■本不该是全民话题，却始终在话题中心

房地产，本不该是全民话题，却往往处于话题漩涡中心。

房地产本身是最重要的财富载体、最重要的价值凝聚、最关键的社会家底、无法逃脱的本位…作为国家/区域的支柱产业，房地产不是一个选项，它是必然的，任何人，任何机构都逃脱不了。对国家，社会，家庭，个人都是这样。

对人类来说，你必须也只能认为他重要，关键，根本，并为此奋斗。正如此，这就决定了房地产从来就不是一个话题行业。

但不知道从什么时候开始，我们国家的房地产变成了话题行业，变成了可有可无的选择问题。把房地产变成以为自己可以左右的选项，变成话题行业，全世界是独一份的。

事实上，房地产是不需要鼓励的，也不需要刺激，因为鼓励和刺激本身还是把房地产当做一个选项，需要的只是恢复正常而已。

■购房秩序重构，漫长新周期开启

房地产很重要，购房更是一个极大的信任支持票，一旦买房就是几十年的按揭，大概率是个人或家庭此生最大的单项支出。

对很多人来说，购房决心是很难下的，几乎是一般人极其困难的决策。所以任何社会在鼓动购房的前期都非常困难，都很难启动。

现在有人还觉得房地产要遏制，但事实上，上世纪90年代初到本世纪的零十年代，国内绝大多数的人购房是不积极的，所以才有了很多的鼓励措施。

是2008年4万亿经济刺激计划，以及2011年的棚改推动，2015年的去库存行动，导致房地产的财富效应过于明显，最后使得很多人购房决策极度容易，房地产从困难的行动和决策变成了轻率。

所以2021年开始疯狂的控制和打击，但这是非常手段。企图回归购房有荣誉感，但决心不容易下的阶段。现在用力的力度，很可能将房地产的社会情绪打回2008年之前，这样就会导致以后真正想建立正常的购房秩序很困难。

如今各个地方也都有恢复房地产正常秩序的想法和行动，但都在等着带头大哥真正动起来。

现在二线及以下城市都在努力救市，强二线城市也已经动起来了，但一线城市，虽然上层都有发声，但截止8月底仍迟迟未公布具体措施，宽松周期估计较长。

■不刺激肯定更差，刺激不一定有用

这轮救市，估计会比大家想象得更漫长，难度也会更大。

必须认识到的是，本轮救市的大背景，已经完全不同于过往。如今的房地产市场，不刺激肯定会更差，刺激则不一定有用。大概率，没效果，就是救市效果。

当下的房地产市场，销售整体规模下降不是单纯的调控造成的，更主要的原因是城镇化率到了65%后，居民购房需求已经进入萎缩阶段。这个萎缩其实在2020年之前就应该到来，只是棚改和疫情期间的刺激政策延缓了进程。

最高峰的时候2021年商品住宅销售面积15.7亿方，棚改结束后需求自然减少3亿方，未来新增城镇化人口从原来一年2000多万人，逐步减少到1000万人，新增城镇化人口新房需求自然减少3亿方，加上大部分三四线城市人口减少，人均住房面积超过35㎡，其实三四线住房总量已经足够，原来三四线需求再减少3乙方。

未来十年要必须正视的是，中国房地产的总需求从15亿方，逐步降低到6-7亿方的大势，因为经济的不好，和疫情三年的影响，可能加速这个进程，总需求减少带来的土地财政的影响，这个大势是我们政策制定和思考的基础，不管政策怎么调控，改变不了这个总需求减少的趋势。

短期来看，国际环境恶化，进出口贸易恶化，房地产的暴雷，互联网红利退潮，缺少有良好经济效益的固定资产投资，出口，消费和投资都难以短期扭转，市场趋势难以有乐观的点，加上疫情三年，以上不利情况集中出现，加上过去几年又是居民负债快速上升的几年，未来的收入信心和消费信心更是需要长时间修复。

现在是不刺激肯定更差，刺激不一定有多少效果的时候。但毋庸置疑，至暗时刻已经过去，接下来就看你的决策。