“绿景·中城天邑”考查纪要
尹香武（半求）
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BANQ@vip.163.com

〖时间〗：2007年10月30日14：30~16：30
〖天气〗：阴天、灰霾
〖事件〗：实地考察新洲“绿景·中城天邑”项目
〖地点〗：深圳中心区南福田新洲路与新洲六街交汇处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考

导读：
    ■项目概况
    【绿景·中城天邑：07~08年福田规模最大、地段最好的新盘】
    【中城天邑：绿景换标后首个发售项目】
    【深圳首个文物社区】
    【双地铁换乘物业：3#、7#地铁换乘站物业】
    【商家简介】
     一、四年三级跳：资质排名由700至第10名
     二、200万平方土地筹备：五年内，年均2-3个项目推向市场
     三、新洲王：旧改之冠
    ■四周及景观
    【北侧：新洲民房，景观欠佳】
    【西侧、南侧：军队住房多，安全性高】
     一、南侧：近临驻港部队家属楼，远望红树林海景
     二、西侧：两栋军产房
    【东侧：近看新洲河，远看皇岗公园】
    ■片区概况
    【旧改服务于泛CBD：租金收益走高】
    【工转商的典型片区之一】
    【交通网络四通八达：10分钟内30多条公交线路】
    【教育配套全面、集中度高】
    【其他综合配套】
    ■项目考查
    【片区最大商场：绿景为吉之岛定做】
    【样板房11月开放】
    【与中海同一园林公司：园林初具稚形】
    【每层都截取浇铸体样板：质量控制到位】
    【双向剪刀式、双采光消防楼梯】
    【落地凸窗有保护：入户花园可变】
    【隔音装备精良：新风系统、双层中空玻璃】
     一、新风系统
     二、双层中空：深圳南玻玻璃现场安装
    【项目空间感开阔】
     一、80公分宽凸窗
     二、4.01米高车库：货车可通行
     三、商场净层高5.85米
    ■数据与用料
正文：

■项目概况

【绿景·中城天邑：07~08年福田规模最大、地段最好的新盘】

香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn监测的数据表明，2007~2008年内，预计福田新增供的住宅项目熟练在16个以内，2007年为9个，在福民路与金田路交汇处的皇福裕苑还不对外卖，与2006年相比同比下降50%。

中城天邑东接新洲路、北临新洲九街，与会展中心直线距离约1200米，离市民中心约1800米，属泛CBD区域，直接为中心区提供居住配套服务。项目占地33340.1平方米、总建面168744.39平方米、容积率4.9，项目共4栋，3栋住宅与1栋星级酒店，总户数916户，商业面积18000平方米；项目主力户型为1房、2房、3房，面积在40~135平方米。

绿景·中城天邑是2007~2008年间，福田区能够提供的新增供应中，规模最大、供应量最大、地段最好的新盘，比第二名“半山御景”多了13万平米，规模具有绝对优势。

【中城天邑：绿景换标后首个发售项目】

2007年9月1日下午，绿景集团在五洲宾馆二楼华夏厅召开了“绿景集团品牌新形象发布会”。发布会上，展示了绿景集团新的标志（LOGO）形象、同时举行了与芒果网的合作签约仪式，以及正式启动“绿憬会”。

绿景新LOGO“围棋大地，心路精诚”的风格代表真诚的人居规划的印象，包括绿景的颜色是生态绿和大地黄的结合，圆点是向绿景集团演进的过程。LOGO的英文是“LVGEM”，是珍宝的意思，体现的意思是企业长期发展的道路，同时也体现了绿景集团做中国最受信赖的人居产业集团的符号。

换标后，意味着绿景进入了扩张的加速，无论是内部管理、产品、还是售后服务都将更上一层来。而绿景·中城天邑就成了换标后深圳的首个地产发售项目。

【深圳首个文物社区】

在考查本工地时，在项目的南侧看到了新洲简氏宗祠，简氏宗祠与工地之间用防护网做了完善的保护措施，施工没有触碰到祠堂的一砖一瓦。这是第一个在商品房社区内完好地保存了文物的项目，未来商家有可能进行修缮。

简氏宗祠建于清乾隆年间，现存建筑为清代早期风格。整个祠堂座东北朝西南（南偏西20度），三间三进两天井布置，天井两侧为畅廊。总面阔12.65米，通进深32.05米，占地面积405.4平方米。

