■2月回暖，楼市真的憋不住了

憋了几年的房地产市场，2月暖风吹得非常明显：

天津一天成交500套，整月二手成交超过1.4万套；

成都又开始抢房大战，二手房月成交超过1.9万套；

上海、北京二手房分别成交超过1.9万套、1.5万套；

热门城市中介门店忙带客忙招聘；

深圳各个新盘捷报频发，持续炸群；……

2023年1-2月房企销售排行榜，涉及数据均为网签数据

显而易见，无论新房还是二手房，交易量明显上涨，逐步回归相对正常的轨道，拐点相当明显。

拐点即将出现，你要有决心和行动

大家关心的深圳楼市，要重视今年即将要出现的两个关键时点，提醒大家别再像过去那样躺平了，有所行动，才不至于白忙。

一个是在3月份的政策时点，一个是在10月份的改善潮转折点。

一个是考虑3月大会之后，可能会相应放松政策落地，比如近期大家关注的深圳二手房指导价调整、首套房贷利率调整等，近期吹风了。

一个是基于深圳715政策三年期满释放购买力考虑的。三年准备只等今朝，早有准备的将在10月份之后逐渐释放，这将是改善型买家、豪宅买家的机会。

总归来说，对手中有钱有票的买家来说，现在要多看盘，心水盘一旦出现，则是买入的机会，毕竟拐点真正出现之前，还存在一些议价空间。一旦大家都拐过弯来，也就失了先机。

■坚定看好深圳的核心理由

很多人咨询房地内参 今年深圳是否会放松调控。其实在我们看来，无论调控与否，我们都坚定看好深圳！

外地人也看好深圳。近期@房地内参 接待了多位外地客户实地踩盘多个重点片区。在他们看来，今年必须要买入深圳，只是犯愁于该选哪个片区的哪些房产。

一、湾区6000万人巨大缺口，事实上的领头羊

宏观角度而言，坚定看好深圳的大前提，是湾区的巨大爆发力。

怎么看待深圳的未来？根据齐夫法则，如果一个国家的各个城市充分竞争，那么在同一个生态位的两个城市，最后会竞争到决出胜负，因此各个城市都会不同。

而且还会出现这样的情况：最大的一个城市是第二名城市人口的两倍，是第三名城市人口的三倍……以此类推，不同都市圈或城市群也如此。

以此规律来预测：在中国，人口最大规模的是长三角都市圈，第二大的是粤港澳大湾区。

如今广东全省常住人口约1.27亿，未来至少要增加到1.78亿~2.5亿。其中80%即至少1.4亿人口集中在大湾区的几个重点城市。2021年数据大湾区约8600万人，意味着到目前为止还存在接近6000万人的缺口。

人口多流量大，经济就活跃，财富自然就集中，大城市的价值也就更高。所以，我们重点提醒大家一定要关注大湾区的城市，深圳、广州、香港为最。相对而言，深圳最有条件成为大湾区的领头羊。

事实上，深圳已经具备了条件。即便受大环境影响，2022年深圳GDP也达到3.24万亿，今年全面放开估计势头更猛，完成6%的预期增长目标基本上没啥压力。

（图源自图虫创意）

二、湾区内环超级机会：至少2000万套房的天量需求

其次在于，深圳的城市常住人口还要增加，还会持续流入。

有人觉得出生率低总人口在减少，大城市就要缩小？

其实不然，诺贝尔奖获得者极多的柏林大学有一项研究表明：当一个国家总人口下降5%之时，大城市就要扩大1.6倍。

这是由于总人口下降后，家庭更倾向于迁移到大城市工作生活，大城市的人口扩张是必然。

前面提及了大湾区总人口从8600万人口增加到1.4亿，几乎翻番的人口数量，最终也表现在居住空间的庞大需求。

尤其是湾区海岸线30公里半径的范围（我们将之称为“湾区内环”），更集中更多的产业、配套、路网……流量越来越聚集、人口越来越密集，湾区内环的发达程度也就越高，虹吸效应更明显。

