导读：
■深圳二手房在售将冲高到15万套？
■库存积压，业主守价压力大
■楼市大考，问题出在哪？
■深圳楼市的出路
正文：

■深圳二手房在售将冲高到15万套？

深圳楼市形势到底有多严峻？

有两组数据，值得玩味。

第一组数据：

深房中协数据显示，截至2023年5月，根据四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）公开挂盘出售数据统计，深圳全市共挂盘出售房源14.3万套。
同样的统计口径，深圳二手房挂牌量破10万套的时间为2022年11月份，这就意味着仅半年时间，深圳二手房库存就暴增4万套！

对于14.3万套的挂牌量，或许有人认为因为存在重复房源而有所夸大。如果不认可这个数据，没关系，我们来看第二组数据。

第二组数据：

深房中协数据显示，根据公开在售二手房源量数据统计，截至到2023年5月22日，深圳全市共有53043套有效二二手房源在售，较上周（5.8-5.14，下同）增加646套，在售二手房源量持续小幅增长。

其中：
——南山较上周增加162套，有效在售8928套；
——宝安较上周增加121套，有效在售9152套；
——福田较上周增加118套，有效在售8433套。
诚然，第一组数据中存在重复房源，但考虑到第二组数据的统计口径中，市场上也有一些不符合挂盘条件的房源并未统计在内，与此同时亦存在内网未挂牌及私下交易房源。

因此这两组数据对于正确认知当下深圳真实的二手房市场，仍然具有可借鉴意义。

■库存积压，业主守价压力大

二手房库存爆仓的背后，表面上看是业主出售的意愿在上升，但因供应量激增而导致的供大于求是不争的事实。

具体到深圳二手住宅的成交，在3月份短暂冲高到3949套后，4月份数瞬间就回落到了3192套，而按照目前的进度，5月份怕是难破3000套关口。

要知道深圳实际管理人口已经超过2000万，但是二手房的换手率却始终在0.01%上下浮动，交易断流至此，问题愈加严重！

现在深圳的二手房市场的天平两端，一端是不断激增的挂牌量，一端是成交下滑，供大于求矛盾极为突出。

在这种情况下，只会让深圳的二手房库存量继续攀升，那么价格下行就难以抗拒。如果是等着卖房救急的业主，守价压力必将增大。

毕竟二手房房价的涨幅并不是凭空涨，增值部分全凭下一任接盘侠的额外支出，但问题的关键在于，市场信心并未得到有效修复，除非是核心地段的优质房产，否则二手房买家并不会盲目冲动。

至此，深圳二手房的交易已经陷入了旋涡之中，硬是强烈赋予其“XX元/㎡”的意义不大。

这就是房地内参一以贯之的观点：房价涨跌从来都不算危机，真正的危机在于交易不自由。也即目前深圳的房价并非是市场博弈的结果，而是存在一定的救急性，这样的深圳房价信号已然失真。

■楼市大考，问题出在哪？

深圳二手房市场的境况已经足够尴尬，如果再叠加新房供应和去化表现，就更添了几分无奈。

整个二季度，深圳计划上架新房住宅数量为13024套，日均上新145套，然而新房市场的去化与二手房一样，也并不如预期。
房地内参统计了前4个月新房住宅成交情况，经计算日均成交115套，较之于145套的上架量，存在日均30套的库存积压。

一边是新房既有的库存供应量，一边是日均30套新增的库存积压，深圳楼市库存爆表程度可见一斑，且短期内还看不到任何逆转的趋势与可能。

深圳的新房与二手房向来存在一种莫名和谐的联动机制，关于这一点，想必大家是再清楚不过的。二手房无论是在业主资金周转功能还是在刚需过渡居住功能方面，对新房的成交都有一定的支撑作用。

首先，深圳很多二手房业主资金能够正常周转的前提是交易和流动不能有问题，现在深圳的二手房挂牌量和卖出难度都在冲高，当房子一动不动，那就真成了不动产。

其次，刚需置换的标的或许并不全是新房，但如果二手房丧失活跃度的话，二手房市场就是凉上加凉，更会加剧新房市场的内卷。

不难判断，深圳的新房与二手房之间的联动机制出现了问题，导致二者之间的循环链条遭到破坏。但在各种限制政策的威力之下，深圳楼市的交易和流动被限还将继续。

成交上不去，就意味着一定程度上的金融自残。当变现途径是受阻，于是深圳首次出现了楼市赶人，且不是因为房价高，而是因为楼市交易和流动被堵。

■深圳楼市的出路

当前，深圳楼市如此溃败，底层各种松动，大家都得了严重的楼市心病。

正所谓“心病还须心药医”、“解铃还须系铃人”。

基于目前深圳楼市的表现，这剂心药就是预期。只有把预期救回来，心病也就自然药到病除。

我们看到，深圳并非无意救市，比如全面放开深汕限购、比如上调公积金贷款最高可至126万元、比如推行二手房带押过户……但这些所有的行动都未触及核心，而是一直在边缘试探。
任何不以改善楼市预期为导向的救市，都无异于饮鸩止渴，也注定掀不起风浪，深圳所谓的救市政策不及预期就是直接佐证。

现如今，深圳正在逐渐失去政策松动的有利时机。

唯有重新恢复房地产必要的流动，把深圳这个“被政策压制最狠的城市”让出来，着重去疏通影响交易的各个环节，才是恢复房地产信用与挽救人口流出的关键所在。

当某一天，大家对楼市的预期上来了，只需稍加刺激，像买房这种花钱消费的事，还用得着教吗？