“中粮·澜山”考查纪要：企龙山宅，富家集第
尹香武（半求）
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〖时间〗：2007年10月17日13：30~16：30
〖天气〗：阴天、有霾
〖事件〗：实地考察企龙山“中粮·澜山”项目
〖地点〗：宝安西乡大道与前进路的交汇处，企龙山半山腰
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考

正文：
    ■项目概况
    【中粮·澜山预快将面世：稀缺纯大户，与山负距离】
    【车户比超高、容积率超低】
    【深圳西部第3个山地豪宅】
    【澜山位于宝安主绿轴：公园、绿地、山体3大密集区】
    【“红舞鞋”拍卖：宝安地价重估曲线的源头】
    【世界500强中粮的国际视野：旗帜遍及大陆与香港】
    ■项目四周
    【山脉环绕：天然负离子氧吧】
    【临近宝安客运站存在影响：对外交通高速化】
    【四周及景观】
     一、北侧：与山林负距离
     二、南侧：西乡大道的燥音被御龙居阻隔
     三、西侧：近处多层建筑，远观铁仔山郊野公园
     四、东侧：出入口直接广深高速
    ■项目考查
    【工地情况】
     一、地势较高，具有心理优势
     二、户型及设施分布
     三、项目西侧部部分进入全面施工阶段
    【中粮5年陈酿：叫停豪宅快餐，施工难度系数高】
     一、别墅全面采用人工挖孔桩
     二、建筑垃圾运输人力化
    【地面车位多于地下车位：美中不足，无法实现人车分流】
    【高层：首层局部挑高、拐角凸窗，挑高露台......】
     一、可做攀岩的架空层局部挑高
     二、电梯厅功能单一化，户内景观优越
    【多层洋房：电梯双开门，出电梯即花园】
     一、双开门电梯实现“一户一梯”效果
     二、工人居住条件人性化
     三、跃式功能分区
    ■数据与用料
导读：

■项目概况

【中粮·澜山预快将面世：稀缺纯大户，与山负距离】

中粮·澜山位于宝安西乡大道与前进路的交汇处，企龙山半山腰，多面都是山体，在宝安区广深高速宝安出口西乡大道以北，交通极为便利。中粮·澜山是唯一建在企龙山半山腰的新盘，与西乡大道之间的高度差约在50~150米之间，藏在山里。同时，澜山与曦城一起，构成了深圳最大的豪宅区，是深圳富人集地。

同时，本项目还是深圳迄今为止唯一的大陆本土世界500强所建设的豪宅。

项目楼层状况包括 1栋18层、1栋11层、4栋9层、3栋8层。建筑类型包括了多层、小高层、花园洋房、TownHouse、别墅；产品线也很丰富，覆盖了从3房127平方米、4房126~143平米、5房176~218平米到联排别墅288平米、独立别墅380—406平米，是纯粹的山地居住物业，在现有市场上也是为数不多的，未来更是9070政策下的稀缺纯大户产品。

【车户比超高、容积率超低】

项目宗地号为A112－0119，总占地 82216.8平方米；总建面90380平米（其中，住宅建面 87380平方米、会所2900平方米、架空层10183.19平方米）。而容积率只有1.1，是市场新增中，超低的容积率了。

停车位575辆，总户数 526户，车户比为1.1：1，也就是说每户平均拥有1.1个车位。这个车位配比水平在片区之内，遥遥领先。

【深圳西部第3个山地豪宅】

在整个深圳西部（南山、宝安），目前只有三个山地豪宅：蛇口半山区、曦城、澜山。即使加上未来30年的供应恐怕也在15个以内。而曦城、澜山距离在1500米以内。

在宝安，真豪宅不多，而山地豪宅更是廖廖无几，没有规划的山脉都被建成了主题公园，如铁仔山郊野公园和碧海湾郊野公园以及平恋山郊野公园，能够建山地豪宅的土地资源已经很少。

【澜山位于宝安主绿轴：公园、绿地、山体3大密集区】

中粮·澜山位于企龙山的南侧偏西半山腰，地势背靠企龙山而面向西乡及珠江口。企龙山生态公园占地11万平方米，北侧是铁岗水库的山脉以及平恋山郊野公园山脉，东南与西乡大道相隔是宝安公园，西侧分别是铁仔山郊野公园和碧海湾郊野公园，西乡河则是连接宝中与铁岗水库贯穿整个西乡。

