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投资分析
大傲若谦·你须开化:住品鉴赏力的武汉类疑忧

作者:尹香武(半求) 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2007-10-16 14:55:00点击5429


大傲若谦·你须开化:住品鉴赏力的武汉类疑忧
尹香武(半求)
www.BANQ.cn
BANQ@vip.163.com

导读:
    ■出口转内销,规律胜偏见:1期告成,第2批待发
    ■发展商、购房者眼界均未开化
    ■对于房地产的“开化视界”
    【关于小区绿化:不是档次,而是品种问题】
    【关于素面楼梯:粘贴磁砖,其实不如清水】
    【关于小区入口:标志醒目,就丢了意境】
    ■结束语
正文:

■出口转内销,规律胜偏见:1期告成,第2批待发

2007年8月初,半求开始以正式成文的方式,对武汉金银湖片区的银湖翡翠进行专题研究,关系群体都对金银湖片区、银湖翡翠项目都有了深刻的了解了。通过这种独创“出口转内销”的专业研究与价值包装模式,通过没有地域与时间限制的网络渠道,银湖翡翠的销售速度得到加快,其溢出效应还造福同片区的其它楼盘,金银湖已经今非昔比,之前的错误判断已经得到了根本的扭转。

截止目前,银湖翡翠一期单位只剩大约24套顶楼复式有待出售,其余单位均已全部售出,其销售价格也从均价4100元/平米左右上升到目前的6000元/平米左右(没有计入别墅价格)。

估计位置更好、景观更优的第二批单位在10月底或者11月中旬之前推出时, 也就是7、10、11栋推出时,价位还将上涨,相信机场高速沿线物业的增值规律即将更真实地表现在银湖翡翠的身上,规律一定会战胜偏见。

■发展商、购房者眼界均未开化

2007-9-6之后至今已经有一个多月了,半求www.BANQ.cn之间没有对银湖翡翠再行评论,主要是无房可卖的原因。即使如此,在之间的在深圳的三次公开演讲中,也有多达6次关于这个项目的提问,市场反响可想而知。

期间,半求也留意到,已经购入银湖翡翠的客户,在对楼盘总体非常满意的情况下,主要存在以下几条意见和疑问:1、绿化档次与产品档次能否匹配的问题;2、小高层的消防楼梯间不贴磁砖显档次不够的问题;3、小区入口不够醒目导致识别性较差的问题。

事实求是地说,上述问题,不但发展商武汉新恒基有问题,购房者也存在问题。问题是什么呢?那就是发展商和购房者的眼界都有待开化。未开化的眼界,将问题掩盖成了不是问题,也将伪问题提升成了真问题。

其实看待类似银湖翡翠这样的真正贴近生命而建的居住品种,我们必须有开化的眼界,否则可能得出错误的结论。

■对于房地产的“开化视界”

什么是开化的视界呢?所谓开化,就是与时俱进的先进、符合潮流的规律、摆脱愚昧的观念,房地产的开化视界,就是与世界房地产同步的先进、符合世界房地产潮流的规律、摆脱暴发户观念的眼界。

【关于小区绿化:不是档次,而是品种问题】

有网友说:“银湖翡翠别墅区的绿化,也太粗放了,和楼盘入口处相比,让人有发展商敷衍了事的感觉……但求兄的爱恨情愁,不应该被视为是审美(审楼)的一个普适性标准……某些人可能会误会,我更不愿意求兄这篇文章让发展商误会了,已为这样的绿化标准就够了”。

还有其它网友说银湖翡翠的园林设计公司有问题,甚至花了不少精力却对那家公司寻根问底。其实目前绿化还只是部分,没有完全成型,因此,所有评价其实都难以完全公平。

不过对绿化档次的疑问,半求www.BANQ.cn的看法似乎有些不一样。首先要批评发展商未开化的思维。单纯从绿化的成本上来看,新恒基估计钱没少花,那些个国家都视为珍宝的大银杏树,一移植就是6棵孖生树。

这种移植法,不但购买成本,就是未来的护养成本也是很高的,否则国家就没有必要进行保护。同时,这种树种成长速度不快,很难在近期几年形成浓荫,也就难以很快给人以树高房矮的美好印象。

其实大家都觉得东湖林语好,其实东湖林语本身比银湖翡翠差了不止一个档次,但是你看看人家门口路两边的法国梧桐树,参天的枝叶形成四季的感觉,即使在本小区内部也种植了这种树木,这才是使各位错误地以为东湖林语好的关键所在。

因此,半求个人反对银湖翡翠再种植珍稀的慢生的大银杏树,而应该改为种植更多的速生的、也更为实惠的法国梧桐树,如果树径达到一定程度,假以1年,就可以达到很好的绿化效果。

作为社区来说,评价绿化效果的,不是植物的珍稀与否,而是绿化的茂密、树木的大小决定的,武汉满街粗生粗养的法国梧桐树,以及高大的水衫树,就是武汉本土最好的绿化树种。

一味以珍稀与否,来评价小区绿化,说明发展商缺乏自信、购房者缺乏长远眼光,都需要开化。

【关于素面楼梯:粘贴磁砖,其实不如清水】

与绿化问题在深圳引起的反响更大不同的是,关于要求小高层消防楼梯要贴磁砖的问题,则在武汉本土购房者中反响更为强烈,深圳及其它外地客户则似乎不太在意。

目前,建筑商在所有的步行楼梯的每个台阶转角处植入了转角铜条,以保证转角处不会脱落。转角铜条的施工难度比贴磁砖其实要高,几经涨价铜的成本也已经是2005年的好几倍了。

