导读：
■溢价最高166%！红树西岸法拍破20万/㎡！
■何以成为“妖盘”？
■买红树西岸的富人，人傻钱多？

正文：

■溢价最高166%！红树西岸法拍破20万/㎡！

红树西岸到底是不是杀猪盘？

从前几天开始，红树西岸3套法拍房便在各大地产群刷爆了存在感。

适逢深圳11.22新政实施首周的节点，加之前几天深圳湾豪宅跌破20万/㎡的轮番发酵，都给红树西岸这3套法拍房增加了一些关注度。

今天（11月28日）上午，红树西岸3套房源如期在阿里法拍平台开拍，富人们铆足了劲鏖战了上百轮后，最终3套房子都被成功拍出，具体如下：

——2栋8-4B的144.98㎡户型，成交价为2158.21万元，折合单价约14.88万元/㎡，起拍价1078.21万元，29人报名，24754次围观，101次出价

——2栋7-16A的202.29㎡户型，成交价为3408.62万元，折合单价约16.85万元/㎡，起拍价1600.62万元，20人报名，31103次围观，208次出价

——2栋8-15A的145.08㎡户型，成交价为 2955.89万元，折合单价约20.37万元/㎡，起拍价1170.89万元，22人报名，42683次围观，213次出价

都说深圳富人彻底躺平变佛了，那恐怕是红树西岸没有法拍而已。不信看这3套房源的战绩，加起来71人报名，98540次围观，512次出价，这在法拍市场实属罕见。

再有，每套房的出价都走出了逆市行情，最高的一套竟然把价格卷到了20.37万元/㎡，溢价最高166%，这火爆的豪宅法拍，让很多人直呼看不懂。

■何以成为“妖盘”？

按理说，深圳单价去到20万、30万的豪宅比比皆是，像深圳湾1号单价破40万/㎡都能觉得是应有之义，为何红树西岸偏偏被吐槽为“妖盘”？

在此，房地内参帮各位重新梳理一下红树西岸这个神奇的小区。

红树西岸小区的诞生，要追溯到香港百仕达集团于2001年12月以7.8亿元拍下的深圳第一块“地王”，小区于2006年入伙，至今17年过去，仍是深圳豪宅圈绕不开的话题。

单看绿色的玻璃幕墙外观，即便是放在现在，依然具有极强的昭示性，足以让行驶在滨海大道上的每一人路人甲都多看几眼，顺便再附和一句：“这房子很特别”。

当然，外观只是一方面，更轰动的无疑是价格。

资料显示，2005年，红树西岸均价去到了2.5万，或许现在看这个价格好便宜，但这可是在18年前。

当年中信红树湾均价1万，滨海之窗均价8000，1年之后的半岛城邦一期开盘均价1.1万。

有了直观的价格对比，不难想象当年的红树西岸有多么石破天惊以及风头无两。

很多时候，楼盘的价格贵可以解决很多问题，包括让人闭嘴，当年的红树西岸就是这样。

彼时的深圳人，尚无立面公建化的思想启蒙，因此很多老深圳人第一眼看到红树西岸的玻璃幕墙时，第一反应就是这个项目看起来像个宿舍，也有人认为看起来像写字楼。

但因为红树西岸足够贵，再加上出挑的楼盘品质、无敌的景观以及户户奢侈阳台的设计，让其深受南山、福田包括一些港人Old money 群体的青睐。

此后，随着深圳湾、华侨城等片区新一代豪宅的诞生，让红树西岸这个老牌豪宅小区的户型实用率、毗邻滨海大道的噪音污染、大门与入户大堂不够大气、电梯楼道狭窄等问题得以凸显。

多重因素叠加下，导致红树西岸受到了深圳New money群体的嫌弃，毕竟谁也无法抵挡得住小区的物理老化，新贵们不敢拿几千万白花花的银子去赌过去的审美。

■买红树西岸的富人，人傻钱多？

那么问题来了，为什么这么多人诟病红树西岸为妖盘，深圳富人们依然会在如今的市场环境下去抢单价破20万的红树西岸呢？难道真的是人傻钱多吗？

或许要在住宅升级受限与市场角度去找答案了。

其一，豪宅始终是豪宅，稀缺的地段、无敌的景观、顶端的圈层资源，足以支撑红树西岸稳稳站在深圳豪宅前列梯队。

其二，很多人忽略了红树西岸迄今在深圳所有楼盘中的领先性。

红树西岸是深圳真正的第一个探索立面公建化的项目，就是这个被吐槽成为是宿舍风的外立面，恰恰使红树西岸成为了深圳唯一的一个全玻璃幕墙的住宅项目。

统观全球，从闻名世界的建筑阿拉法塔，到纽约新世贸中心，再到陆家嘴上海中心……高端豪宅项目无不钟爱全玻璃幕墙设计，为何？

相较于传统的砖墙建筑，全玻璃幕墙建筑带给人的远不止品质的保证与美学功能，还兼具了不易污染、节约能源、抗风抗震、抗老化等优点。

粗略统计，玻璃幕墙的造价一般是普通外墙的3-4倍以上，增加的部分相当于普通土建造价的近50%，带来的还有关于档次与居住升级的遐想。

而深圳自红树西岸之后，就没有再批复过全玻璃幕墙住宅的设计。

房地内参创始人尹香武先生曾预判，未来好的住宅一定是长的像写字楼的样子，而红树西岸无疑开创了立面公建化、住宅商办化的先河。

红树西岸之所以交易一直不错，很大一部分原因在于深圳富人对于居住升级需求的先知先觉，而红树西岸恰好匹配。

其三，红树西岸在价格区间的所有竞品中可谓是一骑绝尘。

很多人知道刚需买房难，他们难的是预算；不知道的豪宅客户买房更难，他们难的是有钱却不好买心仪好房。

红树西岸价格普遍在3000万以下，手握3000万的深圳富人，在深圳湾的选择面并不大，这不是制造焦虑，而是赤裸裸的现实。

如果熟知深圳湾这个大片区，不难知道这个范围内的户型跳跃较大，主流小户型基本在88㎡左右，大点如恒裕滨城一期112㎡、太古城北区117㎡、阳光海滨花园134㎡、鸿威海怡湾142㎡，再大点的面积就跳到了170㎡+。

然而深圳湾片区的房子近两年逐渐呈现出业主惜售的趋势，产品力好户型好的小区价格又较高，要么就产品力又太一般。

红树西岸作为南山经典老牌豪宅，自身产品质素过硬，地段和景观表现较好，因此可以无惧市场压力，可以妥帖安顿预算在2000-3000万区间内的深圳富人的居住品质和档次感。

恰好2000-3000万预算区间内的深圳富人，最不缺的就是对市场和对产品的判断，因此换个角度看待红树西岸今天成功拍出的3套房源，或许就会打开全新的视角。

PS：

此前房地内参曾推送过《楼市大循环，深圳必买13盘！》，红树西岸就在内，其余12盘可立戳超链接解锁。