祠堂的主体为砖木结构，四周墙体用青砖砌筑，室内为抬梁式木结构梁架，部分梁枋上有精美的木雕构件，主要承重柱子和外檐坊用花岗石制作，部分石作构件有石雕。层面为辘筒灰瓦，檐口用绿琉璃瓦镶边，船形屋脊，画龙点睛脊上有灰塑动植物图案。

【双地铁换乘物业：3#、7#地铁换乘站物业】

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn研究深圳地铁的规划资料就可以发现，绿景•中城天邑与3#地铁、7#地铁关系密切，其中，距离楼盘500米远处的石厦站更是3#地铁、7#地铁的换乘站。绿景•中城天邑因此成为深圳较少的换乘物业之一。

一、3#地铁：石厦站在500米内

2007年6月份，深圳政府决定将3#地铁向南延伸，终点站设在保税区，公告称：“经深圳市人民政府批准，深圳市地铁3号线一期工程站点自南向北依次命名为益田村站、石厦站、购物公园站、福田站、少年宫站、莲花二村站、上步中路站、红岭站、老街站、晒布路站、翠竹站、田贝站、水贝站、草埔站、布吉客运站、木棉湾站、大芬站、丹竹头站、六约站、塘坑站、松柏站、银海站、荷坳站、体育新城站、爱联站、吉祥站、龙城广场站、南联站、双龙站。

其中，3#地铁的石厦站就在绿景•中城天邑以东大约500米，属于直接辐射楼盘。

二、7#地铁：新洲站、石厦站分列东、西

7#地铁连接布心、田贝、笋岗、华强北、福田南、车公庙、龙珠、西丽等片区，是联系特区内主要居住区与就业区的局域线，除盐田外，覆盖了特区所有的行政区域，而仔细分析。就可以发现，其覆盖的范围绝大多数都是特区内的金角银边。
 
线路由太安至西丽动物园，全长约28.9公里，设站23座；其中换乘站11座；采用地下敷设方式。
 
7#地铁站点：动物园站→西丽水库站→西丽站→珠光站→龙井站→桃源村站→深云村站→安托山站→园博园站→竹子林站→车公庙站→上沙站→新洲站→石厦站→福民站→皇岗立交站→皇岗口岸站→赤尾站→华强路站→化强北站→体育馆西站→八封岭站→宝安北路站→田贝站

其中，7#地铁的新洲站、石厦站分列绿景•中城天邑的西侧与东侧，其中，石厦站更是3#地铁、7#地铁的换乘站。

【商家简介】

一、四年三级跳：资质排名由700至第10名

绿景集团深圳地产公司仅仅用了四年的时间，从1999年度深圳市房地产单项开发345家企业中排名第6位，到2003年全市近700家综合房地产开发经营企业资质排名中跃升至第10名，进入深圳行业十强之列，实现了三级跳式的快速发展。
 
至2006年底，先后开发了绿景花园、绿景山庄、绿景新苑、绿景蓝湾半岛、绿景新洋房、绿景新美域等一批经典的房地产开发项目，总建筑面积达350万平方米，完成投资近180亿元人民币。

绿景集团并没有把自己仅仅定位为城市发展的参与者，而是按照城市运营商的标准要求自已。

二、200万平方土地筹备：五年内，年均2-3个项目推向市场

绿景地产2007年开发建设的还有是深圳市深南大道与香蜜湖路交界处的“绿景纪元大厦”；深圳市高新科技产业园南南区内的“富安科技大厦”；与十一届大运会主场馆一路之隔的“奥林东方花园”等项目。

2007年-2012年内，每年将有2-3个项目推向市场，以每年60-80万平方米建面的开发速度滚动开发，确保每年平均营业额达到人民币60-80亿元的经营目标。

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn的资料库显示，绿景地产拥有龙华818项目、牛栏前项目、福田梅林项目、龙岗蒲排项目、罗湖田心项目等在内的多个优质项目。常态200万平方米土地筹备，已足以支撑未来五年的发展需求，在未来三年内，将发展为深圳地区一线开发运营商。

三、新洲王：旧改之冠

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn监测的数据表明，从1995年开始，绿景地产至今12年的生命周期里，90%以上的项目都是旧改项目，尤其是在新洲，绿景地产接手旧改项目十多个，成为“新洲王”。

