“花样年·香年广场”考查纪要：写字楼层高之冠
尹香武（半求）
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〖时间〗：2007年10月22日13：30~16：00
〖天气〗：多云、有霾
〖事件〗：实地考察“花样年·香年广场”项目
〖地点〗：南山区华侨城北侧侨香路与深云路交汇处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考

导读：
    ■项目概况
    【11月中旬发售】
    【主要经济指标】
    【截止目前，侨城片区规模最大的写字楼】
    【花样年概况】
     一、链条通吃、产品系列化：跨地域架构已形成
     二、推动物管行业进步的功臣：新增楼盘物管垄断者
    ■周边情况
    【华侨城至高点：山、湖、园、城景观群】
    【高效商务：四重快速交通网络】
     一、无缝对接高速与快速路网
     二、地铁写字楼物业：距2#地铁侨城北站2分钟步程
     三、深圳首条BRT就在楼下
    【四周及景观】
     一、北侧：隔广深高速远望桃源村福利房及塘朗山山脉
     二、南侧：俯瞰华侨城生态广场燕晗山
     三、西侧：俯瞰天鹅湖、欢乐谷、波托菲诺全景
     四、东侧：视野开阔，远望园博园山脉全景
    ■项目考查
    【工地情况】
     一、建材管理有方：分区堆放、封闭存放
     二、首个提供热水冲凉的工地：工人把快乐带到施工中去
     三、楼内双层防护
    【南北区主楼既将封顶】
    【首个同色勾缝外墙写字楼项目，双层LOW-E全落地玻璃窗】
     一、采用双层LOW-E全落地玻璃窗
     二、首个同色勾缝外墙写字楼项目
    ■产品创新
    【每一栋都有车库出入口】
    【空中连廊：主楼互联】
    【专设董事长卫生间、残疾人洗手间：凸显人性化设计】
    【侨城片区电梯配备水平最高的写字楼】
    【分体式中央空调：自由安排办公时间】
    【深圳第一层高：4.80米标准层高，局部9.60米】
    ■数据与用料
正文：

■项目概况

【11月中旬发售】

花样年·香年广场位于南山区华侨城以北、与波托菲诺天鹅堡隔侨香路一路之距，北面为广深高速，侨香路与深云路交汇处。

项目由紧密相连的南区与北区地块组成，由南主楼、南附楼以及北主楼、花样年中国总部四部分组成。

花样年·香年广场2006年12月25号开工，目前南北两栋主楼已施工到第13和15层，营销中心二楼的样板房及清水房已正式对开放，项目预计11月中旬公开发售。

【主要经济指标】

一、南区

总建面33364.9平米，其中商业2157.35平米、办公面积31207.55平米、地下室面积6182.05平米、核增面积765.36平米。20层高，每层标准面积1127平米；楼高99.9米；普通层层高4.8米；地上＋地下停车位44+136=180个。

二、北区
 
总建面27183.27平米，其中商业643.86平米、办公26539.41平米、地下室4988.75平米、核增1951.26平米；20层高；每层标准面积1326.1平米；楼高99.9米；普通层层高4.8米；地上＋地下停车位：54+76=130个。

【截止目前，侨城片区规模最大的写字楼】

“花样年·香年广场”由紧密相连的南区与北区地块组成，项目建筑面积74613.51㎡（其中南区33364.9㎡、北区27183.27㎡）、高20层。由南座主楼、南座附楼、北座主楼、花样年集团总部四部分组成。

此前，华侨城区域内，之前最大的写字楼是汉唐大厦，但是27层的汉唐大厦总建筑面积约只有3.8万㎡（每层标准层面积约1400㎡），只有香年广场的50%。

因此香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.Cn判断，“花样年·香年广场”是华侨城片区规模最大的写字楼，具有规模优势了聚集效应。

【花样年概况】

一、链条通吃、产品系列化：跨地域架构已形成

花样年集团（中国）有限公司成立于2006年6月，专注于房地产开发投资，其核心和创始企业——深圳市花样年投资发展有限公司成立于1996年9月28日。

花样年正积极参与中国更广泛区域的城市发展与城市运营，立足深圳，已经进入东莞、成都、天津等城市，初步形成了覆盖珠三角、大西南、环渤海经济圈的全国化核心区域战略布局。

