很多人可能不知道一个10平方公里的前海规划了商务面积超过了1000万平米，而住宅屈指可数。而还有巨大的商业面积呢。

商务商业加上仓储在内，可以养起80~100万的就业人口，就带来了三个问题：

一个就是10平方公里堆积80~100万的就业人口，这种超强的就业密度的超强的聚集，是我们国家的第一次，能不能实现要打个巨大的问号，很容易出现过多的商务和商业面积的空置。

第二个问题就是，即使实现了，钟摆式的巨大交通需求是无法满足的，内部的住宅这么少，绝大多数的人要每天进出，需要多少的地铁，多少的公路，多少的停车位？

第三个问题就是，一到了晚上和节假日就变成了空城，会严重缺乏活力。

所以伤改住就能够避免这些问题。现在片区工人综合、复合，才是符合效率要求的，偏向于单一化功能的片区都是缺乏活力。前海要具备持续的活力，就必须要注重以商务为主，但是不缺口住宅。

至于所谓的一改了以后，前海的住宅变多了，会影响房价的问题，想多了。整个南山半岛的土地被限制住了，半岛型的城区是土地最刚性的结构，很容易形成投资力度的，你把前海全部改为住宅都还是稀缺的，说什么前海改了以后住宅变多了是个伪命题。

按照以前的规划，前海稀稀落落那么几个住宅，根本难以形成比较有规模的居住区，连配套学校都会很痛苦的。现在多一些住宅就成行成市，就能够跟商务面积之间形成互相刺激，拥有了一些固定的客户底盘，多好的事啊，对于价值构成支持作用，而绝不是冲淡稀缺性。

不能成行城市的住宅区，并不是真正的稀缺，其实是稀而不缺。也就是供应少，但是需求也随之减少。成行成是具备规模以后，各类生活配套也会起来，那么愿意落地生根的人会变多，这样反而会既稀又缺了，也就是说这一次的调整，其实提升了前海片区住宅的稀缺度的。

看待住宅跟看待普通的消费品，思维要深刻一点的。不能简单的类比。而且面对前海巨大的写字楼体量——即使你调低了也依然是巨大的——把前海的2/5改为住宅都是不够的。

当然这个用地性质的调整，确实招商局得的便宜比较大，有些人可能是对这个有意见。但招商局是国企，承担了不小的一带一路的战略任务的，也承担了不小的国际风云动荡的代价，眼界放大一点心理就平衡了。

最后啰嗦一句，深圳是工业用地占比、以及商业用地占比最高的大城市，尤其是工业用地占比以及商务楼宇建筑面积，应该是同类城市的最高者。

所以鹏城要勇敢的面对商务楼与面积过多的问题，要以更大的胆魄将指标予以调整，让住宅占用的土地面积多一些，适度降低工业和商务楼宇的占地，避免住宅资源太少导致社会居住成本太高。