布吉第一盘：“承翰·慢城”唯论
尹香武（半求）
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导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【区域内公交线路较少，有待完善】
    【北面铁路、东侧工业区：心理影响大于实际】
    ■项目优势
    【产品优势】
     一、布吉的最大新盘
     二、布吉地势最高的小区
     三、深圳5个产品线最丰富的公园物业之一
     四、公园物业，举步既达：78万平米石芽岭生态体育公园
     五、1.6：深圳容积率较低、泛容积率最低的小区之一
    【深圳实验承翰学校向业主倾斜：市级名校待遇】
    【承翰：布吉ELD的最大供应商】
正文：

■前言

承翰·慢城位于龙岗布吉石芽岭北侧生态新区，国芬路与景芬路交汇外。项目的一期已经顺利入伙，二期也已全部售馨，目前第3期正在施工中，预计年底前面市。

项目3期用地50794.70平方米，总建面132548.27平方米，容积率1.96，绿地30818.41平方米，商业13500平方米，休闲广场11000平方米。

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn认为，要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，本司称之为个性研究或者说是“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。

为了能让消费者更全面的了解项目，现将《“承翰·慢城3期”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。

■项目劣势

【区域内公交线路较少，有待完善】

目前，项目周围交通现时不便，近距离通过的公交车数量较少，一定要走到石牙岭公园西南侧的布吉汽车总站，这个距离大约五至十分种步程。而本项目最近的只有一条线路的慢城总站：K206（建设路--慢城）。

道路质量和设施以及公交线路还有待进一步的完善，区域内主要干道由景芬路、国芬路、科技园路、李朗路组成，再与快速和高速连接，如布龙路、深惠路、水官高速等。地铁3号线的施工与惠路的改造，区域内的交通未来将会越来越便利。

【北面铁路、东侧工业区：心理影响大于实际】

项目的北侧150米外是深圳重要的铁路干线，对沿线的房子都存在影响，但是由于存在50米左右的高差，因此其影响有所减弱。东侧有一些工业区，如石材厂、联创、金积嘉等工业园，这些工业园与本项目的距离大约200米，这也是慢城四周环境美中不足之处，不过对业主的影响心理因素大于实际。

■项目优势

【产品优势：布吉最好的小区】

综合地势、占地与建筑规模、公园资源、教育配套、产品类型判断，承翰·慢城是布吉最好的小区，也是整个深圳中部区域最好的同类小区之一。

一、布吉的最大新盘

承翰·慢城在龙岗布吉石，国芬路与景芬路交汇处，位于紧邻78万平方米石芽岭公园侧的生态新区。项目总占地22万平方米，总建筑面积35万多平方米（包括学校6万平米），共分5地块，其中，A、B地块为住宅楼，包括1.5万平方米的商业面积，C、D地块包括一所九年制中学和一所高中。

无论是占地面积、还是建筑面积，承翰·慢城都属于布吉的最大新盘。半求反复提及、特别是在关外购房，一定要“事大主义”，意思是说一定要选择具有规模的大盘，这样一来，小区的小环境就能够弥补区域的大环境的一些不足。

二、布吉地势最高的小区

承翰·慢城紧邻78万平方米石芽岭公园，其地势比布吉绝大多数区域要高100米以上，而石芽岭更是布吉方圆好几平方公里的至高点。同时，承翰·慢城比同区域的中海怡山居、康达尔、万隆苑等地势也都要高，是布吉地势最高的小区。

地势高、视野就好，站得高看得远，心理优势也就明显。作为布吉地势最高的小区，这个优势似乎一直没有引起足够重视。

三、深圳5个产品线最丰富的公园物业之一

紧邻78万平方米石芽岭公园的承翰·慢城，其住宅产品类型包括了多层情景洋房、小高层、高层。用途分类上，除居住外，则还有慢城商业会所、慢城美食街、慢城自有商业街、慢城超市、慢城幼儿园、实验承翰学校，能够满足业主教育、休闲等生活所需。

放在全市范围内分析，承翰·慢城则是深圳产品种类最齐全的公园物业之一，这种产品到目前为止不超过5个，其它的包括鸿荣源·公园大地、招商·兰溪谷、中海·香蜜湖1号、水榭花都。