经过11年的发展，花样年集团在房地产核心业务领域，逐步实现了区域化、品牌化、专业化，业务区域涵盖深圳、四川，跨地域架构已成。

花样年以房地产开发为主业，旗下拥有多家子公司，已形成包括建筑设计、房地产开发、代理、物业管理在内的完整的房地产经营产业链，具备了多企业协同运作的优势。

二、推动物管行业进步的功臣：新增楼盘物管垄断者
 
2002年花样年物业成立，2004年花样年物业提出了“零物业费”，推行“彩生活”模式，通过降低内部成本，以及为业主提供送牛奶、送桶装水等增值服务，来逐步实现用增值服务的收益来维持小区正常运转，成为业内“公敌”，行业顿时波澜壮阔。

但是该物管公司通过把满足客户需求作为物业管理的核心价值，由传统的被动的对物的管理上升到创新的主动识别业主需求而提供对人的服务的层面上，对传统物业管理进行了颠覆与革新，降低了收费标准。

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn资料表明，2005年以来，深圳新增楼盘中有80%聘请花样年物管，花样年的“彩生活”几乎取得了在新增楼盘和住户中的垄断地位。至2006年，花样年物业在深圳已经有54个在管项目，管理面积逾340万平、30万的居民。
　　
花样年的房地产开发业务范畴已覆盖住宅、城市公寓、写字楼以及成片土地规划整理等房地产业务系列领域，形成了“花系列、年系列、样系列”三大产品系列。开发作品有喜年中心花好园、花郡、锦上花、艺塾·花乡（成都）锦上花（成都）、芳邻、碧云天、别样城 （成都）等楼盘。

■周边情况

【华侨城至高点：山、湖、园、城景观群】

花样年·香年广场周围的近处全部是多层建筑物，以及临时的建筑材料加工场地，周围最高的建筑就是天鹅堡的高层了，所以视野极为开阔。

从地形上来讲，本项目所在地是华侨城的最高的地块，而本项目又是高层，周边距离天鹅湖约300米，燕晗山约500米，塘朗山山脉约700米，也就是说，本项目周边的山、湖、生态公园等景观资源都在1000米范围内，形成了一个集山、湖、公园、城市景观群。

在本项目的中高层向四周观望，分别有世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、民俗文化村、以及正在施工中的“欢乐海岸”湿地公园和园博园这样的六大主题旅游公园。一步一小景，三步一大景，这是华侨城的真实写照，华侨城垄断了深圳中部地区的旅游资源。

【高效商务：四重快速交通网络】

一、无缝对接高速与快速路网

项目交通四通八达，保证了客户的高效商务。城市主干道分别有侨香路和深云路；而与广深高速、南坪快速、北环路等快速和高速路网的无缝对接，也使项目来往深圳其它区域及珠三角极为便利。

二、地铁写字楼物业：距2#地铁侨城北站2分钟步程

深圳地铁2号线由2号线一期工程和2号线延伸段工程组成，目前已经动工的2号线一期工程西起蛇口东至世界之窗与1号线交汇。2号线延伸段西起世界之窗站东至华强路站与1号线接驳，其中侨城北站距离本项目100米，步行2分钟既到，就在南面的华中电厂门口。

三、深圳首条BRT就在楼下

深圳首条BRT（快速公交线路）的1号线是深圳市交通骨干网络组成部分，BRT 1号线（深圳市首条快速公交线路）西起西丽，经茶光路、龙珠大道、侨香路、香梅北路、莲花路、笋岗路、人民公园路至东门老街，并经过香梅路与地铁1号线香蜜湖站接驳，在西丽火车站可与地铁5号线有效衔接。

1号线最大的特色是BRT车辆在道路中间的专用车道上行驶，不受其他社会车辆的影响，速度更快；在12个路口对BRT车辆实行信号优先控制，通过延长绿灯或提前结束红灯，使BRT车辆优先通过。此外，还通过视频监视、GPS卫星定位等系统，对BRT车辆进行智能调度指挥，提高准点率。

【四周及景观】

一、北侧：隔广深高速远望桃源村福利房及塘朗山山脉

北侧近处首先是一座中国电信的多层办公楼~IDC互联港湾深圳，深云路以西主要是物流企业办公场地，分别有有深圳邮政快件监管中心、鹏基高发、以及天虹商场物流中心等。

正北向隔广深高速是深圳最大的微利房、福利房~桃源村，远处为塘朗山的山脉。项目的主楼与广深高速的距离约50米，并且中间有约15米高的山坡阻挡，所以几乎没有燥音的影响。

