前言：

深圳楼市8月份成交数据出炉，据房地内参监测：

——新房住宅成交2199套，环比下跌30.32%

——二手住宅成交2422套，环比上涨7.22%

综合来看，8月份深圳楼市成交依然算是“失控”状态，于是赶在金九银十之前，8年一遇、力度空前的救市大招来了！

这几天密集出台的组合拳，梳理下来其实推出有两大类的政策：

①针对楼市：认房不认贷；首套房首付降为 20%，二套房30%；存量房贷利率可下调；

②针对生育：关于婴儿养护、孩子教育、老人养老的个税附加扣除标准提高1000元。

这两大政策的共同指向就是：鼓励刚需首改，鼓励多多生育。

由于房地产是金融的游戏，因此应该说这些政策是继2015年棚改、去库存以来，迄今8年力度最大的。那么这一次的政策有没有用呢？答案是既有用也没用。

先说有用的原因，这次针对房地产的政策是全面的，金融资金端有降息和降准、放弃三条红线，供应端有鼓励房企再融资、实行土地限价，需求端有降低首付。

综合来看，已经很久没见到这么全面的动作了，因此说这是8年以来仅有的一次毫不为过。

事实上，很多人低估了降低首付的真实效果。别看首付只是把三成降低到了两成，但这相当于把杠杆空前的从3倍放大到了5倍，(5-3)/3≈70%，杠杆倍数的放大是空前的。

而真实的房价其实是首付，这等同于变相的降价了，而且降价的幅度(3-2)/3=33%，叠加市场已经自动回撤的25%，那就是相当于房价降了40%！你自己想吧。

之所以说政策没用，原因不外乎以下几点：

①虽然这一次的动作覆盖全面，但是在具体环节上还是有限制。比如说限购和限售，以至于现在的政策局限在首改和首置，导致政策的受益面比较狭窄。

当然对于首改和首置来说，这是大好消息。建议要尽快取消所有的针对房地产的限制措施，这样才能真正的恢复流动性。

②由于在效率高企的情况下，社会平均年龄必然上升、出生率必然下降，社会进入活力通缩时期，会越来越稳重，缺乏消费和投资需要的活力，这个才是最根本的。

③社会迄今没有正面价值问题，国家发展到现在这个地步，经济体量巨大，消费已经是基础了，刺激消费，作用已经不大了，现在要刺激经济，就只能刺激投资。

刺激投资就必须正面价值，而价值是稀缺和收敛现象，这个对大众是不利的，鼓励投资必然会扩大差距，但是不鼓励投资刺激又没用。现在咱们国家面临着一个价值的启蒙问题，不能只是局限在财富认知层面。这个启蒙没有完成，现在的就是政策的作用是有限的。

④一个社会被断流之后，要重新恢复流动，需要耗费更大的能量。我们的判断是接下来必须有更多的利好政策，才能真正的恢复流动。接下来应继续加量出台更多的救市政策、取消所有的限制政策，不要犹豫！

⑤咱们这个社会对于民营经济要有更加正面的态度。

人的身体都是自己的，自己赚到的钱也应该归属他自己，对于个人财产要有严格的保护，如果这方面没有安全感，会对接下来的经济发展造成巨大的障碍。之前有些声音对于民营经济非常冷酷，对于个人财产的观念也不端正。这方面同样要引起重视。

基于上述分析，真正的救市王炸底牌还没出齐。若要真正恢复房地产的正常流动，政策工具有望陆续有来。

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2023年8月，深圳全市一二手商品房成交简要：

一手房成交概述：

♢总成交量：商品房成交2601套，环比↓28.31%，其中住宅成交2199套，环比↓30.32%

♢区域成交排名：①宝安区1082套；②龙华区446套；③龙华区322套

♢住宅成交排名：①宝安区1036套；②龙华区369套；③龙岗区220套。

二手房成交概述：

♢总成交量：二手房成交3032套，环比↑9.03%，其中住宅成交2422套，环比↑7.22%

♢区域成交排名：①福田区668套；②龙岗区611套；③南山区547套

♢住宅成交排名：①福田区526套；②龙岗区517套；③南山区450套。

■全市新房成交综述：一手住宅成交2199套

2023年8月，深圳全市开发商品房共成交2601套，环比↓28.31%；成交面积283131.28㎡，环比↓31.53%。

其中：

①住宅，成交2199套，环比↑30.32%；成交面积222784.91㎡，环比↑33.06%；

②商业，成交237套，环比↓20.20%；成交面积16019.01㎡，环比↓56.52%；

③办公，成交97套，环比↓11.01%；成交面积14867.93㎡，环比↓7.89%；

④其他，成交68套，环比↑3.03%；成交面积29459.43㎡，环比↑6.31%。

■各区新房住宅成交排名，宝安区居榜首

①宝安区，成交1036套，成交面积106422㎡；

②龙华区，成交369套，成交面积36795㎡；

③龙岗区，成交220套，成交面积20750㎡。

■各区商业成交排名，龙岗区居榜首

①龙岗区，成交76套，成交面积3509.08㎡；

②龙华区，成交74套，成交面积2742.8㎡；

③南山区，成交31套，成交面积4471㎡。

■各区办公楼成交排名，福田区居榜首

①福田区，成交30套，成交面积5217.72㎡；

②南山区，成交24套，成交面积2924.51㎡；

③罗湖区，成交16套，成交面积3577.94㎡。

■各区其他物业成交排名，南山区居榜首

①南山区，成交36套，成交面积2604.46㎡；

②宝安区，成交15套，成交面积4217.27㎡；

③龙岗区，成交13套，成交面积21598.75㎡。

■成交户型：90~144㎡户型占比最高

■本月17个项目获批预售，住宅批售面积总计60.5万平米。

8月合计17个项目获批预售，其中住宅项目15个，住宅批售面积60.5万平米，共6334套，环比上升68.12%。

■深圳二手房数据：二手住宅成交2422套

根据@房地内参 监测，7月深圳全市二手房成交3032套，环比↑9.03%，成交面积约284376.92㎡，环比↑7.85%，其中住宅成交2422套，环比↑7.22%，住宅成交面积约230698.47㎡，环比↑3.96%。

住宅成交前三区域分别是：

①福田区，成交526套；

②龙岗区，成交517套；

③南山区，成交450套。

二手房商业成交方面，全市成交338套，成交量前三区域分别是：

①宝安区，成交70套；

②南山区，成交65套；

③福田区，成交53套。

二手房办公成交方面，全市成交77套，成交量前三区域分别是：

①宝安区，成交16套；

②福田区、龙华区，各成交15套；

③龙岗区，成交12套。

二手房其他成交方面，全市成交191套，成交量前三区域分别是：

①福田区，成交69套；

②罗湖区，成交66套；

③龙岗区，成交25套。

注：上述数据由@房地内参 监测，原始数据来源于深圳市房地产信息平台