未来大湾区新增的6000万人口，即便分布到各个主要城市，以深圳、广州为主的核心大城市，未来城市常住人口被拱到3000万也并不为奇。

3人一户家庭，6000万人便是2000万户家庭，相当于增加2000万套房子的天量居住空间需求。

这就是湾区内环的超级机会，就是深圳城市、房价的基本面。

三、超级底盘：流量越高，价值越高

对城市或片区发展来说，核心要素，就是流量+效率。

流量越高，效率高，交易越频繁，价值就越高。失去了流量，没有效率，就是一潭死水。

对买家来说，跟着流量高地、效率高地走，才是正向的选择。但往往很多人忽视了。

但是，流量有大小，效率有高低，这就造成了不同片区的财富差异、价值差异。

在深圳，流量高地、效率高地基本上都是沿着可发展产业的海岸线集中分布。尤其是西部为重。

房地内参 十几年前已提醒：深圳各地区的差异，用一句话概括就是“西比中强，中比东强”。

其中重要的判断依据，便是深圳的重要战略设施，都是集中在深圳西部，包括南头半岛、大前海核心片区、宝安部分片区等。

沿着深圳西部40公里海岸线逐一盘点，这里集中了有未来价值的大前海中心、大的商务商业经济带、齐全的产业资源、密集高效的交通网路……

可以说，这里覆盖的领域，是深圳、大湾区乃至中国的贵重岸线，更是深圳流量爆发的第一站。当然，这就是区域范围内物业的价值底气。

■住房超级紧缺，越等越买不起

所以在房地内参看来，不管调控政策能否执行，实际性的拐点意义，今年都会比较清晰地表现出来。

要知道，根据深圳住建局数据统计，辖区土地不到2000平方公里的深圳，常住人口近1800万，住房自有率却只有23%，每年新房供应则只有寥寥的4万套。更别提未来几十年还有千万级人口要涌入，更进一步推高住房紧缺程度。

更何况，今年是深圳2020年715新政三年期满，根据深圳新成年人和深户满三年社保的数量匡算，预计40万张房票释放出来。即便以15%的真实购买力衡量，至少今年也会有6万张房票的购买需求。
调研数据显示：深圳人计划年内购房占比25%，计划2年内购房占比超过6成。而且，60%左右是购买首套房！

6万人VS不足4万套新房，哪里够？！

僧多肉少，被压抑了3年的深圳购买力，爆发只是时间的问题。

不怕贵，就怕买不到好房

热衷搞钱、不缺钱的深圳人，不怕贵，就怕买不到好房子！

第一套房，当然要选好的，当然要一步到位，当然要满足流量价值，当然要满足工作、生活、社交……等等各种需求。
过去几年，即便大环境影响，深圳的好房子价格并不便宜，均价10万及以上也被抢光了。

所以，遇到好房子，千万别等，越等越买不起！

■买房必看的三要素，收获不止于财富

只是，房地内参在面对诸多客户咨询时发现，很多人即便有过多次买房经验，却踩过不少坑，最终以亏N百万为自己经验埋单。

一些拿着几百万首付打算买第一套房的买家，即便看了不少房子却依然不知道怎样才算是有价值、有未来、有保证的好房子。

必须要有这样的意识：

深圳的房子，不止是居住，也是财富，更是你的身价标签，还让自己和家人拥有更舒适的社区空间，获得更好的圈层、更高的跳板，是一种责任，更是家族荣耀的高级资产。

1、要盯紧流量中心、效率高地

流量为王，失去流量，直接影响的是价值。高效率高成本时代，最值钱的是时间，能在最少时间内通达更多地方，享受到更多配套，必将集中更多财富，土地价值也就更高，土地及居住空间也就更值钱。

