■北京出招了：降首付降房贷延长房贷期限

北京这个老大哥，终于动起来了，确定优化购房政策，重点在于降低首套二套房首付比例、降低房贷利率：

首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%。

降低房贷利率，首套房贷利率最低4.2%。

延长最长贷款期限，由目前最长25年恢复至30年。

调整优化房地产政策，市场期待已久。继深圳降低二套房首付之后，北京也憋不住了，接下来估计上海、广州也陆续将之提上日程，大概率在国内一线强二线城市，降低首套二套的首付比例，将成为常规手段。

但是也不得不承认的是，就目前来看，每次调整优化政策，昙花一现的效果之后，根本上依然未能改变当前的楼市断流之势。

比如北京目前优化的购房措施、深圳11-23执行的降低二套房首付比例至4成\调整豪宅税认定标准等、广州上海部分区域不限购等系列措施，事实上仍未能真正形成良性循环。更何况，还有多张牌上捏在手里没有打出，全面取消限购虽然迫在眉睫却没有时间表。

在房地内参看来，如果不从根本上解决断流问题，房地产或社会流量没有真正良性流动起来，目前各个城市出的系列放宽政策，最终还是会形成政策无力感、政策无效期。

■政策无力期，归根到底在于效率、流量

包括现在很多人在关注的经济工作会议动向也一样的。若以前我们也会认真分析，但是从2017年就要转向，最迟大前年开始就要转向。为什么？

因为增量周期过去之后，一旦进入存量，一切都要回归规律。增量周期进行刺激是有作用的，那是政策见效期。但是存量周期只能依赖于规律，政策微效期就到了，再用一点时间，政策无效期就到了。

所以进入存量周期之后，要更多的研究规律，少研究政策。

存量周期的规律是什么呢？一个是要重视效率的决定性，一个是要重视流量的基础性。

如果你觉得在存量周期中某项政策有效，那他也一定是顺应了效率和流量的要求，并不是政策有效。所有违背效率和流量要求的政策都会无效。无论如何要重点关注效率和流量。

接下来政策的无力感将越来越重。无论怎么引导，无论发动什么舆论，无论想如何鼓动，只要你不符合效率和流量的要求，最后都会无效。这类政策不但会没作用，最后还会起反作用的。

唱响经济光明论，并不是这次会议提出来。其实2016年就提出来了，提得最狠的是在2022年，那时候为了这个，还封闭了很多唱衰的言论。结果如何你是知道的。

所以要听劝，要尊重规律。在效率和流量面前要极度的诚恳。无论你是投资楼市还是股市，也都要从这两个角度去考虑问题。

在本周日（12-17）的会员年终讲上，@尹香武 老师将深度的分析接下来的效率和流量的变化，及其对投资带来的新的要求。本周日晚，线上见！

■改善流动性，现在最重要是这两点

就目前来说，如何改善流动性？我们认为主要是这几点：

首先就是规则要确定，不能朝令夕改，不能一句话就能否定一个行业。

其次就是取消所有的限制，恢复流动的自由性，价格不是关键，市场化是关键。

再次就是要降低流动的成本，包括物流、钱流、客流、信息流的成本，减少一切障碍。

第四，要将信用置于最高的位置，不能任由信用通输，要实施信用扩张。这其中要重视房地产的本位性，这是首先要解决的问题。

末了，就是要提升信心，保持开放的心，千万不能有关起门来过日子的封闭想法，一旦封闭了，循环就会彻底断掉。

为了流动性而穷尽一切办法，这是当前的正确态度，不要再把目光钉在钱上了。

这两年最痛苦的地方在哪里？就是现代经济最重要的2点——信用、流动——都遭受了毁灭性的打击，针对这两点做文章就会走出困境，不需要太复杂的其他分析了。