城市级新盘：“承翰·慢城3期”考查纪要
尹香武（半求）
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〖时间〗：2007年10月15日14：00~16：30
〖天气〗：阴天、有霾
〖事件〗：实地考察山居、公园复合物业“承翰·慢城3期”项目
〖地点〗：龙岗布吉近邻石芽岭公园的生态新区，国芬路、景芬路交汇处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考
导读：
■项目概况
【布吉的最大新盘】
【布吉地势最高的新盘】
【深圳5个产品线最丰富的公园物业之一】
【承翰·慢城3期预计11月销售】
【公园物业，举步既达：78万平米石芽岭生态体育公园】
【深圳实验承翰学校向业主倾斜：市级名校待遇】
【承翰企业：多元化向地产集中的后起之秀】
【3期户型面积】
■周边情况
【承翰：布吉ELD的最大供应商】
【基本生活需求可以不假外求：但需注意商业形态组合】
【四周及景观】
■项目考查
【1.6：深圳容积率较低、泛容积率最低的小区之一】
【工地情况】
一、工地与一、二期隔离：对业主影响降至最低
二、工地半封闭半开放
三、看楼安全通道？
四、点板结合、南低北高：景观最大化
【公共设施】
一、“慢”广场，“慢”格调
二、岛屿式游泳池
三、多处采光孔：地下车库采光通风一流
【玻璃窗全外挂：全采光的楼梯间】
【火山砖：外墙粘贴砖】
【普遍拉大层高：空间感不错】
■数据与用料
正文：
■项目概况
综合地势、占地与建筑规模、公园资源、教育配套、产品类型判断，承翰·慢城是布吉最好的小区，也是整个深圳中部区域最好的同类小区之一，位居深圳中部轴线上具有市一级开发水平的8个新盘的前列，直接提高了布吉的购房待遇。
【布吉的最大新盘】
承翰·慢城在龙岗布吉石，国芬路与景芬路交汇处，位于紧邻78万平方米石芽岭公园侧的生态新区。项目总占地22万平方米，总建筑面积35万多平方米（包括学校6万平米），共分5地块，其中，A、B地块为住宅楼，包括1.5万平方米的商业面积，C、D地块包括一所九年制中学和一所高中。
无论是占地面积、还是建筑面积，承翰·慢城都属于布吉的最大新盘。半求反复提及、特别是在关外购房，一定要“事大主义”，意思是说一定要选择具有规模的大盘，这样一来，小区的小环境就能够弥补区域的大环境的一些不足。
【布吉地势最高的新盘】
承翰·慢城紧邻78万平方米石芽岭公园，其地势比布吉绝大多数区域要高100米以上，而石芽岭更是布吉方圆好几平方公里的至高点。同时，承翰·慢城比同区域的中海怡山居、康达尔、万隆苑等地势也都要高，是布吉地势最高的小区。
地势高、视野就好，站得高看得远，心理优势也就明显。作为布吉地势最高的小区，这个优势似乎一直没有引起足够重视。
【深圳5个产品线最丰富的公园物业之一】
紧邻78万平方米石芽岭公园的承翰·慢城，其住宅产品类型包括了多层情景洋房、小高层、高层。用途分类上，除居住外，则还有慢城商业会所、慢城美食街、慢城自有商业街、慢城超市、慢城幼儿园、实验承翰学校，能够满足业主教育、休闲等生活所需。
放在全市范围内分析，承翰·慢城则是深圳产品种类最齐全的公园物业之一，这种产品到目前为止不超过5个，其它的包括鸿荣源·公园大地、招商·兰溪谷、中海·香蜜湖1号、水榭花都。
【承翰·慢城3期预计11月销售】
承翰·慢城3期宗地号G06302-0028，地面50794.70平米，建面132548.27平米，计容积率建筑面积99480.21平米，容积率1.96，绿地面积30818.41平米。商业13500平米，休闲广场11000平米。总户数1073户。地下建筑面积27921.55平米，停车位712个。
项目的二期已销售完毕，目前第3期正在施工中，预计年底面市。
【公园物业，举步既达：78万平米石芽岭生态体育公园】
承翰·慢城3期与石芽岭公园紧邻，深圳实验承翰学校更是在山脚下，举步既达。石芽岭公园总面积78万平米定位为体育公园，是布吉唯一的市政公园，也是唯一的大型文化体育设施，包括一个容纳2500人占地2500平米的体育馆；一个游泳池、网球场、老年活动中心、文体广场，加上登山道等项目。