经过10余年的开发运营，绿景不仅在新洲拥有了数以百万平方米计的住宅开发，并将家乐福等世界500强商业巨头“请”入片区，还投入千万巨资为新洲建设了岭南医院作为区域的公共配套，形成了独特的新洲开发模式，极大程度促进了片区居住结构改良，产业结构升级及生活配套。

绿景地产旧改足迹覆盖了罗湖、福田、宝安、龙岗4区，是深圳旧改涉及区域最广、数量最多、时间最长的发展商，其积累的旧改经验为深圳未来的旧改之路及内涵式发展具有重要的社会价值。

■四周及景观

【北侧：新洲民房，景观欠佳】

项目北侧紧临新洲民房，与民房之间的距离大约为40米，新洲民房大多为六至七层，这些民房的屋顶有的是杂乱无序，最有秩序的只有新洲花园。

此面远处则高楼较多，分别有新洲大厦、国通大厦、加洲花园等住宅及办公楼，滨河以北的特发高尔夫球场，在本项目能够看到局部。总体景观以建筑楼群为主，景观欠佳。

【西侧、南侧：军队住房多，安全性高】

一、南侧：近临驻港部队家属楼，远望红树林海景

南侧紧临中国人民解放军驻港部队的用地，这个军队用地并不像其他部队那样，每天出操训练，而是以军人及家属居住为主要功能的宿舍楼，所以没有号声，由于是紧临部队管理区，因此安全性会更高。

新洲路与福强路交汇处以南就是益田材了，如果在没有灰霾的情况下，远望可看到红树林的海景。

二、西侧：两栋军产房

西北侧与北侧同类大都是新洲民房，紧临项目最近是一栋高层住宅楼叫南溪新苑。西南近处是新洲第三幼儿园，在幼儿园的前面还有块未开发的空地。

此面另有两个地块与南侧共同形成了整体的军事用地，分别是军产房雄鹰大厦以及八一大厦办公楼，蓝天宾馆就在雄鹰大厦的群楼。

在新洲三路与福强路交汇处，同时绿景开发的绿景新美域，这里目前已经入伙人气很旺呀。此面整体也是以建筑群为主，从景观层面上也没有什么欣赏价值。

【东侧：近看新洲河，远看皇岗公园】

东侧紧临的是新洲路，该片区的主要交通干道，同时与新洲路平行的新洲河也是这个路段，由于河道经过了长期的治理，所以并没有味道。

此面由于近处是石厦的民房，以及众孚小学，所以视野开阔，高层住宅楼都集中在此面的远处，如新新家园、中港城、欧风街等。其实在本项目的五层以上就能够看到155000 平方米的皇岗公园。

此面东侧方向是福田新区委的核心区域，福田新区委办公楼，教育以及商业最为旺盛的区域，早期石厦的工业区就显得极不协调，随着租约的陆续到期旧改工程将使片区焕然一新。

■片区概况

【旧改服务于泛CBD：租金收益走高】

新洲片区与深圳中心区仅滨河路一路之隔，近在咫尺，与会展中心直线距离约1200米，离市民中心约1800米，属泛CBD区域。

新洲旧为中心区提供居住配套服务，如果在中心区上班，住在新洲，步行约15~20分钟，车程大约10分钟，改造后的新洲整体居住坏境将进一步改善，在此前提下，新洲住宅租金收益将持续增高。

【工转商的典型片区之一】

90年代，改革开放的热潮的席卷深圳，一大批小作坊遍地开花，一、二层厂房，一、二栋工业区就开始了创业之路，二十多年的发展也造就出一批区域性及全国性的品牌企业。在金地工业区做机顶盒起家的同洲电子，现如今已成为我国数字电视龙头企业。

企业做大后，办公楼的搬迁是必然的，随着城市化进程，片区转型是必然的，与新洲紧临的金地和沙尾大量的工业厂房通过改造拆迁转变为商业经营显然是一种有效的途径。深圳世纪工艺品广场落户沙尾将促使沙尾金地工业区的工转商进程。

