“金泓·凯旋城2期MIMA”考查纪要
尹香武（半求）
www.BANQ.cn
〖时间〗：2007年10月26日14：00~16：30
〖天气〗：多云、灰霾
〖事件〗：实地考察深圳西部二线第一大盘“金泓·凯旋城2期”
〖地点〗：宝安新中心区宝安大道与新安西路交汇处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考
导读：
■项目概况
【金泓收官凯旋城：二线西部第一大盘】
【宝安10万平以上大盘中，开发期数最少的宝安项目】
【二期预计今年年底入市】
【宝中唯一地铁上盖大盘：1#地铁、5#地铁】
【深圳最大外延园林构成双绿化体系：城市难题解决范本】
【约140~175平米：稀缺纯大户产品】
■项目四周
【待建地较多，短期内有灰尘和燥音影响】
【紧临关口公交集中站：海陆空无缝对接】
【深圳最长的小区商业街：1200米】
【四周情况】
一、北侧：视野开阔，景观丰富，新圳河影响不大
二、南侧：前海湾，大南山山海景观
三、西侧：待建地较多短时有影响
四、东侧：视野开阔可看南山中山公园
■项目考查
【售楼处内部装饰：11月中旬对外开放】
【工地情况】
一、工地入口：白天大门紧闭？
二、宝安最干净的施工工地
【公共施工】
一、车库阳光化
二、宝中唯一车库全面采用清水立柱的项目
三、立体园林：丰富地貌
【工法创新】
一、空心方钢管确保侧边平整度
二、双层布筋避免露筋的处理方式：塑料环+水泥垫块
【户型略析】
一、主卧弧形阳台功能多样化
二、格栅、入户花园赠送较多
三、南北通透，点面结合，景观最大化
【房间层高超出国家标准达到25%】
【宝中第一高的车库：可走货车，方便大件搬运】
【双重防水处理】
■数据与用料
【测量数据】
【部分用料】
正文：
■项目概况
【金泓收官凯旋城：二线西部第一大盘】
金泓·凯旋城位于宝安新中心区，宝安大道与新安一路交汇处。项目总占地107546.1平米、总建面511425平米、容积率3.8、2866户，是宝中第三大盘，与第二名差距仅有9821平米，基本一致。
同时，金泓·凯旋城还是整个深圳二线上，第2大盘，其之前的是星河·丹堤；而在二线的西部，金泓·凯旋城则是第一大盘，踞守深南大道与宝安大道接驳处，是通往深圳西部的必经之地。
“大有好处”，比如小区配套、规模效应、聚集效应、小区内环境等等都要比小盘优越的。
【宝安10万平以上大盘中，开发期数最少的宝安项目】
金泓·凯旋城虽然占地超过10万平、建筑面积超过50万平，但只分两期开发，一期2004年开工、2005年销售、2006年入伙，目前既将推出的为二期。凯旋MIMA为金泓·凯旋城二期的推广名。
对比宝安所有的楼盘，就可以发现，金泓·凯旋城是宝安10万平以上大盘中，开发期数最少的宝安项目，即使在全市，也属5个之列。开发期数少，对于开发商的资金实力要求比较高，同时，开发期数越少，那么后续的施工影响就越少，对于业主来说是有利的。
【二期预计今年年底入市】
金泓·凯旋城二期总占地面积约3.5万平米，总建筑面积约17万平米，主力户型为140平米至175平米，总户数861套。
二期由中建保华和广东保辉担纲建筑设计，园林设计是深圳大学建筑设计研究院设计。凯旋MIMA，预计将在今年年底入市。
【宝中唯一地铁上盖大盘：1#地铁、5#地铁】
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn专业人员在考查本项目时发现，凯旋二期的西侧新安一路与新湖路交汇处目前已处于完全封闭状态，正在进行1#地铁新安站的施工，站点与小区零距离，这是整个宝中片区内，唯一的真正的地铁上盖大盘，宝中其它的地铁物业都是小盘。
即使在全市范围内，真正的地铁上盖大盘，截止目前为止也没有超过13个，而绝对多数位于南山。
同时，按照最新出台的《深圳市近期建设规划2007年度实施计划》中，确定了宝中站为地铁1#（二期）和5#线的接驳换乘站，而宝重站的出入口距离小区步行也在10分钟以内。
1#线从深圳宝安国际场到罗湖口岸，沿线经过南山、福田、罗湖、并且可以转乘2#、3#线等。5#地铁从前海湾站出发，沿线经过宝安、西丽、龙华、布吉、罗湖最后折向大剧院站。
【深圳最大外延园林构成双绿化体系：城市难题解决范本】
