前言：

深圳楼市，沸腾了！

11月22日晚深圳发布楼市新政，11月23日执行，主要两点：

1）二套首付比例，由原来的7-8成降至4成。

2）取消750万元总价豪宅线，普宅认定标准调整为两个条件：小区容积率1.0以上、建筑面积144平及以下或套内120平及以下。

这就意味着：买入深圳第二套房，1000万总价首付400万即可买入，比新政前省下了300-400万。若产权套内120平以内，还可免征56万豪宅税，相当于省下深圳光明一套人才房首付。

力度相当大，利好的是深圳二套房置换群体，实打实的让利，对目前意向改善的买家来说是直接刺激。可以预估，接下来深圳将迎来一波改善潮，千万级房产的成交将抬升。

当然不可否认，深圳救市的措施还没完全放出，此次新政的发布，显然是正面承认深圳存在大量改善需求，如今将被释放。

从认房不认贷、房贷利率下调，再到如今降低二套首付、取消750万豪宅线，明牌一张张打出，深圳楼市筑底基本完成，即将迎来一轮新行情。

■ 新一轮新行情，置换潮将至

新政的发布，瞄准的是改善客户，可以肯定：深圳不缺买家，不缺购买力，缺的是购买信心和理由，缺的是真正稀缺的优质房产。

深圳现有不足4000个商品房小区累计约220多万住户，不少住区还是早十几二十多年前建成入住的，面临家庭人口增加、原有住区老旧、配套不足、资源匮乏等硬性需求，迫切需要换房升级社区环境和居住空间。

而不少扎根深圳的家庭，多年事业发展，资金沉淀在手，由于上述原因亟需住房升级，置换需求明显。但楼市限制政策、优质房产供应等条件受限，买家很难找到心仪的好房子，改善需求一直被压抑。如今深圳发布的新政，降低二套首付、优化普宅认定标准，将进一步释放这波客户。

置换，置换，当然希望越换越好，环境换更佳的，社区换更好的，越换越舒适的，居住体验越换越舒服的。有实力、有阅历、有品质要求的买家，入得了他们法眼的稀缺资产，太少了，何况深圳真正稀缺的资产，确实也不多。

大道至简，求精不求多。@尹香武 老师也多次提醒过：房产投资要追逐极简，宁愿卖掉数量多的老破小房产，也要置换成数量更少的优质资产，简化升级是必然的。而具备稀缺性的真正优质房产，长远来看价值空间极其巨大。

不可否认，风险与机遇并存，置业作为家庭要事，趁着目前新政利好，既要珍惜置换窗口，也要谨慎决策。在置换升级时，重点要找到符合【稀缺性+确定性+成长性】的优质房产，再投出这张珍贵的住宅房票。

图片

■ 聪明钱更敏感，已先行一步

富贵险中求，拔高水位更要抓住契机，逐利的资金早已开始行动，开始追逐稀缺房产。在今天新政前，近期深圳千万以上房产成交比重的抬升，可以窥见苗头。

今年前三季度，深圳千万及以上房产已经成交了至少4672套，其中1000-3000万总价成交套数4443套，在千万级以上房产中占比达95%。

最为典型的是位于深圳中心位置的溪山君樾，近期频频成交多套145-175平大户住宅和别墅产品，整体套均总价去到1000～3000万。

溪山君樾的持续热销并不意外。项目自上半年推出首批新品以来，便吸引了诸多新老业主买入，一举拿下1-10月深圳龙华全区新房住宅销售榜双料TOP3。

这波卖得好的，都是优质房产。其实，市场无论如何震荡，主力资金对这类房产仍高度认可，所以才跑步入场。如今二套房首付4成、取消750万豪宅线，将进一步刺激改善资金尽快入市。

