双地铁换乘物业：“绿景·中城天邑”唯论
尹香武（半求）
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导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【便利之余，噪音不可避免】
    【本地村民房存在一定影响】
    ■项目优势
    【片区特点】
     一、三核片区：CBD、口岸、保税区三重直接辐射效应
     二、片区租赁回报高
     三、深圳旧改最快、最早的片区
     四、“深圳树王”所在地：古树云集
    【商家特点】
     一、绿景地产：旧改涉区最广、数量最多、时间最长的发展商
     二、四年三级跳：资质排名由700至第10名
     三、200万平方土地筹备：五年内，年均2-3个项目推向市场
    【项目特点】
     一、中城天邑：07~08福田规模最大、地段最好的新盘
     二、CBD南扩，绿景·中城天邑受益者
     三、CBD商务的“住宅需求倍律”最大受益新盘
     四：双地铁换乘物业：3#、7#地铁换乘站物业
     1、3#地铁：石厦站在500米内
     2、7#地铁：新洲站、石厦站分列东、西
正文：

■前言

绿景·中城天邑东接新洲路、北临新洲九街，与会展中心直线距离约1200米，离市民中心约1800米，属泛CBD区域，直接为中心区提供居住配套服务。

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn认为，要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，本司称之为个性研究或者说是“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。

为了能让消费者更全面的了解项目，现将《“绿景·中城天邑”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。

■项目劣势

【便利之余，噪音不可避免】

绿景·中城天邑东接新洲路、北临新洲九街，与会展中心直线距离约1200米，离市民中心约1800米，属泛CBD区域，直接为中心区提供居住配套服务。而中心区及其周围配套是深圳最精华的，因此非常便利。

但是，道路便利、商业便利，必然也带来较多的噪音影响，因此项目采用的比如中空玻璃、换气设备对于降低噪音就非常重要了。

【本地村民房存在一定影响】

绿景·中本片区包括以下几个原居民村：新洲村、沙咀村、沙尾村、上沙村、下沙村，以及金地、沙尾两个工业区。由于原居民村较为密集，使得片区的违法建筑较多，影响了市容，住宅密度较高，人员较杂，且建筑施工不规范，导致街区布置混乱，大街小巷分布其中，片区布局不成体系。

城天邑属于新洲村的旧改，项目以西目前还依然存在较多的村民房，分布得较密，好在高度基本保持在10楼以下，对于楼盘视野并无影响，但从建筑楼梯间看出来，一看就是这些违法建筑，也确实影响心情。关于这一点，购房者应该有思想准备。

■项目优势

【片区特点】

一、三核片区：CBD、口岸、保税区三重直接辐射效应

新洲片区是福田深圳中心区的直接辐射区，同时也是皇岗口岸辐射区、福田保税区的辐射区，又是福田区内唯一的滨海片区。属于CBD、口岸、保税区三重直接辐射效应，CBD的商务、口岸的外来高购买力、保税区的高级白领都会部分留在当地购房。

皇岗口岸24小时通关后，香港地铁落马洲站与深圳地铁皇岗站对街，新洲就位于中心区及口岸的中间地带。因此，这里已经逐步取代口岸区成为港人在深购房的重要区域。

二、片区租赁回报高

由于地段因素以及受中心区和皇岗口岸、保税区的三重辐射带动，本区房屋租金持续上涨，租赁市场十分活跃，很多小户型的租赁回报率高达9%。新洲片区也是深圳少有的不炒自热的片区，与2002年以前的宝安新城及西乡非常类似。

三、深圳旧改最快、最早的片区

新洲村（1993年后改新洲股份）早在1999年就委托南昌冶金设计院对小区道路进行重新规划，并修建了总长度1500米的新道路，改善了供电、供水、排水、电信、照明、排污等管道设施。2001年工程全部竣工，大大改善了村内的交通和环境面貌。也因此，村内的道路在与其它村落相比时，是相当不错的。

新洲村还成立了专职卫生管理部，聘请40多位清洁人员，坚持每日三次分片清扫，并成立了监督队和机动队，对发现的垃圾和卫生死角进行及时的清理，村里的卫生状况在全市的村落中位居前列（当然不能跟新区比）。

在其它村依然抗拒旧城改造的时候，新洲村的改造早已经开始。新洲村先后与绿景、星河、大综艺等地产公司合作，逐步进行片区改造。由于改造的需要，该村2001年就委托中国城市规划设计研究院编制了改造总体方案。绿景新园、嘉州大厦、嘉州豪园、益浩大厦、新南苑、锦洲花园、新洲花园等商住楼都坐落在新洲村里，都是旧改的产物。