而宝安西部的绿化体系形成7形：东南向延伸往西北方向的，是由沿广深高速布局的铁岗山脉、宝安公园、企龙山公园、平恋山郊野公园组成的主轴，本轴先连接起特区与宝安。东北向延伸往西南方向的，是由平恋山郊野公园、铁仔山郊野公园和碧海湾郊野公园组成的次轴。本轴线连接起陆地与海洋。

可见，澜山位于宝安7形绿轴转角处，这里恰恰是宝安的公园密集区、绿地密集区、山体密集区。而企龙山整体尚未开发，仍然全部为原始野生状态，随着周边高尚住宅的建成，企龙山生态公园的建设也是迫在眉捷。

【“红舞鞋”拍卖：宝安地价重估曲线的源头】

中粮·澜山地块形状象一只“红舞鞋”，之前，宝安的土地价值并没有得到发现。而“红舞鞋”创出宝安楼面地价的记录之后，宝安土地价值进入了快速重估的轨道之中。

2002年3月22日，约21家地产商包括和记黄埔、万科、招商、中粮和百仕达等地产巨鳄都参与地块拍卖。最后，中粮地产的前身宝恒地产战胜志在必得的和记黄埔，以总价1.29亿、楼面价1121元/平米创出宝安当时的历史新高，此后宝安地价一日千里，走出了一条漂亮的地价重估曲线。

【世界500强中粮的国际视野：旗帜遍及大陆与香港】

说到中粮地产，不得不提到他的母公司中粮集团。中粮集团成立于1952年，是中国最具实力的多元化资产组合管理者之一。自1994年以来，一直位列《财富》世界500强企业。

20世纪90年代初，中粮集团就通过旗下香港鹏利国际集团积极参与房地产业务，先后进入香港、北京、深圳、广州、上海、成都、沈阳、厦门等城市，开发了香港鹏利中心、北京名都园、北京中粮广场、上海鹏利海景公寓、广州都市华庭、成都凯莱帝景、沈阳鹏利广场、厦门鹭江海景花园、广州科学城等项目。

由此可见，中粮已形成了遍及大陆与香港的业务架构，具有相当的国际视野。

■项目四周

【山脉环绕：天然负离子氧吧】

中粮·澜山地理位置独特，项目自身位于企龙山半山处，北侧分别有铁岗水库和平恋山效野公园，东侧的宝安公园以及西南的铁仔山和碧海湾郊野公园，处在公园、绿地、山体3大密集区内。

项目本身就在山上，如同天然负离子氧吧，空气和环境质量一流。与东海岸、天琴湾的山景有的一比。

【临近宝安客运站存在影响：对外交通高速化】

项目与宝安客运站仅百米之距，宝安客运站是深圳长途汽车站之一，主要发往广东省及省外的全国大中城市。不过汽车站对项目存在一些不利影响，主要是人流较杂。

中粮澜山处于西乡大道与前进二路交汇处，而宝安大道、广深107国道、广深高速与本项目都在1~8分钟车程内，所以交通确实是很便利的。

【四周及景观】

一、北侧：与山林负距离

项目是建在企龙山的半山腰，所以北侧除了山脉还是山脉，别无其他。考查本项目时，我们步行到了工地的最顶瑞看到，山林与工地之间只有只有一条防洪沟成了唯一交界的地方了。

在整个工地的最西端高层的北侧是一片空地和个别物流公司，如宝运达物流中心、宜达利物流中心及办公厂房，往北约800米就是平恋山郊野公园。此面总体开阔，以山脉景观为主。

二、南侧：西乡大道的燥音被御龙居阻隔

南侧紧临和黄御龙居，御龙居最高20层，本项目与卸龙居之间约30米的间距离，所以一些户型存在少量的对视。御龙居以南是西乡大道，个别栋数虽然有对视，但来自西乡路的燥音全部被御龙居给挡住了。

三、西侧：近处多层建筑，远观铁仔山郊野公园

项目的西侧有两种情况，一种是近处的以多层为主的建筑，如商业办公楼等，第二种是就是远处的铁仔山郊野公园，如果在第三和第四层台地大多数户型可直视整个铁仔山山脉的全景。

