回顾2022年，中国房地产行业经历了前所未有的挑战，在多重超预期因素影响下，行业呈现出市场销售大幅回落、多家企业债务违约、城投托底土地市场等特点。

楼市也催生出了“房地产是支柱产业、保交楼、支持刚性和改善性住房需求、土拍托底、金融16条、三支箭”等十大关键词，诠释了这一年几多欢喜几多愁的楼市百态。

有些关键词能概括出楼市某个侧面，而这个侧面可能就决定着明年、后年甚至未来多年里，楼市走势。通过这些关键词，我们可以简单的窥见2022年的房地产特征。

关键词一：房地产是国民经济的支柱产业

今年以来，在多重因素叠加影响下，房地产销售出现大幅回落，拿地投资低迷，部分企业出现债务违约，关于房地产的行业定位引发各界关注。

行业定位决定政策取向，近期高级别领导明确“房地产是国民经济的支柱产业”，在当前的市场环境下，肯定房地产的重要性更具积极意义，有助于房地产市场信心的修复。

12月15日，国务院副总理刘鹤指出“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。”

12月18日，中央财办有关负责同志再次强调“要充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业”。

关键词二：房屋租赁参考价格

继去年二手房参考价公布之后，深圳住建局又公布了“房屋租赁参考价格”。

10月28日，据深圳市住房和建设局官网消息，为促进深圳房屋租赁市场平稳健康发展，提高租赁市场价格透明度，深圳市房地产和城市建设发展研究中心发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，并将根据租赁市场变化情况适时更新房屋租赁参考价格。

此次“房屋租赁参考价格”的发布，对市场租金影响相对较小，尤其是对个人房源来说，租金价格的浮动市场因素更大，政府也应当避免较多的价格指导。“房屋租赁参考价格”的发布对保租房的意义较大，以往保租房相关政策中的定价低于周边房源价格中的周边房源定价一直未有明确的定义，此次深圳发布的“房屋租赁参考价格”对未来保租房的建设意义更大。

从政策本身来看，主要还是引导租赁市场健康发展，对于正常的市场价格波动，应当避免过多的价格指导。

关键词三：保交楼

2022年开发商缺钱真是到了一定程度，不仅没有钱去买地，连在建的楼也建不下去了，导致各地烂尾事件频现。

而购房者面对自己辛苦了半辈子才买到的房子，最后烂了尾，无奈之下发布停贷通知书，一时间矛盾甚嚣尘上。

针对这些情况，2022年7月28日，中共中央政治局召开会议，首次提出保交楼的工作任务。

11月21日，人民银行、银保监会召开全国性商业银行信贷工作会议，人民银行将面向6家商业银行推出20000亿元“保交楼”贷款支持计划。

保交楼，才能稳定购房者的信心，才让他们更加安心。

关键词四：三箭齐发

2022年底，高层终于加大了对民营房企的融资支持力度，房地产信贷、债券、股权政策“三支箭”齐发。

第一支箭：9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，对于居民合理购房需求的信贷支持力度进一步增强；

第二支箭：11月8日，中国银行间市场交易协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资；

第三支箭：证监会实施五项措施支持房企股权融资。

“三道红线”实施两年多，终于开始放松了，房企终于又见到钱了，迎来了曙光。

关键词五：土拍托底

受销售持续下行及融资受限等因素影响，2022年房企投资拿地大幅缩量，土地市场供需均表现低迷。根据中指数据，1-12月，300城住宅用地推出及成交规划建面同比降幅均超30%，土地出让金大幅回落亦在三成以上。

在集中土拍的22个重点城市中，2022年，地方国资成为拿地主力，土拍托底现象较多。截至12月27日，22城地方国资拿地金额占比达到42%，超过了央国企的37%，民企该比例则仅为16%。

特别是自三批次起，地方国资进场托底拿地态势明显，拿地金额占比持续提升。10月，财政部发文“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。”

关键词六：金融16条

9月底，中央多部门针对需求端发布全国性普惠政策，但后续整体市场销售恢复不及预期，房企回款压力不减，难以覆盖到期债务压力，行业亟需在供给端稳住市场主体。

11月11日，央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，包含16项具体举措，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，政策力度空前。

政策核心逻辑为：企业债务展期+支持融资稳定市场主体，“保交楼”促进购房者信心恢复，支持个人购房信贷带动市场销售恢复。房地产“金融支持16条”措施出台，标志着房地产“稳主体”政策全面加力，正式开启防范化解优质头部房企风险。

关键词七：二手房带押过户

2022年深圳首例深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易在坪山顺利完成，此次交易涉及十几套房产，4000多万交易资金。

二手房“带押过户”新模式开始在深圳落地实施，去年12月邮储银行深圳分行宣布邮储银行开办“带押过户”房贷业务。据了解，邮储银行这一政策仅针对本行存量房贷客户。

关键词八：可售型人才房

11月9日，深圳市住房和建设局接连发布了星河开市客等6个可售型人才房的申请条件等，本次面向人才配售住房共有4422套，首批可售型人才房一经问世，就引起了广泛关注。深圳6折可售型人才房：房价一次性打五折/六折，单身35岁以上/结婚不限+深户本科+3年社保+摇号就能申请。

人才房跟商品房不同，有10年封闭期，并且还未出台流转细则和流程，是否要购买还得认真权衡。而自2021年集中土拍以来，深圳明显加大人才房及安居房供应。据不完全统计，目前全市招拍挂项目中可售人才房项目28个，约2.5万套将会相继供应。

关键词九：LPR调整

降准降息虽然大多数并非针对房地产，但历史证明，几乎无一例外都会对房地产形成有效的影响。

央行降准0.25个百分点，年内第二次全面降准于12月5日正式落地。加上今年4月落地的首次降准，两次降准共降低金融机构存款准备金率0.5个百分点、释放长期资金超万亿元。

今年LPR报价1月20日下调到了4.6%,今年 5月20日下调到了4.45%, 8月22日下调到4.3%, 意味着较年初的利率已经下调了35个基点，降幅非常大。

关键词十：支持刚性和改善性住房需求

2022年，房地产市场处于深度调整阶段，中央多次强调支持刚性和改善性住房需求，需求端政策优化贯穿全年。4月，中央政治局会议强调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，7月中央政治局会议和12月中央经济工作会议均再次提及。政策措施主要围绕降成本、降门槛、提效率等方面展开，并从因城施策到全国性普惠政策不断升级。