导读：

■44年来的首次，必须警铃四起

■深圳常住人口负增长！？

■人口下降，楼市还撑得住吗？

■都市圈大城，机会更大

正文：

■44年来的首次，必须警铃四起

“来了，就是深圳人”曾经让很多人倍感亲切。

但现在的深圳，单看人口这方面的数据，让大家警铃四起。

根据深圳市统计局发布《深圳市2022年国民经济和社会发展统计公报》，其中显示2022年深圳常住人口为1766.18万人，较去年减少1.98万人。这是深圳自1979年立市以来，也即44年来，人口首次出现负增长。

一直以来，深圳良好的创新创业氛围以及较为宽松的落户政策，吸引了来自全国各地的毕业生和有志人士。

随着深圳常住人口步入负增长时代，标志着深圳的城市人口增长已经来到了一个临界点，人口发展模式也必然面临改变，新一轮的人口洗牌开始了。

随着人口总量的下降，而推动城市发展的动力也已从人口数量转向人口质量，人口红利终将过去，接下来要拼的是人才红利、人文红利。

■深圳常住人口负增长！？

深圳常住人口为什么会步入负增长，可能有三大因素影响。这其中一部分原因是受到了疫情的影响。疫情期间，一些农民工返乡，使得部分人口流失。不过随着全面开放的逐渐实施，如今也有一些人逐步回返深圳。

另一方面，深圳不断攀升的生活成本也阻挡了许多年轻人的涌入。与其他城市相比，深圳的房价居高不下，对没有足够经济实力的年轻人来说构成了一定的挑战，自然而然选择离开。

另外还有就是2021年深圳相关部门收紧了户籍政策，只有经深圳市认定的高层次人才并符合相应年龄条件的人才才能获得户籍。这一政策在一定程度上限制了外来人口的增长。

■人口下降，楼市还撑得住吗？

众所周知，从长期来看，房价走势必然是由人口决定的。那么人口下降对于深圳楼市将是未来最大的利空吗？楼市未来将要发生大转向？

有一句经典论述：“短期看金融、中期看土地、长期看人口”，而根据人口预测房价，认为户籍人口和在校小学生人数是最重要的两个参考指标。

过去，看好深圳楼市的人，经常用的数据就是深圳每年流入的人口、深圳的在校小学生数量等等，这都是实打实的。

1、城市优胜劣汰的必然选择

其实，当房价比较低的时候，比如2008年深圳房价只有几千块钱的时候，常住人口数量确实影响了房价涨幅。

但是，当深圳的常住人口达到1700万，房价涨到均价超过7万元/㎡，已经不是绝对常住人口在左右房价上涨，而是相对常住人口在决定房价。

因为，深圳流失的大多是买不起房的人，在这座城市难以为继，这也是城市发展优胜劣汰的必然选择。中短期来看，人口减少了，可能未必会带来多大的冲击。

2、“小学生指数”背后，窥见未来

人口流动中，中小学生数量变化是一个很好的指标。

根据深圳教育局数据统计：

2022年深圳小学招生人数20.5万人，增长0.2%，在校生人数116.69万人，增长3%；

2022年深圳中学招生人数22.66万人，增长8.5%，在校生人数61.63万人，增长9.4%；

2022年深圳幼儿园招生人数17.57万人，减少8.8%，在校生人数59.17万人，减少1%。

不仅如此，小学生数量除了体现出这个城市现有价值以外，同时也说明更多年轻家庭选择留在这座城市，年轻人是城市发展的中坚力量，他们的数量不断增多，城市的活力也将更强，楼市的发展也有所保证。

当然，人口的净流入、小学生数量的增减虽然影响房价走势，但并不是影响投资价值的唯一要素。

一个城市房价是否坚挺也与该城市的行政地位、在区域板块中的位置、产业结构、教育医疗等公共资源水平密切相关。

■都市圈大城，机会更大

人口的增长与房价的上涨密切相关；人口的增加，对于房地产市场需求的刺激也就越大。

然而，由于城市化的规模有限，这种需求的刺激也随之减弱。生育率下降，这也就意味着房地产市场的需求将会下降，房价上涨的压力也会相应减弱。

总之，随着整体人口的减少，房价“只涨不跌”的逐渐破灭。

而不同城市发展水平不同，人口聚集程度不同，也必然导致房价会因城市而分化，人口聚集的城市房价将保持相对稳定的水平，那些人口净流出的城市的房价出现下跌都是很正常的现象。

如今楼市重新定调，接下来的几年将进入放松周期，人口流入为主、活力较强的超级大城市、一线城市、强二线城市，比如深圳、佛山、成都、杭州、武汉等等，存在的机会窗口大概率更大，可以重点关注。