金泓·凯旋城整个地块呈长方形状，园林系统以中间段为中心点，如广场及游泳池都在主入口侧，两侧形成了不同功能区域的划分。
除小区内的园林以外，本项目还有外延园林系统，这也是深圳最大的小区外延园。外延园林位于新圳河上盖，集中了运动、休闲、娱乐等功能。外延主题花园约36000平米，与项目的商业街融为一体。
目前，由于新圳河还没有彻底治理，因此新圳河发出的味道还是存在一定的影响。不过有盖板建成了园林的部分则要好很多。新圳河始于广深高速，途经新安三路、前进路、广深107国道，延至珠江口。这条河原本是清可见底的，后来工业废水和生活垃圾的排量增加就变成了现在的样子。
虽然宝安区政府对新圳河的治理也花去了近百万元，但效果不是很理想，而在考查项目的过程中笔者注意到金泓·凯旋城一期的做法则有效的解决了这个问题。
金泓·凯旋城的主出入口及车库的出入口全部设在了新圳河侧，并且入口广场及绿化带是完全在新圳河上面修建的，在河道上面建广场花园，而在广场却没有一点臭水的味道。二期将和一期一样也在新圳河上建广场，形成了独特的外延广场，那么短距离的影响几乎可以忽略不计，但从远处飘来的味道还有待政府的长期投入治理。
【约140~175平米：稀缺纯大户产品】
凯旋城二期主力户型为三房、四房140平米至175平米左右，90/70政策严格执行的话，纯大户就具有产品形式上的稀少性。
在阶层已经形成并越来越清晰的背景下，不同人群居住在同一个小区必然带来很多矛盾，人以群分也必然将体现在居住上，而纯大户社区居住人群也将更加纯粹注定是少数人的社会圈子。
■项目四周
【待建地较多，短期内有灰尘和燥音影响】
项目周边四个方向都有不同大小的待建地块，有住宅也有商业配套等地块，施工时间也都集中在最近二、三年，所以短期内来自周边工地的灰尘和燥音的影响不可避免。
【紧临关口公交集中站：海陆空无缝对接】
项目的交通很便利，主要是靠近宝安大道的关口并且也是公交集中的站点，无论是去南山、福田、以及宝安都有多条线路可供选择或者换乘。
而从长期来看，本项目的交通网络则完全实现了海陆空的无缝对接。首先，1#地铁新安站，5#地铁宝中站，小区来往机场港口、及深圳其它区域等都很方便。地铁修建完毕后，就会形成全方位立体的交通网络。
【深圳最长的小区商业街：1200米】
按规划，金泓·凯旋城的商业以靠近新圳河沿广场的商铺为主，其总长度达到1200米，定位为时尚风情商业街，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn专业人员翻看深圳楼市的历史资料，断定：这是深圳最长的小区商业街。有这1200米的商业街，全部入伙后，生活购物应该是相当方便的。
除以上商业街外，还有沿宝安大道及关口一侧的商铺，从目前情况看，只有个别商家进驻，如24小时便利店以及地产中介公司。
据了解，项目靠近新圳河的主要商业中心欲引进品牌超市规模经营，发展商正在和大型超市洽谈之中，如果发展商方面能够在凯旋城二期开售之前与商家签定进驻协议，将对二期的销售起到一定的推动作用。
【四周情况】
一、北侧：视野开阔，景观丰富，新圳河影响不大
项目北侧紧临新安一路，与路之间是新圳河，新圳河对面是已规划好的泰华N7地块的海逸世家以及学校用地，据了解海逸世家也将于2008年开工。除海逸世家外另一个已建成楼盘为西岸观邸。
此面远处是中商花园及华厦新村等住宅区，由于近处没有建筑，所以视野开阔，景观面较丰富。此面紧临新圳河，近距离将在河上面建广场，影响不大，但这条河的长期治理还需假以时日。
二、南侧：前海湾，大南山山海景观
站在正在布筋的顶楼向南侧望去是广阔的前海湾海面，考查的当天有较厚的灰霾，所拍的海景图片不是很清晰，如果是天气较好的话，正南向大南山的山脉和前海湾的海景清淅可见，其实这面的景观是最具欣赏性的一面。
项目距离海边大约有800米，在规划中，项目以南的区域已基本没有高层住宅，仅有的几块空地也是市政配套用地。所以此面将来也不会有遮挡，中高楼层的景观具有永久性。
三、西侧：待建地较多短时有影响
西侧紧临是新安一路与新湖路的交汇处，同时也是地铁1#（二期）的新安站，目前整个路口段全部封闭正在施工中。
西侧远处是宝安CBD，1000米内分别是宝安区政府、宝安中心广场、328000平方米的鸿荣源购物公园以及万科项目。目前只有鸿荣源熙龙湾在建，其他的项目还未进入全面的施工阶段。