其实，深圳房地产业内，最大的机会是“工转商”，比如上步工业区转身为华强北商业街以后，租金翻了25倍，深圳没有什么品种能够有这种潜力和收益。

渔民材的成功改造，给政府及市民带来的巨大效应是显而易见的，金地和沙尾以及同时处于旧改的新洲都是属于这种区域转型的历史时期，无论是转商还是转住，都将产生巨变，只有巨变的区域才是具有投资价值的区域。

【交通网络四通八达：10分钟内30多条公交线路】

新洲片区的交通网络呈四面开花的形态，以直达公交线路贯穿整个深圳的路网和公交格局，并且在10分钟步程内有多达30多条公交线路可供选择，这样就给家庭成人员的出行带来了极大的便利，特别是老人和小孩。

新洲路网有两个特点，首先是外围路网较宽，设计合理，转换方便，如新洲路、福强路、滨河路等，其次是新洲内部的路网则属于街道范筹，偏向步行尺度，路较窄，但绿化特别旺盛。

【教育配套全面、集中度高】

在本项目周边，教育配套从幼儿园到小学再到中学，全面、集中度高，并且步程都在10分钟左右，最近就是家门口如新洲三幼、众孚小学，其他幼儿园有广业幼儿园、新洲一幼、新洲花园幼儿园；小学有新洲小学、新沙小学、新洲二小、石厦小学、全海小学、绿洲小学；中学有新洲中学、新沙中学、石厦中学。

【其他综合配套】

项目周边配套齐全含盖了全部生活所需要，综合商场有天虹商场、家乐福、苏宁电器、华润万方、佳满福、人人乐；银行有建设银行、招商银行、农业银行、民生银行、华夏银行；医院有福田妇幼保健院、解放军总后医疗中心、新沙医院、深圳市仁爱医院、岭南医院、海王星辰、中联大药房等。

■项目考查

【片区最大商场：绿景为吉之岛定做】

据了解，本项目的商场将引进吉之岛进驻。在福田南，大型商场有天虹、万佳、百佳、家乐福，以上几家商场都是在住宅楼盘的裙楼，商场体量受到限制，而本项目的三层共18000平方米的商业面积将是福田南最大的购物中心，非常适合吉之岛的口味。

益田村东侧的对面只有百佳一个港商品牌超市，并且经营上并不能满足整个益田村的需求。而本项目位置益田的西侧，步行约5分种既达，同时，福强路以南的金地花园、全海花园、翠堤湾等高档社区也是距离本项目5分钟步程。

【样板房11月开放】

绿景·中城天邑共有四栋主楼，其中第一、二、三栋总楼高为32层，第四栋总楼高28层。四栋主楼以两栋排列在南北两侧，半围合式社区。

现场的施工进度快慢有序，北侧一、二栋已施工到了十八至二十层左右，第三栋已到第十二层左右，稍慢一些的是靠新洲路的第四栋刚到第五层。

在工地现场我们看到，靠近主入口的二栋底层，大堂以及外墙立面正在集中施工，户内也正在进行装饰，这就是未来的样板房，照这个工程进度，预计11月份样板就可以对外开放了。样板房设在了底层，并且是靠游泳池一侧。

【与中海同一园林公司：园林初具稚形】

绿景·中城天邑底层三层为商场，第三层为空中立体的园林主轴，施工现场专门在园林的两则搭设了两处升降机来运输入人力和贷物。在园林现场我们看到了万家春园艺公司的专业技术人员，万家春园艺是中海现在所有项目的园林公司，水平还是有目共睹的。

目前，园林整体防水及排水已作业完毕，大部分的浅水景正在铺底，靠近二栋样板房这边的灌木花草等植物已植入，山墙小溪已就绪，园林整体已初具稚形。

游泳池位于第一栋和第二栋之间，共有浅水景，浅水区及深水景三部分组成，而浅水景则是从二栋的架空层延伸到浅水区，整体具有连贯性，大人游泳小孩玩水可同时进行。

【每层都截取浇铸体样板：质量控制到位】

在施工现场靠近新洲路的入口，我们看到了项目的浇铸体样板实验池。浇铸体样板是针对每一栋每一层的墙柱、梁板进行截取，主要是检验每一层的混凝土的标号及强度。本项目的质量控制让人放心。