四、“深圳树王”所在地：古树云集

目前深圳特区范围内古树共有409株，其中，以100～149年龄段最多，300年以上的古树则较为稀少。所有的古树中，以生长于南山区南园村的600年古榕和生长于福田区新洲中村新洲少年娱乐中心的600年古榕树龄最大。

新洲村古榕与南园村古榕相比，树龄同为600年，只是前者的树高、冠幅、胸围及地围等指标，均比后者少出约１米，才屈居“亚军”。古榕树下立有一块深圳市政府“古树名木”的铭牌，上面刻有古榕的“简历”，立牌时间为1998年。

【商家特点】

一、绿景地产：旧改涉区最广、数量最多、时间最长的发展商

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn监测的数据表明，从1995年开始，绿景地产至今12年的生命周期里，90%以上的项目都是旧改项目，尤其是在新洲，绿景地产接手旧改项目十多个，成为“新洲王”。

绿景地产旧改足迹覆盖了罗湖、福田、宝安、龙岗4区，是深圳旧改涉及区域最广、数量最多、时间最长的发展商，其积累的旧改经验为深圳未来的旧改之路及内涵式发展具有重要的社会价值。

“绿景·中城天邑”（原名“新新洲”）是绿景地产又一旧改项目。本项目地段一流，原本是200多栋私房，包括7、8层高的农民房、100多栋老屋和大量商铺。为妥善安置拆迁居民，绿景选择了先为拆迁居民建设回迁房，后拆迁的方式。当回迁房全部建好入伙的时候，拆迁工作还没有结束。

二、四年三级跳：资质排名由700至第10名

绿景集团深圳地产公司仅仅用了四年的时间，从1999年度深圳是房地产单项开发345家企业中排名第6位，到2003年全市近700家综合房地产开发经营企业资质排名中跃升至第10名，进入深圳行业十强之列，实现了三级跳式的快速发展。

至2006年底，先后开发了绿景花园、绿景山庄、绿景新苑、绿景蓝湾半岛、绿景新洋房、绿景新美域等一批经典的房地产开发项目，总建筑面积达350万平方米，完成投资近180亿元人民币。

绿景集团并没有把自己仅仅定位为城市发展的参与者，而是按照城市运营商的标准要求自己。

三、200万平方土地筹备：五年内，年均2-3个项目推向市场

绿景地产2007年开发建设的还有是深圳市深南大道与香蜜湖路交界处的“绿景纪元大厦”；深圳市高新科技产业园南南区内的“富安科技大厦”；与十一届大运会主场馆一路之隔的“奥林东方花园”等项目。

2007年-2012年内，每年将有2-3个项目推向市场，重点加强华南区地区的土地储备，稳妥保障以每年60-80万平方米建面的开发速度滚动开发，确保每年平均营业额达到人民币60-80亿元的经营目标。

香地咨询＆房地产之窗的资料库显示，绿景地产拥有龙华818项目、牛栏前项目、福田梅林项目、龙岗蒲排项目、罗湖田心项目等在内的多个优质项目。常态200万平方米土地筹备，已足以支撑未来五年的发展需求，在未来三年内，将发展为深圳地区一线开发运营商。

【项目特点】

一、中城天邑：07~08福田规模最大、地段最好的新盘

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn监测的数据表明，2007~2008年内，预计福田新增供的住宅项目熟练在16个以内，2007年为9个，在福民路与金田路交汇处的皇福裕苑还不对外卖，与2006年相比同比下降50%。

中城天邑东接新洲路、北临新洲九街，与会展中心直线距离约1200米，离市民中心约1800米，属泛CBD区域，直接为中心区提供居住配套服务。项目占地33340.1平米、总建面168744.39平米、容积率4.9，项目共4栋，3栋住宅与1栋星级酒店，总户数916户，商业面积18000平米，吉之岛将进驻；项目主力户型为1房、2房、3房，面积在40~135平米。

绿景·中城天邑是2007~2008年间，福田区能够提供的新增供应中，规模最大、供应量最大、地段最好的新盘，比第二名“半山御景”多了13万平米，规模具有绝对优势。

二、CBD南扩，绿景·中城天邑受益者

滨河大道中心区段，北是会展中心、南为皇岗村，整齐与凌乱、现代与落后形成巨大反差，并成为深圳城市化历史上的垢病之一。

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.Cn资料显示，深圳市政府2007年5月份已经明确要求深圳规划局，就皇岗村改造、打通深圳中轴线、扩大中心区落实规划，实现“连山通海”，把北到莲花山、南到深圳湾一带，新洲路与彩田路之间的地带浓缩为“深圳首都”。
 