西侧待建地较多，在本项目入伙的二至三年间可能会有来自西侧待建地灰尘和燥音方面的影响。
四、东侧：视野开阔可看南山中山公园
此面东北侧是项目的一期，正东方向是深圳市宝安实验学校，由于学校都是多层，并且没有其他建筑，所以在本项目的六楼以上，向东看到的是南头检查站以及中山公园的山脉，星海名城的建筑也是格外显眼。
■项目考查
【售楼处内部装饰：11月中旬对外开放】
凯旋城二期的售楼处，在一期的商业会所广场侧，目前售楼处正在进行室内的装饰，装饰风格已初具稚形，据了解，售楼处将于11月中旬正式对外开放。
【工地情况】
一、工地入口：白天大门紧闭？
由于新安一路和新湖路的交叉路正在进行地铁施工，所以本项目工地只有一个进出口，位于东侧靠近深圳宝安实验学校，同时工地的办公区也都集中在这个位置。
在工地入口看到，只要没有车辆和人员进出的情况下，入口大门一直是关着的，这大白天的，一有车辆和人员进出还要开来关去，这两位保安同志你们也不觉得麻烦？
麻烦是麻烦，但保安的责任心还是不错的，只要是非项目施工人员，进出全部都要登记，管得是比较严格。
二、宝安最干净的施工工地
通常在施工现场，建筑材料和建筑垃圾的堆放是随处可见，无论是任何位置，而本项目的施工现场是宝安最干净的施工工地。从入口进来，再到园林，所到之处路面平整且没有杂物，刚刚做完防水处理的园林则更是干净，不像一些项目，施工现场一片杂、乱、脏的现象。
三、施工速度快慢有序，园林开始进入施工阶段
项目共有两栋（各三个单元）板式楼和三栋点式建筑组成，板式结构东西走向南北通透，与一期之间形成了错层立体园林，点式建筑位于靠新圳河一侧。
现场施工速度来看，快慢有序。最快的为第10栋，已施工到了第18层，最慢的刚出地面第3层。在园林中间有几位工程技术人员正在研究图纸，现场的防水作业也已完毕，园林既将进入正式施工阶段了。
【公共施工】
一、车库阳光化
项目车库有两形式，一种是10栋下面的半地下车库，车库顶板也就是园林的中间有两个车库的人行出入口，这两个出入口是圆形的，人行以外还有采光通风的作用。
另外南侧的11栋下面的车库则完全是在地面以上的，这样两种车库都是自然通风采光，实现了真正意义的阳光车库。
二、宝中唯一车库全面采用清水立柱的项目
另外，在车库我们发现，所有的车库立柱全部都是清水立柱，并不是传统的四方的而是圆柱，这样就可以减轻在最极端情况下对车辆的损害。在宝中，这是唯一车库全面采用清水立柱的项目，值得表场。清水立柱有什么好处呢？在日常进出车库的时候一是美观具有视觉效果，另外没有棱角，也减少了事故的发生。福田口岸的金地名津也是这种设计。
三、立体园林：丰富地貌
半地下车库与地面车库一降一升的顶板就形成了交错式的立体园林，原本过于平整的小区地貌也就丰富起来，与一期园林呼应。
二期在靠近新圳河的一侧，有两排清水立柱已整齐的树立，除了园林以外，与新圳河的接壤处，将建设和一期一样建成休闲广场，也是景观带的门面。
【工法创新】
一、空心方钢管确保侧边平整度
由于本项目并没有采用降板卫生间，所以卫生间、厨房与楼板之间只有三公分的差度，保证了楼板的平整性能。在顶楼的布筋处，我们看到施工法的创新。
在布筋后浇灌混凝土时将一个空心四方的钢管放置在卫生间和厨房的位置，钢管涂上了黄油，摘取时不会粘连混凝土，这样一来楼板高低结合位置更加精确，有效的保护了混凝土的施工质量。
在线管槽位置也使用了这种钢管，就避免了浇完混凝土后再机械开槽工序和麻烦，而线管槽与楼板保持了平整性。
二、双层布筋避免露筋的处理方式：塑料环+水泥垫块
平常楼板布筋都是有两层布筋，最底层的一层钢筋是用塑料定位环将钢筋固定，使其不会划动，而上面的一层钢筋则需要水泥垫块将钢筋支撑，这样施工人员踩在上面就不会变形弯曲。
本项目水泥垫块又有了新的花样。水泥垫块是和混凝土同一材料制作，为了固定布筋不变形，水泥垫块有线槽，以便卡住钢筋，这保证钢筋不移位，提高了施工速度和楼板的质量，值得推广。
【户型略析】
一、主卧弧形阳台功能多样化
项目户型运用了多个位置的挑高，使入户花园、露台及主卧露台能够拥有户外园林及海景两种不同的景观资源，主卧弧形观景阳台的使主卧的功能更加丰富多采。