项目分两期建设，首期建设主要入口、广场各景点、景区和分类园、环山道路、山顶标志性建筑和广场，构成石芽岭公园的基本面貌和景象。二期建设各植被景观示范区、市民植树区、平缓登山道以及体育设施。
作为建成区内唯一还有待开发的处女山---石芽岭也因此被赋予了很多使命。公园、体育、郊野山体、教育等等。
【深圳实验承翰学校向业主倾斜：市级名校待遇】
企业追求经济效益最大化是无可厚非的，而对教育事业的投入则完全属于社会公益事业，既便是合作办学，成本回收至少也要二十多年吧。而承翰公司作为一家民营企业，在房地产开发还没到大体量的时候，不惜花费巨资在布吉办学实则让人尊敬。
占地3.2平米，总建筑面积2.6万平米的深圳实验承翰学校是一所九年义务教育制学校，经政府批准，由承翰投资公司与深圳实验教育集团联合创办，是一所全民办学校，共设置54个班级，其中小学部36个班，初中部18个班，学校2005年10月份开工，2006年9月开学。
建筑总体采用“S”型，总投资额逾1.2亿元人民币。深圳实验承翰学校的产权是属于承翰投资公司的，慢城每一个业主至少有一个学位和两个学位，并且还有学生优惠的相关规定。
【承翰企业：多元化向地产集中的后起之秀】
承翰企业前身为深圳市承翰投资开发有限公司，成立于一九九九年十二月，承翰一名由“承传鲁班精神、翰书广厦伟绩”而来。
短短八年间，公司的主营业务包括房地产开发、投资、建筑、教育、物流、商业等领域。 近年来主要开发项目包括龙岗布吉的慢城一期、二期；龙岗区葵涌街道的阳光海岸；深圳葵涌镇的海语山林等项目。
尽管在房地产领域起步较晚，但公司决策层很快成功解决了制约企业发展的重要因素（人才、土地储备）。现阶段，企业员式有近一半具有中、高级职；截止2006年12月，公司已拥有布吉、葵涌、南澳等片区的多块商住用地储备，除此之外，广东省内及省外有多个项目正在洽谈之中。
【3期户型面积】
22栋、23栋、24栋
三房二厅二卫：建筑面积115.07平米，套内面积100.31平米。
三房二厅二卫：建筑面积120.43平米，套内面积104.99平米。
二房二厅一卫：建筑面积73.01平米，套内面积63.65平米。
10栋、19栋
二房二厅二卫：建筑面积88.44平米，套内面积69.31平米。
二房二厅二卫：建筑面积81.66平米，套内面积63.99平米。
16栋、17栋
二房二厅一卫：建筑面积76.81平米，套内面积65.70平米。
三房二厅一卫：建筑面积89.66平米，套内面积76.99平米。
四房二厅二卫：建筑面积142.32平米，套内面积122.98平米。
■周边情况
【承翰：布吉ELD的最大供应商】
石芽岭体育公园周边被规划为区域内唯一的纯生态居住区ELD，布吉ELD规划建筑面积约100万平米，其中商品房住宅供应量约达80万平米，形成一个集中的大型住区，在配套上规划多所中小学（小学2所，幼儿园5所，一所9年制学校），为布吉城市化进程添上浓重的一笔。
围石芽岭体育公园周边楼盘聚集，而承翰·慢城3期周边500米内则更为纯粹，没有民房及其他违法建筑，全部是一个大盘集中的纯居住版块。同时，在区域100万总建筑面积中，承翰·慢城就达35万平米，占35%，承翰是布吉ELD的最大供应商。
【基本生活需求可以不假外求：但需注意商业形态组合】
在慢城的西南角，项目的主入口处侧是会所，会所的底层商业已经有华润万家超市进驻并开始营业了。另外，慢城的商业街主轴是在靠近科技园路多层的底层，商业街与路面有约15米距离，由于入伙时间不长，只有个别街铺入驻，其中地产中介较多。商业环境整体还是不错的，日常生活可以不假外求，但经营业态要是能够有所控制就好了，形成较为全面的生活配套商业街才是择优取良的好做法。
【四周及景观】
一、北侧：视野开阔，群山为屏
项目北侧紧临是国芬路，国芬路上车辆不多，绿化也较简单。此面地势高低起伏状，而国芬路就是分界线，国芬路及以南都是一个地平，国芬路以北就是慢坡状向下下沉约50米。国芬路以北下沉段只有铁路，铁路与项目的距离大约150米，由于存在50米落差，因此，基本没有影响。
