“万科·东海岸4期”唯论
尹香武（半求）
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■前言

万科·东海岸位于大梅沙腹地菠萝山半山腰，盐坝高速公路的西北侧外环路，背倚青山，面朝大海，紧邻政府规划郊野公园和华侨城生态公园。

万科·东海岸前三期已销售完毕并顺利入伙，现正建设中的为第4期，同时也是东海岸的收官之作。东海岸4期总占地面积60800平方米左右、商业面积2000平方米左右、容积率0.82。东海岸4期首批单位小高层预计将于11月份发售。

香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn认为，要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，本司称之为个性研究或者说“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
 
为了能让消费者更全面的了解项目，现将《“万科·东海岸4期”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。

■项目劣势

【靠近山体：防蚊防虫，有何妙招？】

万科·东海岸整个项目地处菠萝山的半山腰，有的栋数与山体仅15-20米的距离，给项目带来景观优势的同时，原始野生的山脉里招惹来的各种蚊子和飞虫是不可避免的。用什么样的方法，既不污染环境又能够有效的驱赶这些蚊虫，以至于不影响业主的生活，不知万科在这方面有何妙招？

【近距离商业较少：居家生活暂显不便】

在东海岸其实内部配套设施，用贵和豪来形容并不夸张，但关系到业主生活方方面面的商业场所就暂时的缺乏。为什么说是暂时的呢？东海岸4期是有商业设施的，但建成投入使用还需一年左右时间。既便4期商业街投入使用后，整个项目自身的商业设施是否能够满足东海岸业主的生活所需呢？

还好，东海岸南侧在规划中已经确定，近6万平方米的待建地几乎全部为公共绿地，这些待建地可能也会有少部分的商业建筑刚好能够填补这一美中不足之处。

■项目优势

【东部第一大盘：万科总部迁来是大利好】

东海岸项目总占地34.3万平方米，总建面27.5万平方米，总户数1949户，预计可居住总人数6000人左右，规划容积率0.8，东海岸也是目前深圳东部海岸线上的最大盘。

同时，万科集团总部将迁到大梅沙的万科国际会议中心，总部来了，东海岸就在总部的眼皮底下，无论是管理、还是后续维护，必然就更有保证，万科不太可能在眼皮底下看到不快之事吧？

【首次供应独立别墅：拉大项目产品价差】

万科·东海岸4期产品包括小高层和T-House两类型。其中小高层有两栋，一栋8层（32户 ）、一栋10层（38户）2套顶层复式，面积介于250~280平方米，复式为450平方米，小高层一户一专梯总供应为72套。

另外有T-House40套，面积165-225平方米，与三期的T-H产品比较接近。4期产品中也有独立别墅，是东海岸自开发以来首次供应，总共有7套，面积383~389平方米，前后独立花园、超宽开间、留电梯位，带泳池送整层地下层（80-100平方米）。项目的别墅预计2008年年初发售。

独立别墅将拉大项目产品价差，改善市场表现。

【山、海、城、岛：景观丰富昼夜转换】

4期位于整个东海岸整个项目的东北角，三面环山，背山面海。南侧一望无际的海面，东西及北侧都是原始植被的菠萝山山脉，景观难以用语言来表达，与其说东海岸钻进了菠萝山，还不如说菠萝山里长出了东海岸。

小高层和别墅的位置是整个项目的至高点，除了山景以外，向南正对着无边际大梅沙海域，视线穿过大梅沙中心，高速路上飞速的车灯，大梅沙绚丽多彩的城市群，再往远处，大鹏湾的岛屿......

这还不算最美，到了傍晚，红红的太阳就在山的那边，与山脉交织。每天都会给东海岸业主带来不同的色彩和形状，看着晚霞一点一点隐藏落幕，这种生活情景是美好的，幸福的。所以，在东海岸，当太阳升起以至落幕都会有不同的景观视觉，甚至到了夜深人静的时候，时弯时圆的月亮也会在海面上与你共眠。

【以旅游度假的态度居家】

首先我们来细数一下项目内部的配套：3个主题广场分别是：火广场、土广场、水广场；5个泳池：齐山居游泳池、室外沙滩游泳池、SPA游泳池、室内游泳池、商业街游泳池；2个公园：山脊公园、珊瑚公园；除以上以外，还有实验幼儿园、网球场、儿童游乐场，老人运动设施等。东海岸4期另有一个蓝色会所和原生态荔枝溪谷。

然后是围东海岸300米范围内分别有：市政郊野公园、市政运动公园（足球场）、大梅沙旅游中心公交车总站，稍远一点也不过是10分钟步行距离，如东部华侨城生态公园、大梅沙天然海滨浴场、梅沙小学、雅兰酒店，以及万科国际会议中心（万科总部）。

仅在东海岸内部完全就形成了一个各具主题的小型旅游景点了，整体配套设施在人群方面包括了各个年龄段；项目方面丰富多样，利用现有山体，增加主题性的游玩项目。同样，外部也是举步既达，如东部华侨城生态公园、大梅沙天然海滨浴场以及各酒店，她都有在10分钟步行范围内。

■产品优势

【深圳首个一户一专梯：小高层首创】

很多楼盘为了节约空间，做得越来越密集，比如小高层和高层，往往是一梯三户或者一梯四户。这样房屋朝向很难令人满意，有暗房、阳台不方正、通风不好，并且很多业主上班高峰时段等电梯比较麻烦。

而东海岸4期的小高层则是采用了一户一专梯的设计，电梯直达户内的入户庭院，从首层大堂到家里保证了业主的安全及私密性。在深圳，万科·东海岸是第一次采用一户一专梯的小高层。

【智能化系统、可手动调节外遮阳百叶窗】

小高层的家居设计采用了较先进的智能化系统，在门的两侧分别有两个电源箱，已经预留了灯光、电视、空调、电动窗帘等一体化的控制系统接驳口。

最另人感到安全的还是智能卡，在入户大堂业主凭磁卡在电梯感应处刷卡，然后电梯就会自动识别业主资料，直达业主的房号。来访及其他人员可由大堂服务人员进行确认协助到访。

本项目的阳台所使用的是外遮阳百页窗。首先是可以左右推拉，其次就是百页可以上下转动，外遮阳百叶窗内是铝合金，外被一层木质包围，美观大方，可灵活满足遮阳，通风，采光的需要，具有可调节性，可以根据季节或日照变化情况调节百叶窗开启或关闭状态，以满足采暖采光需求。

【深圳罕见的可看海的地下室与车库】

由于合理利用了坡地形成的落差，使人如果在入户大堂、地下室，向南面望出去，也可以看到了前面的别墅屋顶以及大梅沙的海景，别墅样板靠南侧的地下室通过落地窗可以看到外面的山和海景，在地下室能够看山看海的房子巩怕也只有东海岸了。不知道深圳哪个项目还有这种水平？

【深圳住宅中，最好热水系统】

早前就听说项目的水系统设计属于顶尖水平，包罗万象集水器以及分水器、热回水系统、集热式热水器，到了厨房果然如闻所言。一般的厨房水管只有两或三条，而本项目的厨房水管则多达五条，其中有一条保障实现即开即热功能，即无须等待，出来的就是热水，这在冬天还是很体贴的。