导读：

■深圳豪宅圈的焦点：深圳东角头项目建筑设计正式定标

■约40万㎡一线海景综合体、近27万㎡住宅约2000套？

■超级吸引力：限价红利，倒挂或超10万/㎡

■核心城区罕见的一线海景宅地，等不等？

■虽迟但在推进，随时关注新动向

正文：

■深圳豪宅圈的焦点：深圳东角头项目建筑设计正式定标

深圳土豪关注的中信城开东角头项目，又有新进展了！

11月13日，经过综合评审,本次国际竞赛（招标)优胜方案为:TFPFarrells Limited（法雷尔建筑设计事务所)提交的“水曲悠扬文艺东岸”方案。

据竞赛公告显示，此次定标设计范围包括西侧K709-0003地块，及东侧K709-0004两宗地，计容总建筑面积约39.5万㎡，涵盖约26.8万㎡的住宅、4.4万㎡的商业、4万㎡酒店以及2.6万㎡的办公等多种业态的大型综合体，总货值超700亿。

■约40万㎡一线海景综合体、近27万㎡住宅约2000套？

结合定标资料和现有资料，可以发现，东角头项目有几个产品特征：

• 项目东边的04地块较大，占地10万平，容积率3.64；西边小点的03地块，占地6.4万平，容积率2.77。根据资料，住宅楼体限高都是200米，大概率在50层左右。另外，东边04地块还在南面规划了地标星级写字楼，规划高度250米。

2、按照设计竞赛的招标文件，东角头项目依然受90/70政策约束，竞赛招标文件设定了70%为建筑面积125平（套内90平）三房两厅两卫，30%大户型按建筑面积260-450平，少量500平左右的顶复，大概率还是根据现有的新房建筑规划政策。

3、根据设计资料，项目楼体外型规划为圆弧形造型，03、04地块将以高层住宅和超高层建筑为主，不过设置了阶梯型高度，西侧的03地块住宅估计最高26层，东侧04地块住宅33-47层，看海景观极佳，估计大部分无遮挡。

4、根据资料，项目03地块东侧是歌剧院北侧配套用地、南面一路之隔是在建中的深圳歌剧院。而歌剧院限高60米，意味着东角头项目的住宅估计20楼以上的视野不会被遮挡。

5、另外，靠近歌剧院的南面和配套用地，大概率也是以低矮建筑或商业为主，尽可能为后面的高层预留更开阔视野。结合目前定标的建筑规划，不同楼栋之间的朝向，也是尽可能避免景观被遮挡。

总的来说，无论从地段还是资源、产品规划来看，东角头项目还是让人心动和期待，值得将之纳入深圳打新的“天花板级别”的都市豪宅综合体。

不过按项目进度看，确实比较慢，进展顺利的话，最快也要明年底之后才会入市。

备注：上述项目及产品内容，以开发商公示为准

■超级吸引力：限价红利，倒挂或超10万/㎡

东角头项目的另一个超大卖点就是：限价红利巨大，倒挂或超10万/㎡！

据@房地内参 数据统计，距离地块700米的翡翠海岸住宅二手成交价基本都在25万，大户型甚至30万+，半岛城邦三期20万㎡、澳城花园成交价在18万/㎡左右，而不远的恒裕滨城二期，2022年二手房市场创出了深圳高层住宅的天花板：65.79万/㎡。整个深圳湾二手住宅最低成交价都在18万以上。

附近的华侨城新玺目前在售，房子都是300㎡以上大户型，最低总价达3932万元。而且无论地段、资源、配套、居住大气象来说，深圳湾在深圳整座超级大城市里都是罕见的，整体价值极高，且很难有其他片区超越这里。

就目前政策来看，由于新房依然还是限价，根据政府指导价最高参考13.2万/㎡，项目建成后新房预计备案价不超13.2万/㎡，以此粗略估算，片区的二手房成交单价最低在25万/㎡以上，仅从差价计算，倒挂可能就超过10万/㎡。

如此超级大的倒挂空间，如何不让土豪们心动？提前1-2年准备起来，你觉得值不值？

■核心城区罕见的一线海景宅地，等不等？

以下是中信城开东角头项目的基本情况，一文全涵盖，供大家了解。

项目位于后海大道与望海路交界东北角，北侧是澳城花园、翡翠海岸，南临在建中的深圳歌剧院，东侧隔着中心河是一所九年一贯制学校（规划≥54班），西面是蛇口山公园，东南是深圳湾公园、深圳湾大桥。

