■价值压制，超难翻身
 
购房对大多数家庭来说，是慎重考虑的大事。当前的市场环境下，购房风险也日益凸显，如何避坑更重要。

今天继续要提醒的是：在深圳买房，有些片区是一定要避开的坑，意向买房的你一定要看。
 
早在2021年、2022年，我们就反复提醒大家，类似这类片区的房子，买房要慎入，具体可点击链接重温：
《深圳的布袋片区，致命伤在于……》http://www.banq.cn/html/45656.htm
《深圳十大布袋片区》http://www.banq.cn/html/46740.htm
 
当然，不是说布袋片区就没有价值机会，而是说，这种机会会明显弱于小于其它片区，导致机会损失极大。加上本身的限制，配套不齐备、对外不便利，价值也会被压制，很难翻身。但有人偏偏会被这样的片区迷惑了。
 
■致命伤太多，这是主要败笔
 
上次说的是莲塘南片区，今天要说的是位于罗湖梧桐以北的仙桐片区。
 
具体位置就是罗湖向东的罗沙公路北侧、仙桐实验小学所在的山谷，由4个小区组成的独立的小片区，类似这样的小山谷就是典型的布袋片区。
 

这个片区其实跟福田香蜜湖以北的莲塘尾片区类似，只有一个出入口，出行效率非常低。其次是商业配套、市政配套不足，生活便利性较弱。

需要注意，这个片区是随着深圳的中心逐渐西移，这里就从原本接受中心辐射（深圳以罗湖人民南片区为中心时）的次级片区，转变为远离新中心（南山半岛）的4级辐射区，地位大不如前，这是主要败笔。

要知道，对于房产，远离中心区和偏中心区的区域，在交通、教育、医疗、商业、休闲、娱乐等基础配套上并不怎么完善，其居住氛围以及价值很容易受影响，当然还是具备财富属性的，并不是说完全否定。
 
■曾经半山美宅，如今无人问津
 
再看这个片区的四个盘历史成交资料，市场表现更直观：
 
1、资料显示，10月20日有一套175㎡东方尊峪雍慧阁9D房产拍卖，拍卖的成交情况都是处于流拍的状态，没有成交案例。根据小鹿选房显示，2023年没有二手房成交案例。要知道，东方尊峪曾经可是很多深圳人梦寐以求的理想住宅。

2、资料显示，今年6月7日有一套133㎡鸿景翠峰花园8栋5A房产拍卖，拍卖的成交情况处于流拍的状态，没有成交案例。

3、资料显示，近期航天晴山月没有放盘的状态，目前网上只显示有租房的状态，租金在8000-10000元之间。

4、资料显示，今年1月10日有一套78㎡玉雅居10栋702房产拍卖，成交价360万元。二手房挂牌则只有一套。

可以发现，该片区四个盘的均价在5万之间。查阅最新成交，2023年基本上都没有成交，市场价交投、存在感极弱。曾经的半山大宅，如今已是无人问津。

■别随便接盘，专业事专业解决

类似这样的布袋片区，深圳还有但有人却不知道，类似这样片区的房子，或许有人偏爱于它的低价或者它的资源环境，但要提醒的是：房地产作为本位、源泉、归处，始终绕不开三大流动性（交易、抵押、租赁）。虽然不可否认房子的居住属性、财富属性，但是在一线城市里的房子，若流动性不到位，对个人或家庭的长远来说，始终不得劲。

真正有价值的有效房产，基本都是位于城市中心区或核心区，拥有城市好的地段、好的配套、便捷的交通、强劲的就业环境和经济条件……加上人口聚集、钱太多、地太少的现状，不可再生的土地价值，就算有一定波动，最终是向上走。

在深圳，表现典型的就是我们此前反复提过的“鹏户区”。

与之相反的，就是低效或者无效片区，比如我们前面提到的仙桐片区，交通不便，流动受阻，价值自然受影响。

对有资金实力意向置换的人来说，建议就要谨慎考虑这类片区的房子，毕竟现阶段出现的置换调仓期，也是极其难得的。要小心的是，这类片区这类房子出现的低价迷惑，可能会让一些人盲目入货。

所以，这时候别随便当接盘侠，毕竟这阶段，想要出货的人不少，但究竟是不是底，能不能接住这底，千万别轻易做决定，做决定前不妨先找专业人士深度聊聊。