所以,那些怀疑说是为了节省成本而不贴磁砖的说法是站不住脚的。按照目前的处理方法,就与江浙一带的房子的处理方式是一样的了:清水素面台阶。

怎么认识素面清水的施工方法呢?举个例子吧。赫赫有名的万科位于深圳梅林的总部,整个建筑除开玻璃幕墙,其它全部都是素面清水外墙,在价格高达10万/平米的东部华侨城别墅、以及价格高达6万/平米以上的南山华侨城的东方花园别墅,除开原木之外,其它全部都是素面清水外墙,就连指示牌都是素面清水。

素面清水台阶有什么好处与缺点呢?优点在于结构简单因此出问题的机会少、同时具有素雅的风格,在当今世界,这确实是一种潮流。缺点在于,在大概一年的时间里,由于吸水率较高的缘故,打扫拖地时的痕迹将比较重,但如果以时光的观点来看,这其实就是人类的痕迹。

张贴了磁砖的台阶,肯定是要滑于清水素面台阶的,容易跌倒,当然消防楼梯大家使用较少。之外,瑶烧的磁砖每次颜色均不相同,因此一旦破损更换就基本难以匹配到一样颜色的砖。最后与素面清水台阶台阶不同的是,即使3年后,业主也难以发现有生活过的痕迹。

不能留下生活痕迹的物件,应该要警惕。所以从这个角度说,半求就非常喜欢2005年去宁波考查时,看到的北岸琴森,这个楼盘,售价高昂,但是楼梯全部是素面阶梯。

当然,现在还出现了其它处理的方式:1、所有阶梯以防静电的涂层覆盖,做法类似与极高要求的高科技厂房的处理方式,即满足了视觉常新的要求,也能够减少楼内静电,对人有益,但是更新大概3年要一次。2、以添加沙石的水泥覆盖,然后研磨平整出光,这种方式在计划经济时代的职工房里,使用较多,其实非常不错,成本也不高,但施工极为麻烦。

【关于小区入口:标志醒目,就丢了意境】

同样,也是武汉购房者反应,说与别的小区比较,银湖翡翠的小区入口处太不鲜明了,不醒目,不能老远就看到。从专业角度来说,半求只能怪罪武汉本土购房者缺乏鉴赏能力。

住区不是酒店、招待所,需要把自己打扮得花枝招展、哪怕10里开外都可以看到那是最好的,而住区需要相对的“隐”、“谦逊”、“内敛”。其实,发展商对于小区入口处的门厅式处理(包括中分浓荫车道、旱地喷泉环岛、两侧小湿地、伏卧式山墙)是极为高明的,没有真正洞察生活的本真,就没有自信这么处理。

当别人恨不得把小区名称放到屋顶最高处招摇时,银湖翡翠则只在入口处做了两排山墙,名字伏卧在大地的怀抱,从左右两边拥抱回家的人们,这是独一无二的门面,让半求www.BANQ.cn想起来美国拉斯维加斯湖区的做法,几乎如出一辙。
 
经过仪仗式林荫中分车道,在退后的会所之前,是尺度恰好的旱地喷泉环岛,匆匆的脚步停了下来,到家了!会所墩厚而不轻浮、富贵而不逼人,以退成就社区礼节、以收成就泳区隐私。
 
小区的处理,发展商一定要坚持,标志一旦醒目,就丢了意境。不醒目,那是一种长久的吸引、更是一种持续的自信,这是“大傲若谦”的不二意境。

■结束语

经过以上分析,各位对于银湖翡翠的看法是否有些改变了?假设购房者、以及发展商都有开花的眼界,就不会堕落到一味追求表面、追求奢侈的陷阱之中。这样一来,发展商方向感就会正确、购房者施加压力的方向也就不会偏差。

那么大家所希望和期盼的,一个真正的贴近生命、贴近生活,又兼有投资价值的中国一流的房地产产品,也就会如愿以偿地被你拥有,银湖翡翠也就真正能够承载起你与家人的生命、与构成不竭生命的爱恨情愁。

仅此数笔,抛砖引玉,供各位讨论、思考。


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评论者:111。
评论者:yiyi98cn
法国梧桐强烈建议不要种在小区,  虽然抗烟尘一流,  但秋冬季结的果子会飘绒,  很多人受不了,过敏性鼻炎。    种在大街上一流树种,  种在小区里就是三流水准了。现在污染那么厉害,  相信很多人受过敏性疾病的苦,  没人想在家里种上这种过敏原。  虽然便宜,  好打理。但对住户不见得有多好,特别是老人和小孩子,扎眼又刺鼻。高大的水衫树倒是很不错的选择,美观,易打理。另外,  建议种点樱花。  武大的樱花园每年都吸引若干人去观赏。金银湖这样的风景区,要是也有一条樱花小径,  相信开花时会带给住户一种享受
评论者:武汉深圳人
关于绿化我另外论述吧。
评论者:半求
关于绿化我另外论述吧。
评论者:武汉深圳人
不会是到现在还没卖完吧