就目前及长远来看，大国底气托底，经济稳中向前，趋势逐渐明朗，楼市虽然冷静却也匍匐前行、渐现抬头。聪明钱触觉更敏感，往往比其他人更早行动。

现在不少买家的频繁咨询、密集踩盘、反复比较，实际都是在准备，伺机入手，一旦发现绝版稀缺的优质资产，当然要买入。

这是他们对市场的长期看好，是对深圳城市未来的坚定信任，也是对优质资产价值的长期看好。

这就是溪山君樾逆势热销的重要原因，其具备的“稀缺性、确定性、成长性”等特征，显然已得到市场和客户的再次认可！

■ 首选确定性！一招绝杀99.9%同类新房

不确定时代，对确定的追逐越强。选择现房有保障，选择新房有限价优势，如果既能具备新房限价、又有现房的高度确定，才有购买欲望。到这样的优质住宅，少之又少。

单是新房现楼这点，便绝杀市面上99.9%的同类物业。

要知道这类新房住宅，在正常市场环境下，就是可遇不可求！趁着楼市在底部徘徊，此时入手，就是占了便宜。

△实景图

据了解，位于深圳中心位置圳央墅区的溪山君樾，将推售的最后55套新品，建筑面积约145平米，套内120平以内，符合深圳最新发布的普宅认定标准，又为业主省下了数十万豪宅税。

项目已是现楼住宅，由于建筑设计方式是以前批的，实际上的真实得房率超乎想象，轻松超90%，比市面同类产品高出不少。从时间成本和金融成本来深入考虑，该项目由于【超高得房率+现房即买即出证】的优势，买家没有后顾之忧，还大大节省了超多时间和成本。

比如，目前市面大多数住宅使用率在75-78%左右，以75%使用率核算，一套150平住宅，使用面积估计约112.5平，以该套房子备案单价10万来算，总价为1500万。

这么折算，这套房子的真实单价，其实达到1500万/112.5㎡≈13.33万/㎡，高于备案销售单价3.33万元/㎡，一套房子尚未到手就隐性损失了近500万，亏不亏。

而市面预售的新房，基本上需要1.5-2年左右才能交房。就算是1.5年交房，加上至少6个月的装修通风成本，要多出至少24个月的时间成本、供楼成本，以贷款700万、二套房4.5%利率来算，一套总价1000万新房至少得多交85万元。

△实景图

而溪山君樾，不但让买家买到便即时享受到，还可充分盘活金融价值。

比如溪山君樾建面约145平的新品，虽然备案价未出，以首批推售备案价7.89万/平估算，套总价约1140万元。由于得房率超高，意味着真实房价低于备案价。

何况，溪山君樾即将推售的55套新品，现楼住宅即买即取证，无须等待，又规避了很多不可预知的行业风险。

即买即出证的新房现楼，可以做到即时办按揭改为抵押，合理范围还能让每个月的供楼压力减轻了一半！

对买家来说，不但减轻了买房压力、贷款压力，无须过渡，还可以即时激活房产的租赁价值、金融价值。这样不可复制的稀缺房产，错过就绝版了。

△实景图

■真正的稀缺：卖一套少一套，此后难再有！

高度确定+超高得房率的新房现楼，本就极少，还能在深圳中心位置拥有2.0超低密大社区的新房现楼，更加稀缺。

怎样才是真正的稀缺？

@尹香武 老师在多次提醒过：稀缺的房产涵盖民生资源、自然资源、产品资源、物管资源、声望资源五个方面。只要满足上述3个稀缺性，便是值得买入的优质房产；全部满足且稀缺性能够数一数二，便是超级豪宅。

在深圳，同时具备上述3项稀缺性的优质房产其实不多。而且，不同群体稀缺的排序有所差异。对置换买家来说，民生资源、自然资源的稀缺性，远高于其他。

这就是诸多资金买入溪山君樾的重要原因。毕竟，2.0容积率，整个深圳再也找不到这样的小区。

要知道，在城市中心位置，还能享有大山大湖，还有齐全的综合配套，还有便捷交通的低密度大社区，深圳几乎绝版了。

容积率越低，住得越舒服。据说，每降低约0.1的容积率，日照便增加约15分钟，楼间距增加2米，小区多种10棵树……这意味着居住舒适度得到质的提升，戳中了很多改善买家的软肋。

而低至2.0超低密度的新房住宅，深圳近十年来几乎没有。即便有，比如深圳的华侨城、香蜜湖，动辄20万+、25万+的高房价，让很多人高攀不起。

唯有溪山君樾，2.0超低密度、约16.7%的建筑覆盖率，用1/2的土地造园林……不得不说，这样的稀缺房产，深圳以后很难再有，现在也是卖一套少一套，绝版几率再次增加。

