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项目及片区考评
“中粮·澜山”唯论

作者:尹香武(半求) 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2007-10-19 14:10:00点击4789


“中粮·澜山”唯论
尹香武(半求)
www.BANQ.cn
BANQ@vip.163.com

导读:
    ■前言
    ■项目劣势
    【临近宝安客运站存在影响:对外交通高速化】
    【项目施工难度系数高,进度较慢】
    ■项目优势
    【纯大户快将面世:与山负距离的负离子氧吧】
    【车户比超高、容积率超低】
    【地势较高,具有心理优势】
    【深圳西部第3个山地豪宅】
    【澜山位于宝安主绿轴:公园、绿地、山体3大密集区】
    【世界500强中粮的国际视野:旗帜遍及大陆与香港】
正文:

■前言

中粮·澜山位于宝安西乡大道与前进路的交汇处,企龙山半山腰,多面都是山体,在宝安区广深高速宝安出口西乡大道以北,交通极为便利。

香地咨询·半求工作室&房地产之窗www.BANQ.cn认为,要了解一个项目,应该从横向、纵向上来分析,单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色,并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断,本司称之为个性研究或者说是“唯一性研究”(简称其为“唯论”)。

为了能让消费者更全面的了解项目,现将《“中粮·澜山”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。

■项目劣势

【临近宝安客运站存在影响:对外交通高速化】

项目与宝安客运站仅百米之距,宝安客运站是深圳长途汽车站之一,主要发往广东省及省外的全国大中城市。不过汽车站对项目存在一些不利影响,主要是人流较杂。

中粮澜山处于西乡大道与前进二路交汇处,而宝安大道、广深107国道、广深高速与本项目都在1~8分钟车程内,所以交通确实是很便利的。

【项目施工难度系数高,进度较慢】

考查本项目时,我们在施工现场看到,由于山地起伏,施工平面复杂,因此施工难度系数高,在平地施工可以采用较大型的机械,如挖土机,铲车等,而本项目在半山坡上较大型机械车无法作业,挖出来的石块只能人工一点一点的推到垃圾场倒掉。笔者在现场看到都是只能用最原始方法来移动挖孔用的电动机,远输人力化在本项目到处可见,很象香港工地的情况。

因此拒绝快餐施工模式是必然的。而这也导致项目施工进度存在较多不可预见的因素。

■项目优势

【纯大户快将面世:与山负距离的负离子氧吧】

中粮·澜山位于企龙山半山腰,多面都是山体,是唯一建在企龙山半山腰的新盘,与西乡大道之间的高度差约在50~150米之间,藏在山里,是纯粹的山地物业。

项目北侧还分别有铁岗水库和平恋山效野公园,东侧的宝安公园以及西南的铁仔山和碧海湾郊野公园,处在公园、绿地、山体3大密集区内,如同天然负离子氧吧,空气和环境质量一流。与东海岸、天琴湾的山景有的一比。

同时,项目楼层涵盖18层、11层、9层、8层及矮层;类型包括多层、小高层、洋房、TownHouse、别墅;产品覆盖3房、4房、5房及别墅在现有市场上也是为数不多的,未来更是9070政策下的稀缺纯大户产品。

【车户比超高、容积率超低】

项目宗地号为A112-0119,总占地 82216.8平方米;总建面90380平米(其中,住宅建面 87380平方米、会所2900平方米、架空层10183.19平方米)。而容积率只有1.1,是市场新增中,超低的容积率了。

停车位575辆,总户数 526户,车户比为1.1:1,也就是说每户平均拥有1.1个车位。这个车位配比水平在片区之内,遥遥领先。

【地势较高,具有心理优势】

项目最西端入口处是与西乡大道同一水平线的,而车库是在地面以上,也就是说从园林这一层开始就高于西乡大道这个水平线了。从入口进入后就开始呈慢坡状一梯高过一梯,从现场地势来看,可分四层台地。

由下至上第一层台地为园林和会所以及小高层和高层,第二层台地是一梯两户的多层,而第三和第四层台地就是别墅群了。

本项目与南侧的御龙居,上下之间有约10米的高度差,也就是说御龙居的第四层和本项目的地下是同一高度。

【深圳西部第3个山地豪宅】

在整个深圳西部(南山、宝安),目前只有三个山地豪宅:蛇口半山区、曦城、澜山。即使加上未来30年的供应恐怕也在15个以内。而曦城、澜山距离在1500米以内。

在宝安,真豪宅不多,而山地豪宅更是廖廖无几,没有规划的山脉都被建成了主题公园,如铁仔山郊野公园和碧海湾郊野公园以及平恋山郊野公园,能够建山地豪宅的土地资源已经很少。

【澜山位于宝安主绿轴:公园、绿地、山体3大密集区】

中粮·澜山位于企龙山的南侧偏西半山腰,地势背靠企龙山而面向西乡及珠江口。企龙山生态公园占地11万平方米,北侧是铁岗水库的山脉以及平恋山郊野公园山脉,东南与西乡大道相隔是宝安公园,西侧分别是铁仔山郊野公园和碧海湾郊野公园,西乡河则是连接宝中与铁岗水库贯穿整个西乡。

而宝安西部的绿化体系形成7形:东南向延伸往西北方向的,是由沿广深高速布局的铁岗山脉、宝安公园、企龙山公园、平恋山郊野公园组成的主轴,本轴先连接起特区与宝安。东北向延伸往西南方向的,是由平恋山郊野公园、铁仔山郊野公园和碧海湾郊野公园组成的次轴。本轴线连接起陆地与海洋。

可见,澜山位于宝安7形绿轴转角处,这里恰恰是宝安的公园密集区、绿地密集区、山体密集区。而企龙山整体尚未开发,仍然全部为原始野生状态,随着周边高尚住宅的建成,企龙山生态公园的建设也是迫在眉捷。

【世界500强中粮的国际视野:旗帜遍及大陆与香港】

说到中粮地产,不得不提到他的母公司中粮集团。中粮集团成立于1952年,是中国最具实力的多元化资产组合管理者之一。自1994年以来,一直位列《财富》世界500强企业。

20世纪90年代初,中粮集团就通过旗下香港鹏利国际集团积极参与房地产业务,先后进入香港、北京、深圳、广州、上海、成都、沈阳、厦门等城市,开发了香港鹏利中心、北京名都园、北京中粮广场、上海鹏利海景公寓、广州都市华庭、成都凯莱帝景、沈阳鹏利广场、厦门鹭江海景花园、广州科学城等项目。

由此可见,中粮已形成了遍及大陆与香港的业务架构,具有相当的国际视野。

中粮·澜山(红舞鞋)鸟瞰图
 
 
中粮·澜山(红舞鞋)卫星图
 
 
中粮·澜山(红舞鞋)在7形景观主轴的位置
 

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