规划将把皇岗村改造成深圳中轴线的南段，皇岗村未来成为中心区的组成部分，成为深圳中心区皇岗片区。这就意味着，在中国千万级人口城市中，规划中心区面积最小的深圳中心区，即将开始扩区，深圳自此进入CBD南扩的强心时代。

党在向南走。中国的楼市，无论是牛市、熊市，还是龙市，本质上都是党市，我们要善于分析党和政府的方针政策并作出自己的决策。

《深圳中心区皇岗片区改造规划》目前已经由中国城市规划设计研究院深圳分院与皇岗实业正式提出。规划的重点是对皇岗村进行改造，滨海大道深圳中心区段要下沉，使中心区与皇岗村地平连为一体。

同时，在皇岗村北靠会展中心南面的位置，将规划建设8万平方米的会展广场，会展广场的标志是两栋高约200米、连在一起的双塔形商业建筑，广场下是为中心区特别是会展中心服务的地下停车场。与此同时，皇岗片区也将成为中心区一个最大的综合居住社区。而绿景·中城天邑作为泛CBD区域最大规模的新盘，当然会受益。

三、CBD商务的“住宅需求倍律”最大受益新盘

按照世界银行的测算，1平米写字楼要带动15~20平米住宅需求，中国人多地少取其下限，CBD与中心西区写字楼面积合计600万平米，由此而带来的住宅需求为9000万平米，而整个深圳建筑总量（包括商品住宅、写字楼、村民房、商业等）也只有4亿平米强，CBD激发的住宅需求占了其22.5%，整个福田区目前的建筑总量只有1亿弱，CBD住宅需求之甚可见一斑。

深圳CBD及泛CBD的商品房机会，新开盘的和即将开盘的，只有绿景•中城天邑、高发•城驰、津联泰•半山御景3个住宅，以及卓越•世纪中心1个写字楼。而绿景•中城天邑是其中最大规模的新盘，能够承接更多的住宅需求外溢，如果不讨论价格，只关注供求的话，似乎没有疑问。

四：双地铁换乘物业：3#、7#地铁换乘站物业

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.Cn研究深圳地铁的规划资料就可以发现，绿景•中城天邑与3#地铁、7#地铁关系密切，其中，距离楼盘500米远处的石厦站更是3#地铁、7#地铁的换乘站。绿景•中城天邑因此成为深圳较少的换乘物业之一。

1、3#地铁：石厦站在500米内

2007年6月份，深圳政府决定将3#地铁向南延伸，终点站设在保税区，公告称：“经深圳市人民政府批准，深圳市地铁3号线一期工程站点自南向北依次命名为益田村站、石厦站、购物公园站、福田站、少年宫站、莲花二村站、上步中路站、红岭站、老街站、晒布路站、翠竹站、田贝站、水贝站、草埔站、布吉客运站、木棉湾站、大芬站、丹竹头站、六约站、塘坑站、松柏站、银海站、荷坳站、体育新城站、爱联站、吉祥站、龙城广场站、南联站、双龙站。

其中，3#地铁的石厦站就在绿景•中城天邑以东大约500米，属于直接辐射楼盘。

2、7#地铁：新洲站、石厦站分列东、西

7#地铁连接布心、田贝、笋岗、华强北、福田南、车公庙、龙珠、西丽等片区，是联系特区内主要居住区与就业区的局域线，除盐田外，覆盖了特区所有的行政区域，而仔细分析。就可以发现，其覆盖的范围绝大多数都是特区内的金角银边。
 
线路由太安至西丽动物园，全长约28.9公里，设站23座；其中换乘站11座；采用地下敷设方式。
 
7#地铁站点：动物园站→西丽水库站→西丽站→珠光站→龙井站→桃源村站→深云村站→安托山站→园博园站→竹子林站→车公庙站→上沙站→新洲站→石厦站→福民站→皇岗立交站→皇岗口岸站→赤尾站→华强路站→化强北站→体育馆西站→八封岭站→宝安北路站→田贝站

其中，7#地铁的新洲站、石厦站分列绿景•中城天邑的西侧与东侧，其中，石厦站更是3#地铁、7#地铁的换乘站。

地铁换乘物业：“绿景·中城天邑”与3#、7#地铁及其站点的关系

绿景·中城天邑建筑俯瞰意向图（可能会进一步修改，非终稿）