■炸裂：存量房贷利率下调、首付比例下行

据央行发布，8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。

最大的看点，就是这句话：

继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

这意味着此前民间热议的个人存量房贷利率下调，有了进一步信息。

7月14日，央行在国新办举行的新闻发布会中明确提到：

按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

如今，相关表述从“支持和鼓励”到现在的“指导”，可以直接感受到：存量房贷利率的下调，基本上已是明确，执行也是时间问题。

■要节流，更想开源

为何这个消息，如此振奋人心、提振市场？

要知道，一直以来，四个一线城市都执行非常高的首付比例与贷款利率，哪怕是过去几年楼市冰冻期，也没有松口过。

比如北京的首套房贷款利率是4.75%到5%；现在五年期的LPR利率低至4.2%。即使6月份的降息之后，北京的首套房贷款利率仍然高达4.75%，二套房贷款利率为5.25%。

比如，6月份以来，深圳的首套房贷利率是4.5%，二套房贷利率是4.8%，这还只是新房的房贷利率。不少人早些年买房的房贷利率，更是达到5%甚至更高。

今天，央行终于宣布，要把存量房贷贷款利率降下来，假设把存量贷款利率降低到LPR的水平甚至还可以再低，确实是省下了一大笔钱，大大降低了还贷压力。

给大家算笔账：

当房贷利率维持在5.95%的高点时，需要还的利息总额，为114万元。

假如房贷利率降到LPR4.2%的利率标准时，需要还的利息总额，为76万元。

114万元减去76万元，38万！完全省下一辆中档家用汽车车的总价！

所以，这对正在努力还房贷的人们来说，终于可以少点供楼压力，终于可以有点余钱消费。只是，估计还有很多人在犯愁的是：该如何提高自己及家庭收入呢？

■口惠而实不至，观望情绪加剧

更期待的是，降低首付比例。

这对一线、二线城市的购房需求来说，应该会是比较大的释放，购买力都有可能得到比较多的释放。

可能对一线城市来说，首套房首付比例很难再下调，但对改善性购房需求来说，要是购买二套房能从原来的五成、七成、八成降下来，无疑是极大的促进。

再加上“认房不认贷”的政策真正落实到位，则是直接刺激，估计还会再次释放一波有置业需求的客户。

但是，现在的救市做法，大概率也会导致更加强烈的等待观望情绪。

毕竟，目前，由上而下传达的都是口头精神，上述提到的所有政策，还只是停留在口头阶段，还没有行动细则，还没有落到实际。

所以，我们也提醒：要想救市有些效果，建议一次性把金融政策出到位。反而是限制政策的取消，可以一步一步来，因为这个逐步取消，不会激发观望情绪，反而会能释放出来的房票立即行动。你觉得呢？