推送《13强价值续航榜：深圳买豪宅，不离鹏户区》后，我想起在《见识最高的投资攻击力》中，我分析了从投资力量上来说：“实”弱于“虚”、“虚”弱于“零”、“零”弱于“负”。

实现自己的虚化、零化、负化是至关重要的、决定财富命运，“负---零---虚---实”是逐级压制与覆盖的。还没有看那篇文章的，建议尽快去掌握那个逻辑。该文很重要，但是阅读率并不高，远不如一些普通文案高。

今天，我就在这种投资攻击力之外，论述房价的构成问题、最高价值的把握问题。

原来人们是这样评判房价的：建筑用料好不好？装修怎么样？大堂的大理石怎么样？人们的评价全是物化与硬件的评价。但这个估价观念有局限，已经过时了。

举个例子，我们国家的GDP比20年前涨了三四倍或者五倍，增长的倍数很多。但是GDP包含的物资重量没变，还是这么多。意思是说GDP变轻了、变软了，GDP并没有那么重了。为什么GDP变轻了呢？

因为人工含量大幅度上升了。而工业制成品呢？反而因为竞争保持价格不变甚至略有下降。经济总量上升中没有或者较少增添物质，所以GDP起来以后，GDP本身是变软了、变轻了。这就会对房价结构产生作用。

我们来回顾房地产吧。房价中基于用料的成本占比越来越低，我曾经测算，深圳超级都市豪宅的景观项占比多少呢？

拥有一线湖景或者一线湾景、海景的超级豪宅，25万元~35万元平米单价中，景观项占比是6万元，一平米他出6万块钱就买窗外景观，也就是说大约20%给了景观项。

有时我开玩笑说，住超级都市豪宅的人别拉上窗帘，拉窗帘太贵了，一拉窗帘5万就没有了，再拉窗帘5万又没有了。所以如果你买到第一排，冲凉也别拉窗帘了，看着那个景观冲凉算了。

也就是说人们买一线最佳景观一平米多花6万块钱，而且这个占比应该还要提升，最终要向世界保持一致，景观、声望加在一起，应该达到50%的比例。

因为物质越来越廉价了。建筑成本的占比继续下降，现在建筑成本在超级豪宅里的占比已经下降到可怜的地步了，而且这个下降有道理，说明人们在进步。

以后上升的，除了景观，还有声望。比如说有一个发展商，他对富豪有号召力，那他的房子号召力这一项就应该估价。

原来你说虚头巴脑，我不愿意对价给声望，以后虚头巴脑的好名声，你一平方米可能愿意多掏6万块钱。“软”就开始覆盖了“硬”。

好了，多掏6万，那个景观6万，加起来就12万了，就占一半都是软的了。所以房价也会变轻变软，而且轻软的部分更重要。

米国有本书说：“你干什么不如你住什么地方更重要”。米国，你说你干得很好，你说你在华尔街上班，结果你住在一个黑人区，别人照样鄙视你。所以住哪比你干什么更重要，更会成为一个人未来的最重要标签，所以选好你的住宅地。

深圳的超级住地，一说起来大家联想就很正面的，没有几个，香蜜湖，华侨城，深圳湾，海上世界。还有哪？没有了，选择是很少的，其实软的东西比硬的东西是更难实现的。原来还有银湖，还有什么怡景，现在叫你去住你还不愿意去呢。

所以我们现在真正好的这些地方，大家还没有意识到其软价值，当更多的人意识到、但选择又很少的时候，大家一定会为这个软要素付更多钱。但原来人们是看不起的所谓这个虚头巴脑的东西。

原来人们不愿意为软价值付钱，反而只喜欢占物质便宜。比如说为什么出现了好多傍华润·深圳湾、深圳湾1号大腿的小区，很多不在深圳湾而是在旁边的，却出现了深圳湾字样，甚至远在东莞的小区竟然都带有深湾字样，真是无语啊。

你问他住哪？他会回答说“我住深圳湾那里”，如果你真是住深圳湾的，你怎么会回答我住深圳湾那里呢？你会说我住华润悦府、华润深圳湾、深圳湾1号…就行了。但凡回答我住深圳湾那里的，一定是有问题的、是住在旁边的。

本文剩余分析请见《化→软→硬：逐级覆盖的房价机制》。