【双向剪刀式、双采光消防楼梯】

本项目的消防楼梯，设计是剪刀式双出入口的消防楼梯，每层有两个出入口实现上下，等于是设计了两条楼梯，剪刀式楼梯的好处是输出量倍增，意外事件时逃生的通道是很重要的。

消防楼梯的两个出入口都有采光窗，实现了双向自然通风采光。每一层除了消防楼梯的两个采光窗以外，在电梯厅的一侧与消防楼梯连接的小平台还有一个采光窗，可为电梯厅提供自然通风通道。平常，如果消防楼梯的门是打开的，那电梯厅光线足够强，完全可以关掉日光灯，节约了能源。

【落地凸窗有保护：入户花园可变】

窗户有直线凸窗、落地窗及拐角凸窗几种形式，其中客房为直线凸窗设计，客厅及主卧房为全落地窗，而所有的落地窗为低台设计，就是说楼板与凸窗之间只有有5公分的落差，这5公分就可以保护到玻璃，这样即可增加使用面积，有又可保护玻璃安全。

入户花园比较独立，与客厅之间互不干拢，设置鞋柜及杂物的空间肯定是足够的，而且改动的话，甚至可以增加一个别的空间，甚至成为保姆房。而挑高露台不大，但挑高空间可最大范围享受户外园林景观。

【隔音装备精良：新风系统、双层中空玻璃】

一、新风系统

项目使用了最新的新风系统，之前的蓝湾半岛就采用了，效果还是不错的。新风系统是由风机、进风口、排风口及各种管道和接头组成。在窗户关闭的情况下，安装在吊顶内的风机通过管道与一系列的排风口相连，风机启动，室内受污染的空气经排风口及风机排往室外，使室内形成负压，室外新鲜空气便经安装在窗框上方（窗框与墙体之间）的进风口进入室内，从而使室内人员可呼吸到高品质的新鲜空气。

新风系统能够避免 “空调病”、避免室内家具、衣物发霉、调节室内湿度，节省取暖费用、有效排除室内各种细菌、病毒、清除室内装饰后长期缓释的有害气体，利于人体健康、不用开窗也能享受大自然的新鲜空气等到好处。

二、双层中空：深圳南玻玻璃现场安装

项目采用了南玻的双层中空玻璃，这个配置在中等户型中绝对是高级别的。中空双层玻璃一般别墅项目、高端项目使用的比较多，还有就是写字楼项目。

【项目空间感开阔】

一、80公分宽凸窗

经过现场测量，凸窗宽80公分，比一般的60公分宽的凸窗多出20公分，这就意味着其实向外多占了一些空间到室内，改善了市内的空间感。

二、4.01米高车库：货车可通行

经过现场测量，车库净层高达4.01米，这是区域内住宅车库的最高标准，其余住宅车库层高都在3.5~4.0米之间。4.01米积压意味着货车可以通行，业主在搬运大件的时候就非常便利。

三、商场净层高5.85米

经过现场测量，商场净层高为5.85米，这个层高即使在减去空调管之后依然可以有5米5以上的高度，商场的内部空间不错。

■数据与用料

【测量数据】

凸窗宽：80公分
楼板厚：13公分
房间净层高：2.70米
车库净层高：4.01米
商场净层高：5.85米
露台挑高：5.50米

【部分用料】

安托山混凝土、卓宝ZB911弹性防水涂料、上海三菱电梯、惠州钢材、季华铝材、粤华水泥、天怡牌正压道风口、深圳南玻中空玻璃......

绿景·中城天邑考查图片：项目与3#、7#地铁及其站点的关系

绿景·中城天邑考查图片：在皇岗公园看本项目

东侧近处

西侧、南侧：军队住房多，安全性高

绿景·中城天邑考查图片：新洲第三幼儿园

绿景·中城天邑考查图片：福民路与新洲路交汇处

绿景·中城天邑考查图片：福强路的公交站点

石厦中学及正在建设的体育馆与本项目

绿景·中城天邑考查图片：商业街门前的广场绿化

绿景·中城天邑考查图片：园林效果图

园林已初具稚形

绿景·中城天邑考查图片：游泳池

绿景·中城天邑考查图片：样板房正在装修

绿景·中城天邑考查图片：雕塑

绿景·中城天邑考查图片：商场入口

绿景·中城天邑考查图片：商场

绿景·中城天邑考查图片：浇灌混凝土作业

绿景·中城天邑考查图片：室内

绿景·中城天邑考查图片：新风系统

施工中的绿景·中城天邑