导读：
■万柳书院爆雷，富豪也被割韭菜？
■天坑面前，人人平等
■番外：京城地产是如何把好牌打烂的？
正文：

■万柳书院爆雷，富豪也被割韭菜？

镰刀面前，人人平等，富豪也不例外。

富豪都能当韭菜被割，必定得是个高端局。

事情还要从日前京东拍卖网挂出“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”推介信息说起，中国信达北京分公司对47亿不良债权进行转让，标的抵押物中便包括万柳书院75套住宅。

据了解，万柳书院位于北京海淀区传统的高档社区腹地，交通便利，周边配套齐全，项目周边知名高校学府云集。

项目所处的地块由中赫置地于2012年7月以总价26.3亿元、楼面价4.42万元/平方米竞得，随后打造为豪宅项目，并于2015年1月以14.5万元/平方米的价格入市。

之所以此次传言富豪被割韭菜，皆因开发商与信托机构的债务问题。

据拍卖公告显示，中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司，在转让对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（主债务人）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为超40亿元的债权亿元人民币，其中债权本金37.50亿元，中赫集团有限公司是共同债务人。

除了被抵押的房产，这笔债权还有其他风控措施：以赫华恒瑞100%股权设立股权他益权信托，为重组债务提供担保；对赫华恒瑞的公章、法人章、财务章等材料及所有银行账户进行监管；对项目销售资金进行封闭监管；信托方指派专人担任赫华恒瑞公司的法定代表人、执行董事。

企查查信息显示，赫华恒瑞此前由中赫集团方面控股；2019年4月，踩雷小能手中国金谷国际信托有限责任公司加入，成为100%控股的股东。金谷信托成立于1993年，目前注册资本22亿元，由中国信达资产管理有限公司持股93.75%，中国妇女活动中心持股6.25%。

中国信达对赫华恒瑞的这笔债权，便以后者名下万柳华府北街9号院(万柳书院)的住宅、商业服务用房以及车位作为抵押物，中赫置地、中赫集团实际控制人周金辉及其配偶提供连带责任保证。 目前，这则拍卖公告共有26名意向人，1万多次围观。

公告称，万柳书院小区是主债务人名下现在唯一开发和销售的楼盘，属于现房销售，已售房产已经正常交房和入住。公告还列出了抵押物中75套住宅的楼号、单元号和房号，债务所涉75套抵押房涉及2、3、4、5、6、7、8、9号楼，以及12、13、14、15号楼。随后记者从北京市建委网站查询，抵押房属于未销售状态。

值得注意的是，也有未经证实的消息称，这75套房实际已经卖出、只是还没网签。市场传言开发商把这75套房产抵押给了原来的合作者，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

■天坑面前，人人平等

说白了，万柳书院事件大概率就是大家在买房时重点要避坑的“一房两卖”。

无数血泪教训都在说一房两卖并不是少数现象，在顶级豪宅项目中尤要注意，错就错在目前整个楼市下行，除非是实力超级雄厚，否则在融资环境不畅之下，说不定房企哪天就会爆雷躺平。

既然富人被割都不容易翻身，如果换做是工薪阶层那就更惨了，毕竟万柳书院的今天曾是许老板在2年前就玩过的套路。

据了解，在全国楼市哀鸿遍野之际，恒大某项目曾高调推出过7着买房的“让利活动”，具体操作就是购房者需要全款收房，然后再返还购房款的3成，而这一切的前提是网签延后。

那么问题来了，为何让购房者全款购房？为何网签要延后？

真实原因其实就是这些房子都存在抵押质权，因此全款买入也无法办理网签。这就相当于用真金白银买来的房子，产权却在别人手上，虽然可以自住，但没有丝毫的权益保障。

恒大爆雷至今，那些全款买房的购房者就算眼泪哭干，依然没有等到网签。

联想到时下的房地产市场，房地内参有必要提醒购房者：买房时一定、千万要仔细核查开发商有无将房源抵押。

此外，若销售神秘兮兮的告知你要先交定金或首付，然后开发商抵押网签，务必不要轻信。

这年头，亏钱太过容易，但赚钱无疑是难于上青天，切勿因错误的决策而以身试险。以免万劫不复。

■番外：京城地产是如何把好牌打烂的？

北京豪宅圈流行一句话“万柳的墙，西宸的缸，霄八的顶，融创的湖，紫辰院的树，北平府的院子住着谁”，万柳书院是妥妥的京城豪宅标杆。

去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，冲上热搜。

今年年初一名高中生运球视频火爆以至“万柳书院的少爷”网络梗出圈，让万柳书院北京这一顶级豪宅名声在全国都名声大噪。

如今，超40亿元的债权的再次成为焦点，其背后的缔造者中赫集团以及创始人周金辉也揭开神秘面纱。

目前可见的信息显示，周金辉1974年出生于河北定州市，父亲是普通工人。周金辉早年在唐山做小生意，之后与李彩霞等人涉足房地产，成立了唐山新绿洲房地产开发有限公司，在唐山获得第一桶金之后，周金辉开始赴京发展。

2005年，中赫集团在京成立，最开始业务集中在投资房地产开发以及装饰工程等领域。2006年，中赫置地成立，开始走高端豪宅路线，在北京相继打造了万柳书院、北纬40°、钓鱼台七号院等多个项目，其中“钓鱼台七号院”曾在2011年开出30万元/平方米高价。

万柳书院算得上集团生涯的高光之一，26.3亿元拿地，仅楼面价达到4.29万平方米。2015年入市不负众望，销售直接冲上豪宅成交冠军，业内外对万柳书院也是一通追捧，外界一度给中赫贴上地产中的“劳斯莱斯”、“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”等标签。

打造的项目都是顶豪，不可避免的存在去化难的问题，中赫不得已引入前文的信托公司，

但是中赫集团好像不满足于房地产产业，自身难保还要参与足球产业。

2016年，蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64%股权，成为北京国安最大股东。该集团官网也表示，中赫目前以地标级项目和头部体育IP等资产为依托，集体育、文娱、商业和科技等资源于一体。

很明显，周老板和许老板一样，要为中国足球事业贡献自己的力量，但是貌似集团要步恒大后尘。

今年以来，中赫置地新增多起司法纠纷，涉及票据追索权纠纷、建设工程施工合同纠纷。企查查信息显示，目前中赫置地共有八条被执行人信息，被执行总金额11.43亿元。信达上述债权转让公告也称，债务人曾存在逾期等违约情形。

近日，北京国安足球俱乐部有限责任公司、中赫集团有限公司、中赫置地有限公司以及周金辉、李彩霞等新增恢复执行信息，执行标的约3.36亿元，执行法院为北京市第三中级人民法院。案件流程显示，该案曾于2022年11月被首次执行。

今年2月份，北京市朝阳区人民法院还发布了一条限制消费令，该案申请人为安徽坤大化学锚固有限公司，事由为申请执行票据纠纷，因中赫置地未按执行通知书指定的期间履行生效法律文书确定的给付义务，该公司及法人周金辉被采取限制消费措施。