这就是溪山君樾的超级底气——城市中央、两山四湖、2.0超低密大社区、新房现楼、超高得房率。

 
这里是深圳的中心位置，也是稠密的山湖片区，入目便是咫尺于CBD的银湖山、塘朗山，还有民治、民乐、雅宝、南坑四大原生态湖泊，生态资源绝佳。

在这里，你见到的都可以直接享受：在万人艳羡的2.0低密墅区穿梭，在50000㎡深圳唯一“画境”园林漫步，在1000米活水溪流边畅行，在亲水平台欣赏叠水、瀑布、溪岸植物。清晨或傍晚沿着登山步道走上约25米山丘观景平台，观湖或细数星光……城市中心醇熟低密生活，无须等，触手可及。

△实景图

或许有人说深圳不缺山水，但是在城市中心位置，拥有2.0低密大社区大园林，还有超高得房率绝版户型的新房现楼，目前深圳没有第二个，此后也难再有。

难怪多年来得到深圳诸多成功人士的青睐，愿意长居于此。忙碌事业之余，归家沉浸在这样的城市中心山湖绿野，每个毛孔都得到了极致舒畅，真的太难得了。

所以才说，错过了圳央墅区，错过了溪山君樾，以后进入的门槛必然更高，更难。如今深圳新一波改善潮将至，买得到的稀缺资产就在眼前，此时不入更待何时！

■ 看得见的成长性：“既要又要还要”全满足

再者就是买房必须要关注的第三点，就是成长性。

现在的买家，“既要又要还要”很正常，想要稀缺性，又要确定性，还要成长性，希望买到的房子有价值、有未来、有发展空间。这与片区发展密切关联。

片区有根本性变化才有向上空间。就片区发展和项目改造空间进度来看，溪山君樾具备的的成长力之强，想象空间之大，既是意料之中，又是意料之外。

先看项目所在的圳央墅区，得益于其与深圳双CBD的紧密环绕，30分钟车程畅达福田、南山，项目紧邻的星河WORLD（双子塔）的商办商业氛围愈加浓郁。近邻的10号线雅宝站，步行约5分钟即达，1站可达到达9/10号线孖岭站，3站到达5/10号线五和站，四通八达，出行便捷。

值得关注的是紧邻溪山君樾的梅林关，今年3月，面向全球发布征集片区城市设计国际咨询，即将全面启动改造升级。

△梅林关改造设计范围

根据公开规划文件，梅林关片区提出的“一脉、两轴、三组团、四活力节点”的规划布局，旨在将梅林关片区打造成以数字科创为核心的产业社区复合地，发挥枢纽TOD价值的龙华新门户，创新中轴上的未来新活力中心。

换而言之，梅林关将发展成深圳的重点片区，实现质的飞跃。全面蜕变提升之际，这里的优质资产将得到更多价值加码。

△梅林关改造后效果图

溪山君樾紧邻梅林关片区，附近还有金光华民治水库旁储备用地、近邻的教育规划用地即将动工……所见即所得，所得即所享，每天日新月异，让居者心生喜悦。

站在项目高层眺望，城市繁华、山湖绿野、车水马龙……逐一展现，楼下是休闲生活，近邻是繁华大城，生机勃勃的气息弥漫，散发着向上的精气神，不得不感慨：这里的想象空间之大，大有可为，随时感受得到，要及时抓住。

△实景图

■ 改善首选，当然值得：看遍深圳回君樾

市场还很冷静，买家的机会越多，挑剔的越多。

溪山君樾，满足了挑剔买家的各种要求：想要的好地段给你了，想要的山湖资源给你了，想给的便捷交通给你了，想要的成熟商务商业也给你了，想要的新房+现楼，也都给你了。

△实景图

难怪，在这里住着的业主，越住越喜欢；来这里看过项目的朋友，总是念念不忘。难怪，溪山君樾一经出现便引起了躁动。

据说，溪山君樾最后新品即将入市，已有客户第一时间咨询，对其具备的【稀缺性+确定性+成长性】高度肯定，并深入了解详细信息。

△约145㎡样板房实景图

即将推售的55套新品，建面约145平米、双龙抱珠户型、2梯3户豪宅级梯户比、全南向通透采光。双CBD之间，咫尺于山湖，醇熟生活就在眼前，找不到多少可挑剔的了。

这是深圳中心位置圳央墅区的最后新品，全部新房现楼，即买即出证，无须等待。如此稀缺的新房住宅，深圳已绝版，卖完不再有。

△约145㎡样板房实景图

所以才说：看遍深圳回君樾。

现在新政风口之际，改善潮将至，溪山君樾作为深圳绝版级稀缺好房，更是改善首选，最后55套收官上新，此后不再有，不可错过，错过更难拥有。

△约145㎡样板房实景图