楼市分裂症
作者：室介屋笈 类型：营销万象
来源：www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2023-08-17 09:31:53点击2390次
一边救市，一边沸腾！
一边降息降准，一边大举买入豪宅，中国楼市，泾渭分明，分裂得让很多人无措。
8-15上午，央行公开市场开展4010亿元1年期MLF和2040亿元7天期逆回购操作，中标利率分别为2.5%、1.80%，上次分别为2.65%.1.90%。
而LPR利率=MLF利率+18家银行加点，本次MLF的下调，很大程度上意味着LPR联动下调！
目前LPR为4.2%，如果顺利下调，减去15个基点，接下来LPR将调整为4.05%！
届时，8月20日5年期LPR有望下调15BP，带动房贷利率下调，深圳首套房贷利率有望降至4.35%。
但目前来看，估计还是不够的。预估后续还有可能会进一步降息，有待验证。
不止于此，迟迟未落地的楼市宽松政策：存量房贷利率下调，认房不认贷……也都在研究中，一线城市未有动静，楼市放松周期虽已开启，恢复正常不容易，但要有信心。
1.139亿：深圳湾豪宅还在沸腾
前段时间，阿里法拍官网，深圳湾一号T5栋44B的顶豪成功拍卖。
该法拍房源建面约433㎡，起拍价8230万，在经过80轮竞价，最终以1.139亿成交，折合单价约25.7万/㎡，此外还要再加上400万左右的税费！
据了解，拍卖一开始只有一个人报名而已，直到进入拍卖最后时刻，才多了另外4个富豪各缴纳800万元保证金报名竞拍。
5个富豪竞争也是相当激烈，共出现80次加价，最终成交价达到11390.61万元。尽管是被法拍，但仍比当时买入价格高出了约4506.23万元，涨幅约65%！
从拍卖过程来看，5名土豪都想拍下这套房产，13209人围观，394人关注提醒，足以可见有钱人对深圳优质房产的偏爱，以及争抢程度之高。
事实上，无论当前房地产市场多么割裂，豪宅始终在高奏凯歌，头部效应持续放大，特别是稀缺的楼盘一旦放盘，争抢激烈程度非常高。
这类房产走出了独立行情
事实上，当前房地产市场整体都比较冷淡，但豪宅市场却走出了自己的独立行情。
数据显示，今年以来，截至6月20日，北京总价1000万以上的豪宅共成交3770套，单价10万元/平方米以上的共成交1233套，较去年上半年成交量增加了33%。
深圳也同样，今年1-5月，深圳市合计网签成交千万级住宅3239套，同比大增50.7%。
结合来看，一线城市的优质房产现在是、未来仍然也是人民群众喜闻乐见的资产，特别是在经济低迷及行业整体下探的阶段，其实都是抄底时机。
根据Knight Frank发布的《2022年财富报告（2022 Wealth Report）》显示，高端豪宅对于超高净值人士的资产吸附力，达到14年来最高水位。基于全球经济发展现状，和豪宅市场如此优异的表现，未来豪宅的价值将呈现越中心越激增，以及越独特越稀缺的显著特征。
全球核心地段豪宅的硬通货价值被不断验证，已经成为全球豪宅市场中最璀璨的存在。将私人资产绑定国家经济核心，无论是在经济高速增长阶段，还是在迷雾阶段，都是稳健的选择。尤其是房地产整体市场整体稳步发展时，主城区的超级豪宅表现会愈加凸显。
五个维度辨识，助你有效决策
从鉴别城市开始，城市价值高的城市本身赋予了房产极高的价值，这是重要的一点，然后再从房产本身具备的价值进行判断，有以下几点更要注意：
第一个是民生稀缺资源，即城市的综合配套，如学校、文化设施、人文艺术等，可以方便居民随时可以享受到比较好的人文休闲教育待遇。
第二个是自然稀缺资源。超级大城市里的一线自然资源，比如山、湖、海、河、公园等，难以复刻，看似无用却价值极高，甚至单是房子一扇窗的景观就值几万元/平米。这是一线城市一线景观的稀缺价值所在。
第三个是声望稀缺资源，即品牌价值够高，是大家所熟知的、口碑极佳的豪宅区，这是地位身份的象征，也是圈层价值。比如大家耳熟能详的豪宅区，比如知名的品牌开发商，都是可以为价值加持。
第四个是物管稀缺资源。好的物管资源，是保持房产价值的重要后方，是维护小区高水平秩序的重要资源。尤其是进入二手房市场后，优质物管资源的溢价表现更加明显。
第五个是产品稀缺资源。现在市场上同质房地产项目越来越多，加上房产建筑规划设计限制较多，如何在同类产品中做到出挑，更考验开发商对产品的设计能力。而普通住宅很难实现，只有都市豪宅、超级豪宅的大平层才有更多可能。
总的来说，就是价值要高，而价值高的房地产项目，一般都是位于大城市主要城区的主要地段、交通便捷可达各个商务中心，景观资源够一线，品牌价值够强，物管水平够高，产品空间够稀缺。
但对于房地产投资者来说，并非大家都能真正辨识到不同房产潜在的差异。尤其是房地产分化时代，不敢轻举妄动，不敢买房，不敢卖房的胶着情况，还在持续。
但是我们多次提醒，尚未上车的人要多踩盘抓机会，但有能力抓住都市豪宅、超级豪宅的，则可以伺机进入。因为，接下来，普通房产和豪宅之间的分水岭，还将越来越大。
尤其是随着效率提升、生命价值又在提升，所以投资必然要追求极简。从大方向来看，如果手上有多套层次较低的资产，将它们替换为数量更少的优质资产，将是较佳决策。
人的时间精力相当有限，注意力资源极其宝贵。每一套房不仅存在土地上，也存在心里。当身价高了，时间成本更高，其实更浪费不起！所以比起管理房产，重要的是管理好注意力资源。减少数量提升质量，才能避免注意力过载、情绪浪费。
接下来的价值凝聚，将从工业化时代的二八格局，变成信息化、服务化、智能化时代的一九定律。也就是说，10%的项目将占据90%的价值。所以，投资也要走向极简。简化数量节约时间精力、简化档次集中到豪宅，这是必由之路。具备稀缺性的真豪宅，长远来看价值空间及其巨大。
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