深圳的流量中心、效率高地，首选南山半岛、福田中心，1500万以上必须盯紧；其次是西部的宝安片区，对手中资金有限的首套买家、改善换房买家来说，无论价格还是价值都更友好，更有保障。

按照深圳西比中强的发展格局，西部作为深圳流量中心之一，最先承接进入深圳的大量客流、信息流、资金流。

比如深圳国际机场（未来8000万旅客吞吐量）、全球体量最大的国际会展中心、107时尚商务带（数千家企业+150万就业岗位）、机场东枢纽（国内第二大空铁联运综合交通枢纽）、至少5条以上地铁、快速通达的高速快速路网……

汇集的流量越大，效率越高，片区的土地价值越有保证，这也是未来价值空间迸发的核心要素。大城市里的好房子，就是离不开流量中心，有了这些，才有更多的交易频率，才有了生长空间。

机场东枢纽效果图

2、大品牌声望价值，后发基本保障

近年来楼市各种风波迭起，各种不确定因素存在。所以近年来，我们反复强调大家买房时，更要注重大品牌的声望。

较之无品牌或品牌较弱的开发商，大品牌无论在资金实力、产品保证、物业管理等方面，都有更多的经验。

尤其是品牌价值高的开发商，在同一座城市里开发的物业已经形成了口碑，那么对业主来说，不但居住感更好，后续小区维护也更好，物业价值也有保障。

当你不知道第一套房怎么选，首选大品牌，总不会错的。

3、产品较强创新，生长空间更有保障

在区域、地段、交通、品牌的基础上，微观来讲，买房子不止是买给自己和家人住的，更是别人喜欢的、愿意为你房子买单。

所以，无论是楼体的外立面、小区的活动空间、园林景观、车库场景，还是大堂设计、户型空间、装修标准、物业管理等等，都是你该在买房前必须仔细考量的内容。

越注重建筑细节的开发商，越能为业主考虑，对小区认真维护程度也就越高。

只要这个项目有一两项表现高于其他同类产品的建筑细节，那么未来进入二手房市场，表现也就越强。那就奠定了较好的价值保障。

但绝大多数首套房买家对这方面的认知是空白的，必须赶紧补课起来。

房地内参再次提醒：或许有些房子价格略高，但只要满足了这些条件，房子够好，那就值得买。

■给首套房买家的忠告

近期，房地内参踩盘一圈后发现，在深圳西部，真正可售的商品新房住宅并不多，能满足三成首付150万左右的好房子，既想要流量中心，又想大品牌房企保障，更想拥有多项产品创新的好房子，更少之又少。

纵横向比较后，@房地内参 推荐卓越联合闽泰开发的云奕府。卓越扎根深圳26年，后海的蔚蓝海岸、深圳湾浅水湾，不但重新定义了片区住宅标杆，最初买入的业主收获的不止是财富，更是身价跃升。

云奕府与后海蔚蓝海岸、浅水湾何其相似：不但为片区人居树立标杆，更为深圳年轻人带来了新的生活方式。如今，一期已是大前海片区新房的冠军盘，得到不少深圳人的高度肯定和认可，住区声望已经奠定。

呼应了一些诚意客户的心声，云奕府二期约329套建面约85-110平米新品已入市，也让今年的刚需买家有了更好的选择。

卓越的产品，总能get到大家的痛点，比如云奕府与甲级写字楼同标准的外立面、从小区大门到大堂无缝接驳的风雨连廊、可开可合的LDK一体阔厅、少见的L型大面宽阳台空间、超大面宽+隔音墙设计的套房主卧……都是同城同类产品的优胜代表。

宝安销冠红盘卓越闽泰·云奕府二期【星奕府】现正火爆登记中，主推户型建面约85-110平米，均价约6.4万/平米，仅329套可供应。

最后提醒：想了解更多关于卓越闽泰·云奕府二期的产品价值，戳小程序码上福利。