宝中唯一地铁大盘：“金泓·凯旋城2期”唯论
尹香武（半求）
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导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【待建地较多，短期内有灰尘和燥音影响】
    【一期业主的意见对购房者构成些许压力】
    ■项目优势
    【宝中唯一地铁上盖大盘：1#地铁、5#地铁】
    【金泓收官凯旋城：二线西部第一大盘】
    【宝安10万平以上大盘中，开发期数最少的宝安项目】
    【深圳最大外延园林构成双绿化体系：城市难题解决范本】
    【深圳最长的小区商业街：1200米】
正文：

■前言

金泓·凯旋城位于宝安新中心区，宝安大道与新安一路交汇处。观山看海，交通极为便利，其2期MIMA即将于年底开盘。二期总占地面积约3.5万平米，总建筑面积约17万平米，主力户型为140平米至175平米，总户数861套。

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn认为，要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，本司称之为个性研究或者说是“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。

为了能让消费者更全面的了解项目，现将《“金泓·凯旋城2期MIMA”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。

■项目劣势

【待建地较多，短期内有灰尘和燥音影响】

项目周边四个方向都有不同大小的待建地块，有住宅也有商业配套等地块，施工时间也都集中在最近二、三年，所以短期内来自周边工地的灰尘和燥音的影响不可避免。

【一期业主的意见对购房者构成些许压力】

一期业主由于在建筑、管理上与发展商存在一直没有能够完全解决的一些问题，因此存在一些怨言。因此地段、位置、规模、自身配套都处于宝中前列的金泓·凯旋城，其社会认知上却存在不小的落差，认知弱与产品实际。

这种落差当然对于压制价格表现有一定帮助，对于真正的购房者来说这是有利的，但同时也要看到，一期业主的意见，对购房者也构成了些许压力。

■项目优势

【宝中唯一地铁上盖大盘：1#地铁、5#地铁】

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn专业人员在考查本项目时发现，凯旋二期的西侧新安一路与新湖路交汇处目前已处于完全封闭状态，正在进行1#地铁新安站的施工，站点与小区零距离，这是整个宝中片区内，唯一的真正的地铁上盖大盘，宝中其它的地铁物业都是小盘。

即使在全市范围内，真正的地铁上盖大盘，截止目前为止也没有超过13个，而绝对多数位于南山。

同时，按照最新出台的《深圳市近期建设规划2007年度实施计划》中，确定了宝中站为地铁1#（二期）和5#线的接驳换乘站，而宝重站的出入口距离小区步行也在10分钟以内。

1#线从深圳宝安国际场到罗湖口岸，沿线经过南山、福田、罗湖、并且可以转乘2#、3#线等。5#地铁从前海湾站出发，沿线经过宝安、西丽、龙华、布吉、罗湖最后折向大剧院站。

【金泓收官凯旋城：二线西部第一大盘】

金泓·凯旋城总占地107546.1平米、总建面511425平米、容积率3.8、2866户，是宝中第三大盘，与第二名差距仅有9821平米，基本一致。

同时，金泓·凯旋城还是整个深圳二线上，第2大盘，其之前的是星河·丹堤；而在二线的西部，金泓·凯旋城则是第一大盘，踞守深南大道与宝安大道接驳处，是通往深圳西部的必经之地。

“大有好处”，比如小区配套、规模效应、聚集效应、小区内环境等等都要比小盘优越的。

【宝安10万平以上大盘中，开发期数最少的宝安项目】

金泓·凯旋城虽然占地超过10万平、建筑面积超过50万平，但只分两期开发，一期2004年开工、2005年销售、2006年入伙，目前既将推出的为二期。凯旋MIMA为金泓·凯旋城二期的推广名。

对比宝安所有的楼盘，就可以发现，金泓·凯旋城是宝安10万平以上大盘中，开发期数最少的宝安项目，即使在全市，也属5个之列。开发期数少，对于开发商的资金实力要求比较高，同时，开发期数越少，那么后续的施工影响就越少，对于业主来说是有利的。

【深圳最大外延园林构成双绿化体系：城市难题解决范本】

金泓·凯旋城整个地块呈长方形状，园林系统以中间段为中心点，如广场及游泳池都在主入口侧，两侧形成了不同功能区域的划分。

除小区内的园林以外，本项目还有外延园林系统，这也是深圳最大的小区外延园。外延园林位于新圳河上盖，集中了运动、休闲、娱乐等功能。外延主题花园约36000平米，与项目的商业街融为一体。

目前，由于新圳河还没有彻底治理，因此新圳河发出的味道还是存在一定的影响。不过有盖板建成了园林的部分则要好很多。新圳河始于广深高速，途经新安三路、前进路、广深107国道，延至珠江口。这条河原本是清可见底的，后来工业废水和生活垃圾的排量增加就变成了现在的样子。

虽然宝安区政府对新圳河的治理也花去了近百万元，但效果不是很理想，而在考查项目的过程中笔者注意到金泓·凯旋城一期的做法则有效的解决了这个问题。

金泓·凯旋城的主出入口及车库的出入口全部设在了新圳河侧，并且入口广场及绿化带是完全在新圳河上面修建的，在河道上面建广场花园，而在广场却没有一点臭水的味道。二期将和一期一样也在新圳河上建广场，形成了独特的外延广场，那么短距离的影响几乎可以忽略不计，但从远处飘来的味道还有待政府的长期投入治理。

【深圳最长的小区商业街：1200米】

按规划，金泓·凯旋城的商业以靠近新圳河沿广场的商铺为主，其总长度达到1200米，定位为时尚风情商业街，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn专业人员翻看深圳楼市的历史资料，断定：这是深圳最长的小区商业街。有这1200米的商业街，全部入伙后，生活购物应该是相当方便的。

除以上商业街外，还有沿宝安大道及关口一侧的商铺，从目前情况看，只有个别商家进驻，如24小时便利店以及地产中介公司。

据了解，项目靠近新圳河的主要商业中心欲引进品牌超市规模经营，发展商正在和大型超市洽谈之中，如果发展商方面能够在凯旋城二期开售之前与商家签定进驻协议，将对二期的销售起到一定的推动作用。

真正的地铁上盖大盘：金泓·凯旋城与1#地铁、5#地铁之间的关系

金泓·凯旋城：拥有深圳规模最大的、36000平米的外向园林