北侧远处极开阔，几乎全为层叠山脉，但没石牙岭那么高，却是完全原始植被，具观赏性。水举花园及联创工业园区清晰可见。
二、南侧：石牙岭公园
项目南侧隔科技园路与深圳实验承翰学校紧临，科技园路是近年新修的路，所以无论是路面绿化还是道路设施系统都要比北侧的国芬路好。
深圳实验承翰学校的建筑造形独特，总楼高为六层，局部为架空，特别是与操场紧临的建筑，绿、黄、白等色搭配，整体呈S形，与操场形成了立体的视野效果，座落在石牙岭公园角下也是一道靓丽的风景线。
而石牙岭公园北侧的山脉则完全未被开发，所有的植被均为原始生态，在本项目南侧户型和北侧中高楼层都能够看到这种山脉景观。
三、东侧：园林主轴一揽无余
承翰·慢城3期位整个项目的西半部分，所以往东就是园林的主轴和一期、二期建筑，所以本项目的西侧紧临游泳池及园林的浅水景等公共绿化，不仅具有观赏性而且也是最具使用价值的。
四、西侧：园林景观为主
本地块西侧整体都是以住宅楼盘为主，分别有已经入伙的华浩源和正在施工的景园项目。西南方向的龙园意境和中海怡瑞山居清晰可见，此面全部为住宅区，建筑较为整齐，没有民房及其他违法建筑，更多的为园林景观。
■项目考查
【1.6：深圳容积率较低、泛容积率最低的小区之一】
承翰·慢城总占地22万平方米、总建筑面积35万多平方米（包括学校6万平米），合计总容积率为1.6。这个容积率水平在全室也属于较低的行列，说明单位土地面积上承载的人口更少，自然也就更舒适。
如果考虑到紧邻的78万平米石芽岭公园，那么承翰·慢城的泛容积率是极低的。泛容积率是半求在2005-7-1首先提出的概念。“泛容积率”是指：居住区周边500米范围内公园绿地、以及自然山脉等不可能存在建筑的区域面积，与住宅区合计起来的容积率。
购房越来越不能将眼光局限在小区之内了，应该有大局观，因为毕竟人类的生活是具有社会性的，不可能将自己完全局限于小区之内，小区之外的公共配套、公共场所格外关键。“泛容积率”越低，说明小区周围公园绿地、自然山脉等面积大，就意味着小区业主将拥有更多的室外活动空间、更多的社会资源。
“泛容积率”低也在很大程度上给小区创造了宽阔无遮挡的视野，变相降低了小区的容积率，因为小区业主将不但可以在小区之内活动，也将可以很方便地选择到周围的公建比如广场、绿地、体育场等活动了。
“容积率”是小家概念，而“泛容积率”则是大家概念、是区域概念。越是高档的小区，区域越重要，因此“泛容积率”也就越重要，其意义很多时候大过容积率。可以说，“容积率”决定产品本身，但“泛容积率”决定前途、未来和大局，不可不查。
【工地情况】
一、工地与一、二期隔离：对业主影响降至最低
承翰·慢城共分四期开发，一期已经入伙，二期也将于明年入伙，四期还未开工。在现场我们看到，3期的施工工地凡是靠近一二期的地方全部用预制板做起了围墙，业主生活的社区和工地完全隔离，对一期已入伙的业主造成的影响降到了最低。
二、工地半封闭半开放
从整个工地现场来看，北侧除了围墙外另有两个出入口，管理严格。工地的东侧和西侧也都是围墙，而唯独在南侧靠近科技园路没有围墙，呈完全开放工的，但入口处有保安值班。这可能和施工进度有关，多层前面的商业街正在进行地面施工，所以也没有必要围起来。
三、看楼安全通道？
一般项目的工地在施工梯上下口处设有安全通道，以确保进出人员的安全。而在本项目现场我们看到，在整个工地上搭起了楼与楼之间的安全通道，并且在多处拐角位置设有明显的提示牌。
为看楼准备的？不管怎么说，还是很细致，自己的施工队伍，责任心就是不一样。
四、点板结合、南低北高：景观最大化
项目建筑布局呈点板结合、南低北高的态势，靠近南侧是多层，中间段是点式和板式小高层，多层情景洋房位于整个项目的最中心点，板式结构的高层则全部布局在北侧。从建筑层数和高度就形成了南低北高的格局，点式与板式穿叉其中，这样的布局主要考虑的是公园景观面的最大化。
【公共设施】
一、“慢”广场，“慢”格调
