023年，深圳会否迎来报复性买房？

假设明年，深圳终于松开了调控的紧箍咒，大概率是以下七大动作：

①取消核心城区以外其他区域的限购
②从认房认贷改为认房不认贷
③降低二套首付比例
④下调新购房和存量房贷利率
⑤降低二手房交易的相关税费
⑥允许卖1买1或卖2买1
⑦随迁老人允许增买1套非限购区的房子

事实上，越刺激越宽松的时候，买房才越是更加考验内功，大开大合都不合适。

届时，深圳最具价值的房产必将出现在“鹏户区”。

@房地内参 圈定的“鹏户区”范围：西起宝安中心区，东至福田区，北为西丽，南到南山半岛。

除此范围之外的其他房产，要么沦为负资产，要么仅具备储蓄功能而增值空间极有限，这些房子将被划归到财富范畴，无法进入到价值之序。

但如果是用来自住，切记要更加侧重于产品力。

如小区整体规划如何、户型规划如何，诸如此类的因素，在购房衡量决策中将占据更大的权重。