■坐不住了：捡笋，还是抢跑？
时隔半年，深圳二手住宅月成交量，终于再次冲上3000套，这算是好消息了吧，但没法乐观。
如果接下来能继续稳住并向好，那将是极大的信心提振。然而，这并不容易。
11-22深圳楼市新政（二套首付降至四成、豪宅税调整）发布后的带动，据说，深圳各个中介门店的二手房带看量、成交量都有所上涨。显然，深圳的改善买家坐不住了，开始动起来了。
但是同步也有消息：深圳楼市新政之后，几乎没有加价的，也没有加价成交的案例。深圳的豪宅，则出现了降价出货的迹象！
比如，位于深圳南山蛇口的双玺，一套328平方米房源10月以5500万元成交，但11月下旬同一户型成交价为4700万元，降了800万元。
恒裕滨城二期，高层228㎡户型，最新成交价7800万，之前同户型成交8500万，下跌700万，跌幅接近10%。
华润悦府一期，262㎡户型最新成交价6800万，之前同户型成交7000-8500万，最高跌幅达20%。
除了上述小区外，像半岛城邦、华侨城天鹅湖等，近期业主让价的情况也比较明显。深圳中原研究中心数据显示，11月，深圳湾、香蜜湖、科技园、后海、华侨城、前海、蛇口等深圳房价排名前十的多个豪宅片区，挂牌价均出现下跌。
有人咋呼：深圳豪宅的降价，究竟是捡笋盘，还是富人在加速出货？
■冰火两重天，你得穿透迷雾辨真相
豪宅作为楼市的风向标，即便这几年深圳楼市低迷，但豪宅价格相对坚挺。这次新政出台，豪宅反而降价抢跑，让人不得不多想！
但是在我们看来，这只是小部分的，并不能代表整体。
比如另一边的法拍市场就非常热闹。
前天红树西岸三套法拍房累计超过70人报名抢拍，成交单价最高超过20万/㎡；今天上午刚结束的两套半岛城邦三期140平户型，也在多人争抢中落下帷幕。
这时候，谁说深圳富人不敢出手，我们也不得不承认的是，对真正改善、意向捡笋的买家来说，现在也是一种机会。
■短刺激小高潮，但终归难见效
而深圳11-22楼市新政的发布，对后续市场也有短暂刺激。
二套房首付降至四成，调整豪宅税界线，实话说，力度比较大，对深圳二套买家来说，确实减轻了首付压力，节约了豪宅税成本。
对改善买家的影响有多大？用数字说话更直观：
二套首付从7~8成降至4成，降低的幅度(7-4)/7=42%；杠杆从1.43倍放大到了4倍，放大幅度为(4-1.43)/1.43=180%！
真实房价其实是首付，降低首付等同于变相降价了，而且首付降低的幅度(7-4)/4=75%，叠加市场已回撤的25%，相当于真实房价降了100%！
这对深圳二套买家来说确实是实实在在的让利与减负，在这种情况下，一定程度上盘活部分改善家庭，特别是购买豪宅的成本大幅下降，对真正改善客户来说，就是抓紧入市的好时机。
所以，改善买家才开始了频繁看房，伺机买入；
所以，部分卖家也开始了降价挂牌，加速出货。
虽说新政后，市场成交数据不会立即出现显著的变化，也有可能会有一波小高潮，但这种“挤牙膏”式的试探性政策，或许有短暂效果，但最终会如何，有待观察。
■彻底扭转局面，须坚决大行动
不可否认的是，现在的不确定因素导致市场和客户信心低迷，这就使得深圳新房市场议价空间大了了，二手房的挂牌量也频繁飙升。
先说二手房市场。虽说11月成交量有所抬头，但整体来说还是冷淡。而且从10月开始，深圳挂牌量持续上扬，已经超过58500套，向60000套的挂牌量逼近。但二手房的成交量，始终在冰点，去年更是创下16年来的新低。
虽在今年3月二手住宅成交量迎来小高峰，但迅速回落，每月成交量维持在2000-3000套左右。挂牌量高企，挂牌价持续下行，成交量低迷，不敢买也难卖，降价让利几乎是唯一选择。即便11月二手住宅成交量冲上3000套，短期也难以扭转局面。
再看新房市场。据克而瑞数据，今年1-10月，深圳新建商品住宅成交面积348万平方米，累计同比增加2%。10月份，深圳新房去化率仅为13%，较9月30%的去化率，大幅下降17个百分点。
11月以来，深圳新房预售获批量还在增加，不少开发商价格让利力度较大，对买家来说，选择项也多了，所以近期开盘的多个新房项目并不算理想，客户观望情绪依然较重，即便开发商开盘让利力度较大，依然难以打消顾虑。
就大势来说，此次新政预期效果是短暂的，如果接下来不能一次性出台更多激励楼市的放松政策，底部还需要徘徊一段时间。
而接下来还可能会出的系列刺激政策，或许不局限于以下措施，只是要看几时放出或者哪个先出：
①尽快取消一切针对楼市的所有限制政策，比如取消深户买房三年社保的限制，比如取消非核心区域（大鹏、坪山、龙岗甚至光明等）的限购。
②进一步降低首付比例，首套两成、第2套及以上套数三成。
③按揭利率在目前的基准利率上，全面8折。
④实施契税减免，购房发生的税费进行更大额度的个税抵扣。
⑤免征高额的增值税。
⑥解决房地产企业的资金问题，扩大授信以及股市融资，限定为保交楼和尽快支付拖欠款项。