四、公园物业，举步既达：78万平米石芽岭生态体育公园

承翰·慢城3期与石芽岭公园紧邻，深圳实验承翰学校更是在山脚下，举步既达。石芽岭公园总面积78万平米定位为体育公园，是布吉唯一的市政公园，也是唯一的大型文化体育设施，包括一个容纳2500人占地2500平米的体育馆；一个游泳池、网球场、老年活动中心、文体广场，加上登山道等项目。

项目分两期建设，首期建设主要入口、广场各景点、景区和分类园、环山道路、山顶标志性建筑和广场，构成石芽岭公园的基本面貌和景象。二期建设各植被景观示范区、市民植树区、平缓登山道以及体育设施。

作为建成区内唯一还有待开发的处女山---石芽岭也因此被赋予了很多使命。公园、体育、郊野山体、教育等等。

五、1.6：深圳容积率较低、泛容积率最低的小区之一

承翰·慢城总占地22万平方米、总建筑面积35万多平方米（包括学校6万平米），合计总容积率为1.6。这个容积率水平在全室也属于较低的行列，说明单位土地面积上承载的人口更少，自然也就更舒适。

如果考虑到紧邻的78万平米石芽岭公园，那么承翰·慢城的泛容积率是极低的。泛容积率是半求在2005-7-1首先提出的概念。“泛容积率”是指：居住区周边500米范围内公园绿地、以及自然山脉等不可能存在建筑的区域面积，与住宅区合计起来的容积率。

购房越来越不能将眼光局限在小区之内了，应该有大局观，因为毕竟人类的生活是具有社会性的，不可能将自己完全局限于小区之内，小区之外的公共配套、公共场所格外关键。“泛容积率”越低，说明小区周围公园绿地、自然山脉等面积大，就意味着小区业主将拥有更多的室外活动空间、更多的社会资源。

“泛容积率”低也在很大程度上给小区创造了宽阔无遮挡的视野，变相降低了小区的容积率，因为小区业主将不但可以在小区之内活动，也将可以很方便地选择到周围的公建比如广场、绿地、体育场等活动了。

“容积率”是小家概念，而“泛容积率”则是大家概念、是区域概念。越是高档的小区，区域越重要，因此“泛容积率”也就越重要，其意义很多时候大过容积率。可以说，“容积率”决定产品本身，但“泛容积率”决定前途、未来和大局，不可不查。

【深圳实验承翰学校向业主倾斜：市级名校待遇】

企业追求经济效益最大化是无可厚非的，而对教育事业的投入则完全属于社会公益事业，既便是合作办学，成本回收至少也要二十多年吧。而承翰公司作为一家民营企业，在房地产开发还没到大体量的时候，不惜花费巨资在布吉办学实则让人尊敬。

占地3.2平米，总建筑面积2.6万平米的深圳实验承翰学校是一所九年义务教育制学校，经政府批准，由承翰投资公司与深圳实验教育集团联合创办，是一所全民办学校，共设置54个班级，其中小学部36个班，初中部18个班，学校2005年10月份开工，2006年9月开学。

建筑总体采用“S”型，总投资额逾1.2亿元人民币。深圳实验承翰学校的产权是属于承翰投资公司的，慢城每一个业主至少有一个学位和两个学位，并且还有学生优惠的相关规定。

【承翰：布吉ELD的最大供应商】

石芽岭体育公园周边被规划为区域内唯一的纯生态居住区ELD，布吉ELD规划建筑面积约100万平米，其中商品房住宅供应量约达80万平米，形成一个集中的大型住区，在配套上规划多所中小学（小学2所，幼儿园5所，一所9年制学校），为布吉城市化进程添上浓重的一笔。

围石芽岭体育公园周边楼盘聚集，而承翰·慢城3期周边500米内则更为纯粹，没有民房及其他违法建筑，全部是一个大盘集中的纯居住版块。同时，在区域100万总建筑面积中，承翰·慢城就达35万平米，占35%，承翰是布吉ELD的最大供应商。

承翰·慢城3期 效果图(鸟瞰)

承翰·慢城3期 (卫星图)