四房主卧呈外圆内方南北通透，集更衣、洗涑、休息、阅读、观景等功能于一体，特别是弧形阳台可有270度多维景观面，更具实用价值。
二、格栅、入户花园赠送较多
另外，户内挑高处格栅的设计，则改善了挑高部分的隐私性，再加上入户花园使用起来更加方便习活，同时也赠送了较多的面积。户内除了房间的凸窗外，卫生间外漂凸窗也增添了更多浪温情调。
三、南北通透，点面结合，景观最大化
项目的户型，无论是两栋板式楼南北通透，户型方方正正，特别是点式楼，中层以上，四个方向均有不同的景观换赏面。北面是外延主题园林，东面是立体园林，南侧是海景和山景，西侧是宝安中心广场及商业公园，景观形态丰富多样化。
【房间层高超出国家标准达到25%】
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn专业人员经过现场测量，得出房间净层高为2.85米、而客厅净层高也是2.85米，这是什么意思呢，净层高为2.85米，就说明设计层高为3米，而国家要求的设计层高是不低于2米4。
也就是说，本项目的层高，比国家标准高出60公分，高出幅度达到25%，整个户型内部的空间感得到了彻底的改善。
【宝中第一高的车库：可走货车，方便大件搬运】
同时，项目车库净层高为4.40米，这个高度，减去未来的消防管道所占的高度，也可以保证可以走货车，这对于业主搬运大件物品是很有利的。一般地说，车库都是3米5，凯旋城2期不错！这是宝中区域内，第一高的车库。
【双重防水处理】
在车库的顶板，防水处理已接近尾声，我们在现场看到，本项目防水处理使用了双重防水材料。在车库顶板先是用911防水涂料涂抹一层，然后再粘贴一层卓宝贴必定防水卷材，使用了双重防水材料，处理一流。
卓宝贴必定聚酯复合防水卷材是由聚酯膜（镀铝、铝塑复合）、自粘胶料及隔离材料组成，粘结性能超强，节约资源，降低资源消耗量，而防水效果奇佳，安全环保，采用水泥基材料湿铺，无需底涂，热熔，无挥发性溶剂，具备刚性防水功能，一层防水即得两道防线。
■数据与用料
【测量数据】
楼板厚：13公分
凸窗宽：85公分
外墙厚：25公分
露台挑高：5.88米
房间净层高：2.85米
客厅净层高：2.85米
消防楼梯宽：1.35米
消防楼梯净层高：2.88米
地面车库净层高：4.40米
半地下车库净层高：3.67米
【部分用料】
福建亚通牌管材、911牌防水涂料、卓宝牌防水卷材、雄泰牌污水管、华居牌磁漆、江西鹰翔牌钢材......
真正的地铁上盖大盘：金泓·凯旋城与1#地铁、5#地铁之间的关系
金泓·凯旋城：拥有深圳规模最大的、36000平米的外向园林
金泓·凯旋城二期MIMA考查图片：项目与宝安市民中心广场及328000平方米的鸿荣源购物公园
金泓·凯旋城二期MIMA考查图片：正在施工中的地铁新安站
金泓·凯旋城二期MIMA考查图片：主入口的园林
金泓·凯旋城二期MIMA考查图片：东侧视野开阔可看南山中山公园
金泓·凯旋城二期MIMA考查图片：南侧紧临前海湾，如果天气好的话可以看到大南山山海景观
金泓·凯旋城二期MIMA考查图片：北侧，视野开阔，景观丰富，新圳河影响不大
金泓·凯旋城二期MIMA考查图片：西侧，待建地较多短时有影响
金泓·凯旋城二期MIMA考查图片：项目内部的幼儿园
金泓·凯旋城二期MIMA考查图片：与本项目紧临的深圳市宝安实验学校
中英文学校也有专车接送
金泓·凯旋城二期MIMA考查图片：项目靠近关口一侧的商业
金泓·凯旋城二期MIMA考查图片：关口的公交站就在家门口
金泓·凯旋城二期MIMA考查图片：在宝安中心广场前面的景观主轴看本项目
金泓·凯旋城二期MIMA考查图片：正在内部装饰的售楼处
金泓·凯旋城二期MIMA考查图片：车库阳光化，宝中唯一车库全面采用清水立柱的项目
金泓·凯旋城二期MIMA考查图片：车库人行出入口
金泓·凯旋城二期MIMA考查图片：立体园林
金泓·凯旋城二期MIMA考查图片：宝安最干净的施工工地
金泓·凯旋城二期MIMA考查图片：预制模板
金泓·凯旋城二期MIMA考查图片：四平八稳的临时施工通道
金泓·凯旋城二期MIMA考查图片：卓宝贴必定聚酯复合防水卷材
金泓·凯旋城二期MIMA考查图片：布筋现场
金泓·凯旋城二期MIMA考查图片：空心钢管确保侧边平整度
金泓·凯旋城二期MIMA考查图片：深圳最大外延园林构成双绿化体系，城市难题解决范本