■央行表态，只待后续推进
近期，关于存量房贷利率下调的讨论很多。起因是人民银行货币司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
对此，大家纷纷解读为接下来是否会“下调存量房贷”。尽管尚未有什么明确政策，但其实对于该项呼声，早在去年及之前@房地内参 创始人尹香武先生便多次呼吁，认为其执行起来，效果远比降息、降准的效果好得多，也大得多，是最好的救市措施。
可以说，这是最早呼吁降低存量按揭房贷、判断将会出现提前还贷潮的先行者。只是当时提出这些判断和观点的时候都是比较前瞻的，真正相信的人并不多，如今才逐渐有了一些认可的声音。
如今央行表态，虽说尚未有明确政策出来，回应的也是客户和银行自行协商，但显而易见，这相当于打开了一道口子，给了银行和房贷客户更多灵活调配空间。接下来，如若央行正式推动该项措施，也是无意外。甚至可以说，下调存量房贷利率，几乎是势在必行。
■为什么必须降低存量利率？
为什么必须降低存量房贷利率？
中国大陆的房贷利率有多高？ 不对比，估计很多人都没直接感觉。
不妨看看不同国家或地区的利率差别导致的结果差异有多大，咱们国家的中坚阶层的钱全部都被房贷还款给吸走了，降低按揭利率，刻不容缓：
1.中国台湾1.92%。借100万、30年期，共还131.6万
2.中国香港2.02%，借100万、30年期，共还133.4万。
3.中国大陆4.90%，借100万、30年期，共还191.0万。
其他国家——
美国：3.69%
英国：2.75%
法国：1.69%
德国：1.89%
日本：1.41%
……
房贷100万，贷款30年，等额本息：
如果是5.0%利率：总共要还194万
如果是4.0%利率：总共要还172万
如果是3.0%利率：总共要还152万
如果是2.0%利率：总共要还133万
如果是1.5%利率：总共要还124万
由此可见，房贷按揭利率，中国大陆目前相当高。考虑降低按揭利率，尤其是存量房贷利率，已经是刻不容缓。
如果不降低按揭利率，那么人们的余钱全部用去交房贷了，此时任何鼓励消费的说法都是不值得的，降低按揭利率是最起码的诚意。
无论国际还是国内环境来说，要想促进购房意愿，降低存量房贷利率其实很有必要。
深圳目前首套存量房贷利率为4.5%，而其他城市房贷利率普遍进入3字头，相较而言，深圳房贷利率有较大调整空间。这也是当下深圳楼市宽松政策频出，而成交量却未见涨的原因之一。
调研数据显示，至少28%深圳市民，希望能降低存量房贷利率，才有更强烈的购房动机。
■整体下调，已是刻不容缓
有人说，现在国内有些城市的首套房贷利率已经比较低了，比如现在一些城市的首套利率已经是3字头了，也有不少城市是4%左右。
但是，要知道，早几年的大多数城市的房贷利率是极高的，甚至高的达到6%，即便是LPR浮动利率，但此前的存量房贷利率依然不低，加上不同城市之间的房贷利率差距幅度角度，这就意味着存量房贷的利率，其实存在下降的空间。
更何况，现在存量房贷的按揭利率比经营贷消费贷高出2个百分点、57%以上，比新按揭的利率普遍高出30%左右。
而目前的GDP增速有逐年降低，现在已远低于按揭利率，这就让按揭尤其是存量按揭变成了纯粹的民间利益抽取机制。
也正是如此，此前涌现的提前还贷潮，不可避免。毕竟，如果利率差距太大，提前还贷就是赚，那就会导致越来越多的钱汇聚到银行，贷款就放不出去，那不就是经济危机了吗。
在这样的压力之下，现在有了央行的表态，估计接下来就会给予窗口指导，以及政策调整。
由此判断，降低存量房贷的动作，今年下半年可能会兑现。但是，如果政策不动作，而只是让个人和银行协商解决贷款利率调整，是不会有效果的。
而现在的利率反差太大，导致所有的利润都被银行抽走了，搞得民间老百姓在投资领域绝望了。现在出现的是不买房、不消费、不炒股……这股趋势不遏制，必将会出现系列蝴蝶效应。
■最好的救市，是降低房贷
必须清晰地认知：存量房贷的主体，就是这个社会的中坚力量，
银行这么吸血，必然就会影响社会的消费。只有降低存量按揭的利率，才能巩固这个中坚群体的消费能力，否则就被吸干了。
有人说，直接给企业降息行不行？但其实只救企业还是没有消费，没有消费就难以形成闭环。而目前的关键，在于民间缺钱，而民间的关键就是中产阶级（也就是现在的购房主力群体）遭遇暴击。
消费症结在中产，中产命运在按揭，按揭关键在利率。这个没搞好理顺，中坚群体就会被吸干。
因此不仅要降低按揭利率、而且要降低存量按揭利率，避免抽干中坚群体的事情发生，迫在眉睫。
所以归根到底，只要有这些中坚力量释放出来，降低他们的房贷负担，才能恢复消费，才能恢复社会的必要流动，最终才能拯救企业，会极大地释放消费的需求。
所以说，存量房贷的利率下调，已是箭在弦上，蓄势待发。
无论在三线、二线还是一线城市，首套房降息更有必要，甚至应该大胆地向3.5靠拢。