需要认识到的是，当下的整体市场销售规模下降不是单纯的调控造成的，更主要的原因是城镇化率到了65%后，居民购房需求已经进入萎缩阶段。这个萎缩其实在2020年之前就应该到来，只是棚改和疫情期间的刺激政策延缓了进程。

最高峰的时候2021年商品住宅销售面积15.7亿方，棚改结束后需求自然减少3亿方，未来新增城镇化人口从原来一年两千多万人，逐步减少到一千万人，新增城镇化人口新房需求自然减少3亿方，加上大部分三四线城市人口减少，人均住房面积超过35㎡，其实三四线住房总量已经够，原来三四线需求再减少3乙方。

未来十年要一起正视的是，中国房地产的总需求从15亿方，逐步降低到6-7亿方的大势，因为经济的不好，和疫情三年的影响，可能加速这个进程，总需求减少带来的土地财政的影响，这个大势是我们政策制定和思考的基础，不管政策怎么调控，改变不了这个总需求减少的趋势。

短期来看，国际环境恶化，进出口贸易恶化，房地产的暴雷，互联网红利退潮，缺少有良好经济效益的固定资产投资，出口，消费和投资都难以短期扭转，市场趋势难以有乐观的点，加上疫情三年，以上不利情况集中出现，加上过去几年又是居民负债快速上升的几年，未来的收入信心和消费信心更是需要长时间修复，现在是不刺激肯定更差，刺激不一定有多少效果的时候。