从科技园路转入慢城的主入口时，两边茂密的树林形成了入口处的林荫道，有很强的仪式感。入口一侧是以休闲和运动为主要功能的广场，广场形态丰富，有适合慢跑的砖路、有适合打羽毛球的空旷场地。笔者考查时正值下午，所以慢城业主三个一群五个一伙正在广场处闲聊，慢而悠闲，再现“慢”格调。
最具有特色的还是位于广场中央700平米的下沉式大草坪，草坪周围是树木，中间全部下沉，一片空旷，这么大的草坪做为孩子们的足球场是足够了。
二、岛屿式游泳池
经过主入口到园林，首先是慢城的水景贴地山墙，再往里走也全部清一色的约80公分高的山墙，与园林绿化之间形成了隐约忽现的感觉。
岛屿式游泳池的岛上有三棵椰树，由两处石桥将中间的岛屿与园林相连接。在游泳池的一侧，更衣室以及通往地下室的通风口的顶端全部是四角小木屋。
项目园林运用了桥、浅水景、短墙、小品雕塑等手法，园林内部以低矮贴地山墙手法表现，从而与南侧的石牙岭山脉高低之间就产生了呼应的空间视野效果。
三、多处采光孔：地下车库采光通风一流
在园林位置我们就看到了地下车库的多个采光孔。到了地下室，我们充份感觉到了采光效果，除园林中间局部的采光孔以外，外墙侧也都有不同程度的采光窗，地下室车库整体采光效果良好。
【玻璃窗全外挂：全采光的楼梯间】
通常，消防楼都有采光窗的，采窗有大有小，也有的是落地窗。而此次考查，我们发现了本项目与众不同，多层与小高层消防楼梯的窗子，是整体外挂式的。
在现场我们感受到了这种外挂窗的好处，第一是双重防护，内侧约1.15米高的护栏为第一道防护，外面的窗又是第二道防护。第二是采光面大，整个窗子除了玻璃就是玻璃框架，大大的增加了消防楼梯的采光量，几乎没有墙，全部是采光。
【火山砖：外墙粘贴砖】
项目外墙采用了火山砖，无论是在商业街还是住宅外墙、阳台等位置都是贴的这种火山砖，火山砖有什么好处呢？
火山砖表面均匀布满气孔，色泽古色古香，好像互相粘附在一起，使砖的天然粘接性提高许多倍，墙壁能够经受很大的压力。除具有普通石材的一般特点外，还具有自身独特风格和特殊功能。
火山砖具吸水防滑阻热有益于改善体感环境、独特的“呼吸”功能能够调节空气湿度，改善生态环境、抗风化、经久耐用吸声降噪有利于改善听觉环境、以及导电系数小、无放射性等特性。这种砖贴上去之后，无需钩缝，质感和色彩很爽。
【普遍拉大层高：空间感不错】
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn工作人员在测量本项目相关尺寸时，发现小高层的净层高为2.86米，高层净层高为2.92米，而多层情景洋房的净层高为3.09米。
无论是哪一种产品类型，与其它同类产品相比，本项目的层高都是先进水平，而且是普遍都高，空间感不错。
■数据与用料
【测量数据】
一、小高层
楼板：12公分
客厅净层高：2.86米
房间净层高：2.86米
洗手间下沉：35公分
消防楼梯宽1.15米
消防楼梯净层高：2.86米
天台防护墙净层高：1.5米
商铺净层高：5.32米
二、高层
房间净层高：2.92米
客厅净层高2.92米
消防楼梯宽：1.15米
消防楼梯净高层：2.88米
楼板厚12公分：
三、情景洋房
房间净层高：3.09米
地下室净层高：2.97米
楼板厚：15公分
【部分用料】
广通水泥、大亚湾宝兴钢材、高砂陶业劈开砖、宏基陶瓷、火山砖、永高PVC-U电线套管、深圳天众塑胶管、深圳宏拓污水管.........
承翰·慢城3期考查图片：卫星图
承翰·慢城3期考查图片：从石芽岭山顶所看到的本项目原始地块
承翰·慢城3期考查图片：广场处的林荫小道
承翰·慢城3期考查图片：会所内
沙盘
承翰·慢城3期考查图片：南侧，深圳实验承翰学校，石牙岭公园
承翰·慢城3期考查图片：北侧，50米高度落差，视野开阔，群山为屏
承翰·慢城3期考查图片：西侧整体都是以住宅楼盘为主
承翰·慢城3期考查图片：东侧，园林主轴一揽无余
承翰·慢城3期考查图片：安全通道
承翰·慢城3期考查图片：工地局部
承翰·慢城3期考查图片：玻璃窗全外挂，全采光的楼梯间
承翰·慢城3期考查图片：商业
地下车库的采光孔
承翰·慢城3期考查图片：形态丰富的园林