此面由于近处没有高层建筑，所以视野开阔，中高楼层可以观赏塘朗山的山脉景观。

二、南侧：俯瞰华侨城生态广场燕晗山

项目的南侧紧临侨香路，侨香路也是城市主干道，和华侨城一样道路绿化比较茂密的。侨香路以南是华侨城生态广场、围燕含山附近分别有华侨城医院、华侨城体育中心、华侨城中学，汇文楼、荔海楼、以及海景花园中旅广场等高层住宅。

因侨香路以南近处没有高层建筑，是大面积的生态广场，所以视野开阔，能够俯瞰整个华侨城，如果天气好的话，深圳湾红树林也尽收眼底，南向是项目景观最好的一面。

三、西侧：俯瞰天鹅湖、欢乐谷、波托菲诺全景

项目西侧近处现时是深圳珠江水泥制品公司，院内摆放了很多沙子和水泥以及空心砖之类建筑材料，深云路以西是正在进行地基施工的数码港。

西南方向隔侨香路是天鹅湖、欢乐谷、以及波托菲诺住宅区。考查的当天有霾，事实上如果天气好的话，凡是朝西南方向的户型可以俯瞰天鹅湖、欢乐谷、波托菲诺全部，与正南组成了华侨城的全景。

四、东侧：视野开阔，远望园博园山脉全景

此面近处是中航沙河工业区以及东大洋水泥制品厂，此面近处几乎全是建筑类加工厂，主要生产一些水泥预制件、管件等材料。东北侧是广深高速南坪的进出口收费站。

项目的东侧整体是属于安托山西区，而安托山由于开山采石，现存的只有零星剩余山头，已没有昔日山势，但原始植被保持较好。远处的园博园山脉及整体景观清晰可见。

■项目考查

【工地情况】

一、建材管理有方：分区堆放、封闭存放

由于工地较小，并且营销中心与工地间隔也全部为封闭状态，所以进出本项目的工地只有一个出入口，位于项目的西南角紧临侨香路。从进入工地开始就能感觉到施工单位严谨的工作作风与高度责任心的安全防护意识。

工地现场，所有的材料都是分区堆放，钢筋、管材、接合件、预制件等等，并且每一个堆放区都有明显的标识牌以示提示，甚至连废旧的铁块和边角余料的钢筋也是集中堆放的。

另外，在架空层，有一些材料不仅堆放整齐，还进行了封闭式管理，相对其他工地整齐多了。

二、首个提供热水冲凉的工地：工人把快乐带到施工中去

在考查本项目工地的过程中，在地面所到之处，所有的安全通道都是用木板围起来，整个通道非常干净，没有任何杂物，畅通无阻。工地管理值得表场。

施工人员的生活区集中在项目的东北角，在生活区我们看到，工地上除了有男女厕所外，还专门设置了带热水的冲凉房。

本项目的施工工地是第一个专门为工人提供热水冲凉房。对付出汗水的建设者，希望建筑单位都能像本项目一样，为外来务者提供更多的关怀，让他们将快乐添加到建筑中去、而不是添加不满。

三、楼内双层防护

在主楼十楼以下的楼内，从上到下均在清理施工垃圾，被清理过的楼层，干净整洁，没有一点杂乱现象。而在建筑体边缘与防护网交汇处，是用木棒和木板做了一道临时防护板，这一层防护板刚好填平了墙体与防护网之间的空隙，人不易踩空，较大的建筑材料也不会从这里掉下去，这种双层防护的措施值得表场。

【南北区主楼既将封顶】

整个项目由南北两个区组成，南区为总楼高20层的主楼和附楼：北区为总楼高20层的主楼和花样年总部。

目前，整个项目的施工主要集中在主楼的顶楼布筋、浇灌混凝土作业。南区主楼已施工到第十四层，北区主楼已施工到第十五层，两栋主楼分别还有六至五个楼层就可以封顶了，按照目前的施工速度，下个月封顶应该没有问题的。

【首个同色勾缝外墙写字楼项目，双层LOW-E全落地玻璃窗】

一、采用双层LOW-E全落地玻璃窗

项目的外墙采用了双层LOW-E玻璃与磁砖两种材料的组合。在考查楼内时，我们注意到，项目外墙所有的窗户统统是全落地窗，从地板到顶板整个墙面都是LOW-E玻璃窗，外侧空间除了墙就是窗，室外的景观空间得到了最大限度的涉取，采光与通风更是一流。