其以绝佳的地理位置、顶级资源配套，深圳湾第一排海景，是深圳湾乃至蛇口的最后一块首排海景宅地，被不少人称为“深圳打新的天花板项目”，近年来收获极高的关注度，也是深圳顶级富豪列入打新序列之首。

项目基础信息

中信城开东角头项目总占地约10.9万㎡，被后海滨路分隔为东西两地块，用地性质为二类居住用地+商业用地，容积率3.56，总建面约39.5万㎡，是集住宅、商业、酒店、办公等为一体的综合体，配建18班幼儿园。

编号为K709-0003宗地位于望海路与后海大道交汇处东北角，占地面积达6.47万平方米，建设规模为17.83万平方米；

另一宗编号为K709-0004宗地占地面积约4.41万平方米，位于望海路与后海滨路交界处东北侧，建设规模约21.7万平方米。东边0004地块最南边的地标写字楼规划高度250米。

土地用途均为“二类居住用地，商业用地”，两地之间以后海滨路分割。这两块地实际是被一分为二的东角头住宅项目。

交通配套

作为深圳湾乃至蛇口片区最后一块净地，地块三面环海，与香港隔海相望，项目地理位置十分优越，在建的13号线歌剧院站咫尺之距，临近地铁2号线东角头站，可以1站到深圳湾公园、4站到后海，地块南侧是望海路、东侧是后海滨路，无论地铁还是自驾出行都十分便捷。

商业配套

项目自带43650㎡商业，周边10-15分钟之内有半岛城邦、海上世界、太子湾K11、宝能All City、海岸城、深圳湾万象城等商业配套，购物选项丰富，商业氛围较浓。

教育配套

周边有多所知名学校，包括深圳南山外国语学校（集团）滨海学校、深圳湾学校等，可以提供优质的教育资源。项目毗邻的深圳歌剧院，将是深圳高端文化艺术的重要之地。

距离地块最近的海岸学校初中部于去年5月开始招标，深圳湾最后一块教育用地将归属南山第二外国语集团。

综合配套

地块与在建中的歌剧院仅一路之隔，以歌剧厅、音乐厅、小歌剧厅、多功能沉浸式剧场四个厅为主；将打造成世界级高标准艺术殿堂、粤港澳大湾区国际文化交流新平台、深圳文化新地标和深圳市民艺术客厅。

项目地块周边区域成熟，蛇口文体中心、滨海栈道、女娲滨海公园等大型休闲配套都在楼下，妥妥的深圳高端综合配套，豪宅标配。

■虽迟但在推进，随时关注新动向

深圳湾寸土寸金，深圳的一线海景地块价值更高。中信城开东角头项目本身历经了N多波折，但天生丽质，一举一动都是焦点。

公开资料显示，1999年，圳华港湾与深圳市规划国土局达成协议，东角头货运港口允许圳华港湾重建开发为综合商业项目，并向深圳市国土部门缴纳2.1亿元土地金。

后来达力集团还一度希望将股权由49％增资提升至80％，但深圳航运方面不同意，最终也没有成功。

佳兆业是在2013年深圳航运改制时参与进来的，以58亿的代价实现对深圳航运70％股权的控制。此后数年东角头地块一直未能动工，土地价值却大幅攀升。

2021年11月，佳兆业因流动性问题，拟将出售18个深圳项目，总货值约818亿元，这份清单里就包括东角头项目。



2022年6月，佳兆业资产处置清单中最大权益货值项目——深圳南山东角头项目已正式转让予中信城开，中信城开以300亿的金额接手东角头项目。

如今，近期东角头项目的设计竞赛公告的出炉，意味着项目得到了极大推进。

虽说东角头项目姗姗来迟，但现在的进度，较之其他一些迟迟未有动静的豪宅项目，也算是有了新推进。虽然估计距离开盘时间，不过在整个深圳豪宅市场，类似项目和产品真的太少太少了，较之目前市面上或多或少都有不尽如人意的豪宅，我们期待这个项目后续会有更多亮点。

后续我们也会持续保持该项目的新动向。对东角头项目感兴趣的粉丝朋友们，要第一时间了解进度的话，可以添加@房地内参 助手19864581383小参妹，咨询了解。