■前海3入市在即，冲不冲？

前海时代三期住宅（深铁前海时代|尊府），开盘在即，销售已经在收资料，至于最后冲不冲，大概率就看定价。但目前情况下，不少买家估计比较矛盾。

前海时代三期住宅计划12月份推售4栋约189-296㎡ 4房至4+1房，价格可能在10-13万/平之间，而建面约89-120-180㎡的户型可能明年才能入市。即将入市的大平层，每套总价约2500万左右，一般人就别想了。

■红盘够红，优质房源才够抗跌

回看前海时代之前的开盘情况，确实够红：

2014年11月前海时代一期开盘，均价4.2万/㎡，开盘推675套房源，吸引了近2000人现场抢房，2016年6月入伙，足见前海的强大号召力。

2015年12月，前海时代二期CEO公馆开盘，备案价区间在6.5-9.8万/㎡，550套房源当天售罄，2017年12月入伙。

2021年3月，前海时代二期20套尾盘低调开卖，面积在128-254㎡之间，单价区间在8.74-11.05万元/㎡，总价区间在1330-2803万元/套。

目前，前海时代CEO公馆当前在售房源的挂牌价13-16万/平起。根据公开信息，CEO公馆今年成交了十来套二手房，上半年单价约15+，到了下半年和近期，成交价不到14万，约13.5万，较之高峰期，下跌了2-3成的幅度，在这波里也算是较为抗跌。

正因为多次光环加身，加上二手房表现跑赢大市，因此前海时代3闻风躁动，所以吸引不少买家。

■关键看定价，该准备的早就准备了

这次入市的大平层，约270套，约189-296㎡的纯大四房，分别位于55，56，57和60栋，两梯两户和三梯两户，分别是西南、东南和正南朝向，大多都有270°观景阳台，都能看到景观。

然而，现在尚未明朗的楼市大环境，不少二手豪宅都在降价挂牌，一些极佳的房源还可以在法拍房捡漏捡笋，这么看来，现在买前海时代三，如果价格优势不够大，那就并没那么香。

算个数，如果以11万均价入市的话，总价2000-3000万，由于要到2026年底才交房（简装），至少要3年的时间成本和沉没成本。比如首付4成、贷款1500万的话，每个月还贷接近8万，3年还贷288万。而且未交楼取证之前无法换贷，金融属性难以合理利用，无法降低利率，资金成本不低。当然全款的，咱无话可说，只是在买房这件事上，谁会觉得钱太多了随便霍霍的呢。

长远来看，目前挂牌的前海CEO公馆在售均价15万+，即便加上至少3年的沉没成本，依然存在至少部分倒挂空间。如果3-5年里楼市大环境恢复正常，流动性恢复起来，前海的城市界面和办公居住商业氛围届时也更好，那么这类产品，总的来说还是非常值得期待的。

毕竟在深圳全市，类似这样的地段、这样的资源、这样的景观、这样的产品，无论二手房还是新房市场，都极其稀缺。

最后建议前海3的诚意买家，只要价格到位，风险覆盖超过5年，值得考虑。当然同时也可以多对比二手优质房源，说不定就捡笋了呢。

■项目实拍，仅供参考

前段时间去前海时代三期现场踩盘，从鲤鱼门地铁站出来，沿着梦海大道走，就能看到围挡的工地，走访实地发现，整个项目工地现场，主体已经全部出地面，工地上都是施工机器及施工人员正如火如荼的建设中。

从施工现场进度来看，项目的双塔写字楼已经建到一半以上的高度了，楼体以及开始安装玻璃幕墙。

休闲式商业公园建设进度也很快，商业的雏形已经出来了，看这个项目的体量，未来这里会不会成为前海网红打卡地，难说，毕竟到目前为止，深铁旗下运营的商业还尚未有真正拿得出手的案例。这块有待观察。

瑞士行政公寓，高度只有双塔写字楼的一半高度，建设进度还是相当的快。

Indigo（英迪格）精品酒店，目前已经建设到了2层楼高，刚超过高架桥的高度。

重点来了，三期住宅靠近滨海大道一侧，位于梦海大道与滨海大道交汇处的东北角，目前正在火热施工中。

工地现场多个塔吊施工作业，大部分楼栋已出地面多层。

从现在看，12栋楼体全部已经出了地面，靠近滨海大道一侧的几栋楼，建设进度比较快，已经快7层楼的高度。

■项目简况，仅供了解。

项目基本信息

前海时代位于南山区前海合作区桂湾片区05开发单元，项目北临1号线鲤鱼门站，南临滨海大道、西临梦海大道（华润前海中心、卓越金融中心）、东临深圳西站，位置属于前海目前最C位的地方。

项目总占地面积约33.6万m²，规划总建筑面积约110万m²，涵盖商务、生态办公、高档住宅、国际都荟住宅、酒店、公寓、商业休闲、运动娱乐、幼儿园和国际学校等业态，为前海综规划在建的综合体中规模最大、容积率最低的项目。

前海时代项目共分三期开发

一期：深圳目前最大规模保障房小区“龙海家园”；

二期：前海时代广场以及前海时代CEO公馆；

即将推出的前海时代三期，占地面积约2.57万平，总建筑面积约23万平，预计规划12栋高端住宅，8栋大平层，4栋小户型，以及TOWER H（前海之门）将打造为地标性建筑，是湾区核心区位的城市新封面。

周边配套

走访一圈，前海时代三期临近1号线鲤鱼门站，周边有万象前海购物中心（约10万平）、前海卓越intown等商业，有南山实验港湾学校（九年一贯制，48个班）教育资源，以及桂湾公园等景观资源，可以说是享受了前海目前最完善的配套。

但是与后海、华侨城等成熟豪宅区相比，目前差距比较大，对现有业主来说，要有等待的耐心和资金实力。

交通配套：项目紧邻月亮湾大道、滨海隧道（滨海大道地下道路一期工程）梦海大道连接前湾、妈湾、宝安中心；距离1号线鲤鱼门站约720米、距离5号线、9号线前湾站约900米(百度地图直线测距)，11号线，以及建设中：穗莞深/深莞/深惠/穗深延长线；规划中：深珠、港深西部铁路。

商业配套：项目自身配套商业面积约8万㎡+，另外宗地内的龙海家园保障房项目配套有约1.8万㎡商业，目前已运营成熟，能够满足自身小区及周边居民的日常各种需求。

除项目自身商业外，一路之隔有约8万㎡万象前海和约4万㎡卓悦INTOWN，还有已经开业的约3万㎡山姆旗舰店，高端购物休闲十分方便。

学校配套：前海的公立教育资源到目前为止并不算突出，虽然项目周边教育资源还是比较丰富。比如，南山实验前海港湾学校就在前海时代三期家门口，这所学校隶属南山实验教育集团，是南山的名校集团之一。

前海合作区内有还有哈罗、坎特伯雷、荟同等多个私立贵族学校，倾向走国际路线的家长则相当关注这块。

市政配套：项目周边有桂湾公园，前海演艺公园，双界河绿道，西站站前公园等休闲娱乐设施。

还有前海演艺中心（规划中）、伯克利未来音乐中心（规划中）、前海大剧院（在建）、国深博物馆（在建）、前海国际会议中心、前海国际金融交流中心（规划中）等国际一流配套等设施。

周边还有泰康国际医院（在建，三甲）、仁济医院，南方医科大学深圳医院（三甲）、南山区人民医院（三甲）等，兼顾了健康养生医疗等各年龄段的具体需求。