二、首个同色勾缝外墙写字楼项目

外墙的磁砖是采用了暗灰色，与LOW-E玻璃的组合更具质感，而磁砖是同色钩缝，这样一来使外墙的色调整体更加统一协调，就不会有花里糊哨的感觉了。

双层LOW-E玻璃是由两层粘合在一起，中间是空的，一般采用中空LOW-E玻璃的较多，但使用双层LOW-E玻璃的是比较少见的。

Low-E玻璃又称低辐射玻璃，其镀膜层具有对可见光高透过及对中远红外线高反射的特性，使其与普通玻璃及传统的建筑用镀膜玻璃相比，具有以下明显优势：1、优异的热性能；2、良好的光学性能。

■产品创新

【每一栋都有车库出入口】

项目由南至北分别是A、B、C栋，其中A、B栋为连体并且共用车库入口，这样一来，南北两个区，两栋主楼每一栋都有一个车库的车辆出入口。上下班是车辆进入的高峰时间段，每一栋都是出入口，就避免了这个时间段的拥堵现象。

另外，项目南区的地上有44个车位，北区地上有54个车位，实现地上总车位98辆。为临时停放车辆以及的士停放提供了一定的车位。

【空中连廊：主楼互联】

项目的南区，主楼和附楼的底部是相连的，虽然南区与北区的主楼之间有约50米的间距，而在设计中，采用了空中连廊的方式将南北两区的主楼及南区附楼相连互通。

北区的二楼为商业服务，有餐厅及其他商务配套的空间，空中连廊方便了南区与北区用户，通过二楼就可实现A、B、C三栋人流转换。

【专设董事长卫生间、残疾人洗手间：凸显人性化设计】

香年广场每户都设置独立的洗手间，同时在每层还设置公共洗手间，方便客户的自由安排。这还没完，在每层还都设置了残疾人洗手间。

董事长卫生间的配置增加了给排水和建筑成本的投入，此设计符合一些企业老总的办公口味，这一举动说明为业主考虑的比较周到，凸显人性化设计。这种卫生间配置的水平，使香年广场成为深圳卫生间配置水平最好的写字楼之一。

卫生间没有采用降板而是平板，保证了楼板统一和整体性。

【侨城片区电梯配备水平最高的写字楼】

汉唐大厦电梯共装有7部OTIS高速电梯，分高低层，按照3.8万平米建筑面积计算，电梯培植水平为每5429平米1部电梯。

香年广场南座主楼配备6部电梯，南座附楼配备3部电梯，北区主楼配备6部电梯，合计有15部电梯，按照建筑面积74613.51平米计算，为每4974平米培植1部电梯，超过了此前的冠军汉唐大厦！

电梯数量充足，垂直交通必然便利和高效率。

【分体式中央空调：自由安排办公时间】

传统的中央空调都是定时关机的，到了夏天加班是很不方便的，装有3台400冷吨美国开利空调的汉唐大厦就是这样的配置。

香年广场配备的是分体式中央空调，用户可以合理安排工作时间，根据工作需要上下班，大大节约了公司办公成本，本项目是华侨城片区唯一的配备分体空调的写字楼。

【深圳第一层高：4.80米标准层高，局部9.60米】

花样年·香年广场普通层层高4.8米，局部挑高9.6米，超过了此前的冠军现代国际（普通层高3.93米、18层以上挑高层净层高6.6米）。也就是说，普通层完全可以改为两层、而挑高层最多可以改为4层，其隐藏的赠送面积非常大。

相比罗湖早期的2.6~2.8米层高、吊顶之后只有2.4米左右的写字楼（比如国贸等绝大多数2000年之前建成的写字楼）来说，普通层层高4.8米、局部挑高9.6米的花样年·香年广场的空间感已经实现了质的飞跃，在政策趋紧、成本提高的背景下，几乎成为行业写字楼领域不可逾越的新标高。

南座附楼顶楼单位141.3米，拥有附楼屋顶花园休闲空间，为项目的楼王单位。

■数据与用料

【测量数据】

楼板厚：12公分
房间净层高：4.80米
局部挑高：9.60米
消防楼梯宽1.34米
消防楼梯净层高：3.12米
电梯厅净层高：4.74米
首层净层高：6.12米
车库净层高：3.97米
下沉广场净层高：4.19米

【部分用料】

大亚湾牌钢材、金昆牌水泥、双层中空Low-E玻璃、亚通牌电工管材、好涂壁牌防水胶、911防水涂料.........

华侨城之上的花样年香年广场

在花样年香年广场俯瞰华侨城及周边

花样年香年广场普通层高4.8米，局部9.6米，成新冠王。前者可改两层、后者最多可改4层

花样年香年广场施工场面

花样年香年广场与天虹物流、邮政物流中心

花样年香年广场指导牌