西南100米处是宝安客运中心，这里是深圳通往其他城市的长途汽车站，新的客运办公大楼也是刚刚建成。

四、东侧：出入口直接广深高速

东侧是广深高速和宝安出口的立交，而本项目与立交桥和高速路的距离约500米，并且是一条逢隙看过去，所以不会有燥音影响。

项目总共有两个出入口，从地形上来讲分别位于“红舞鞋”的鞋跟和鞋尖位置，也就是项目的东西两侧，西侧的出入口直接通往西乡与广深高速的立交桥了，所以出行是很方便的。

■项目考查

【工地情况】

一、地势较高，具有心理优势

项目最西端入口处是与西乡大道同一水平线的，而车库是在地面以上，也就是说从园林这一层开始就高于西乡大道这个水平线了。从入口进入后就开始呈慢坡状一梯高过一梯，从现场地势来看，可分四层台地。

由下至上第一层台地为园林和会所以及小高层和高层，第二层台地是一梯两户的多层，而第三和第四层台地就是别墅群了。

本项目与南侧的御龙居，上下之间有约10米的高度差，也就是说御龙居的第四层和本项目的地下是同一高度。

二、户型及设施分布

在施工现场，我们看到，独立别墅是位于整个项目的最高处的山坡上，联排别墅在独立别墅的下面，第一层台地是小高层，往上第二层台地是一梯两户的多层。

主要的公共配套设施集中在整个项目的西端位置，西侧从入口处上台阶就是园林主轴，然后就是游泳池和会所。其作辅助性的休闲娱乐设施分布在中间段和东侧不同位置。

三、项目西侧部部分进入全面施工阶段

项目工地较大，人较多，但大都集中在西侧施工，山下山上包括山坡都有不同程度的作业，进度快慢有别，其中西侧主入口已初具稚形，入口台阶及两边的立柱已现；会所已出地面二层，而游泳池目前只是刚刚开始施工，正在进行底部基础的开挖；小高层和高层也到了第七层和第八层左右；多层，有的刚出地面二、三层，有的已经施工到了六、七层了；而别墅全部都在开挖桩基。

【中粮5年陈酿：叫停豪宅快餐，施工难度系数高】

香地咨询·半工作室＆房地产之窗www.banq.cn于8月22日发表了www.banq.cn/html/4545.htm《合国际·不合国情：中粮5年陈酿叫停豪宅快餐》一文，阐述了中粮拿地“红舞鞋”耗时5年精心打磨中粮·澜山对于行业的意义和启示。

考查本项目时，我们在施工现场看到的施工表明，由于山地起伏，施工平面负责，因此施工难度系数高，因此拒绝快餐施工模式是必然的。

一、别墅全面采用人工挖孔桩

别墅全部是在半山坡上，与平地施工相比较，仅山体的防护、防水和桩基施工就是比较头痛的事。在现场我们看到，建筑单位采用了质量有保证的人工挖孔桩。

人工挖孔桩具有机具设备简单，施工操作方便，占用场地小，无泥浆排出，对周围环境及建筑物影响小，施工质量可靠，可全面展开施工，缩短工期，造价低等优点。

在其他项目考察时，我们看到从地下挖出来的一般都是泥和黄土，而本项目从山体以下10米深挖出来的全部是石块和岩石，所有的别墅桩基都要这样一块一块的人工挖出来，施工速度慢也就理所当然了。

二、建筑垃圾运输人力化

在平地施工可以采用较大型的机械，如挖土机，铲车等，而本项目在半山坡上较大型机械车无法作业，挖出来的石块只能人工一点一点的推到垃圾场倒掉。笔者在现场看到都是只能用最原始方法来移动挖孔用的电动机，远输人力化在本项目到处可见，很象香港工地的情况。

【地面车位多于地下车位：美中不足，无法实现人车分流】

本项目地下停车位 268辆，地上停车位307辆，也就是说地面的停车位多过地下的停车位，由于别墅的存在，以及山地的特殊性，无法实现彻底的人车分流这是可以理解的，比如东海岸、比如未来的梅沙湾别墅等等山地建筑都是如此。

而地下车库设计就比较人性化了，地下车库是在架空花园的下面，一边是主出入口，一边是游泳池，两边都没有墙体，所以通风采光效果一流。

【高层：首层局部挑高、拐角凸窗，挑高露台......】

一、可做攀岩的架空层局部挑高

在考查项目的高层时我们注意，首层架空层靠外侧局部是挑高的。挑高处是架空和地下室车库相通，约有8米的高度，并且在挑高处和架空层之间还有降板的花池，显然这里将是未来的花园兼车库的通风采光，如果稍加改动的话，这种局部挑高可以做攀岩了，架空层如果不考虑成本的话，当然是越高越好！

二、电梯厅功能单一化，户内景观优越

高层一梯两户，电梯和消防楼梯对立，而所有的电线管井与消防栓全部设在了消防楼梯靠外墙处，电梯间则没有其它设备，入伙后线路和管井的维修保养全部在消防楼梯进行，电梯间更纯粹、安全、方便、美观。

高层的入户花园都降板10公分，方便种植花草和装修，户内方正，全部南北通透，房间则尽可能地采用了拐角凸窗的设计，拐角凸窗可以有270度的景观面。由于地势较高，所以二楼以上都有不同的景观面。

【多层洋房：电梯双开门，出电梯即花园】

一、双开门电梯实现“一户一梯”效果

在整个项目的中间段，我们选择了一栋多层的进行楼内考查。多层为一梯两户，电梯房与消防楼梯相对布局，但电梯门是朝两边开的，也就是说电梯直达各家的入户花园，这个设计，与香蜜湖1号的高层非常类似，万科东海岸IV·致远居的一户一专梯也有些类似。

二、工人居住条件人性化

多层洋房为五房二厅四卫加工人房，南北通透，户型方方正正，入户花园与工人房相连，工人房有独立的洗手和阳台，另有双层挑高露台，客厅4.8米开间，工人的待遇也人性化了。五个房间有三个房间带有独立的卫生间，分别是主卧、父母房、工人房。

三、跃式功能分区

一户一专梯的多层洋房还有另外一种跃式户型，客厅降板40公分。这样就实现了功能上的合理分区，会客、就餐、休息互不干扰。相反，下一个楼层则是客厅高出其他区域40公分，这样客户将有更多的选择性。

■数据与用料

【测量数据】

一、高层
楼板厚：15公分
凸窗宽：80公分
露台挑高：5.89米
洗手间降板：35公分
客厅净层高：2.89米
房间净层高：2.89米
架空层净层高：4.90米
消防楼梯宽：1.12米
消防楼梯净层高：2.89米

二、多层洋房
楼板厚：15公分
露台挑高：5.77米
客厅开间：4.80米
房间净层高：2.92米
架空层净层高：5.04米
地下室净层高：3.77米

【部分用料】

广东清新生产的PVC-U电工套管、上海集友牌PVC-U电线套管、威海预应力电线、四平红嘴牌钢材、千层峰牌水泥、晋荣水泥........

中粮·澜山“红舞鞋”考查图片：效果图

中粮·澜山“红舞鞋”考查图片：卫星图

中粮·澜山“红舞鞋”考查图片：生态主轴

中粮·澜山“红舞鞋”考查图片：百米之隔的宝安客运中心

中粮·澜山“红舞鞋”考查图片：西乡大道的燥音被御龙居阻隔

中粮·澜山“红舞鞋”考查图片：项目最西北侧的高层与北面的平恋山郊野公园

中粮·澜山“红舞鞋”考查图片：出街广告

中粮·澜山“红舞鞋”考查图片：项目主入口

中粮·澜山“红舞鞋”考查图片：会所的顶部

中粮·澜山“红舞鞋”考查图片：大多集中在顶楼布筋

中粮·澜山“红舞鞋”考查图片：楼内

中粮·澜山“红舞鞋”考查图片：所有的电线管井与消防栓全部设在了消防楼梯靠外墙处

中粮·澜山“红舞鞋”考查图片：高层与企龙山

中粮·澜山“红舞鞋”考查图片：山角下的会所

中粮·澜山“红舞鞋”考查图片：多层地下室

中粮·澜山“红舞鞋”考查图片：别墅的桩基

中粮·澜山“红舞鞋”考查图片：企龙山里长出来的别墅

中粮·澜山“红舞鞋”考查图片：工地最顶部的小道

中粮·澜山“红舞鞋”考查图片：在项目的最高处俯瞰本项目