■深圳楼市，年末浪潮

深圳楼市，近期又被搅起来了。

前有二套房首付降低豪宅税降标的宽松政策，后有某新房住宅6小时日光吸金57.38亿元，中间还有连续两个月二手房成交破4000套的翘尾行情……

于是，深圳改善买家置换优质房子的心思，又活络了。

这是深圳楼市最坏的时代，也是最好的时代。

有人观望，有人捡漏，有人犹豫，但改善市场的热度却在上升，实力型买家对优质房子的关注度反而更高了。对他们来说，现在反而是置换调仓的好时候，只是要看选择怎样的房产。

■ 好房更高要求，置换调仓窗口期

深圳常住人口近两千万人，但商品房只有不足200万套，加上早年建设的老旧房子明显存在的社区空间、车位问题、户型空间等系列问题，明显存在较为强烈的置换改善需求。
美联物业全国研究中心做了一项关于深圳购房者的调查报告。结果显示，58.7%的受访者表示购房的目的是改善、换房需求。

接近60％的置换改善，在一线城市一步到位基本不可能，有过置业经验的实力型买家，对社区配套、小区规划、户型设计也有了更高的要求。

毕竟中国人买房最重要的考量因素之一，就是配套。换而言之，就是能占尽这座城市最多的利好，能享受到更丰富的教育、商业、医疗、景观、就业、人文文体设施等。

但是并不非大多买家对自己要买的房子都有清晰认知。没有丰富投资阅历、老道经验，在千万级房产交易面前，很难做到人间清醒。

已有24年房产投资经验的知名楼市投资人@尹香武 先生，在最近举办的会员年终闭门讲座里特别提醒：

目前底层格局出现的极致变化，如今成本已回撤到十年前，财富与价值分化形成剪刀差，但房地产本位始终不变，一旦市场恢复到正常流动，具备稀缺性、价值性的优质房源将迎来更大的空间。

而目前市面一些优质房产的出清，或者当下被忽视的一些优质新房住宅，存在一定的议价空间，反而是极佳的入手机会。因此对改善客户来说，@房地内参 认为，此时，其实是难得的置换窗口期。 

■ 置换重要提醒，避免更高试错成本

想改善置换，却并非易事，关键是选房产标的，若未能抓住核心因素，试错成本极高。对此，拥有丰富实操经验的尹香武老师多次提醒过：

不同于首次置业，置换升级时考虑的资源，次序有所不同，更应将民生资源、自然资源篇排在前列，其次才是物管资源、产品资源，此外还有声望资源。

这就在于：

——民生资源决定效率，满足效率的只能是城市主流地段。

——自然资源决定天生，有效率有自然的矛盾地段极稀少。

——物管资源决定秩序，价值需要秩序，紊乱会耗散价值。

——产品资源决定微观，让项目横向有优势、纵向能持续。

在深圳，即便能满足上述三个稀缺性，便是值得买入的都市豪宅；若能全部满足且稀缺性做到数一数二，往往便是超级豪宅。以此标准来选房产标的，再匹配家庭情况和偏好，对置换升级买家来说，不但可以少走很多弯路，未来收获更多。

改善，改善，自然希望越改越好，既要在深圳核心城区，又要配套丰富，还要景观资源优越，居住空间越改越舒服。对实力型改善买家来说，在资金范围内，能满足他们既要、又要、还要的想法，才是改善的真正好产品。

所以，当近期客户在咨询【珑樾山】这个项目时，@房地内参 研究后发现，这个位处深圳核心城区的住宅，综合其拥有的资源、配套、地段、产品等核心要素，值得重点关注。

■ 升级的丰盛方案：主控全城、浑然天成

如前文所说，置换升级首先要重视民生资源，这与项目拥有的配套、交通、文体、医疗、教育等多重设施密切相关。毕竟，这就是效率，能就近享受到更多丰盛配套的项目，自然是优选。

珑樾山所在，得天独厚，处于深圳宝中-南山-福田发展轴线的中央地段，无论前往前海、后海、华侨城、深超总、福田CBD、香蜜湖都极其方便。而且地铁7号线深云站就在家门口，自驾还是公共交通出行随意选择。

难得的是，即便不出大社区范围，在珑樾山1公里内，无论哪个年龄段的居民，都能享受到丰盛的配套：
塘朗山公园就在家门口，一家老小可以登高望远，更是自家永久的绿色窗景；

紧邻着的深云文体公园，配置的高规格羽毛球场、网球场、足球场、篮球场等诸多文体设施，随时可以让家人享受到更有生命力的运动。

一路之隔的安托山博物馆、自然艺术公园等，不但是自家窗前景观，步行约600米即可享受得到这样的人文艺术气息，舒适又畅快。

西侧就是在建中的育才中学，人才摇篮之地，钟灵毓秀在此孕育。

背靠塘朗山、南向城市繁华，占据区位高点的珑樾山，直接把香蜜湖、华侨城、后海湾等繁华城市纳入眼前，主控全场的气势，浑然天成。

这样的城央住宅，既拥有了半山大宅的控场磅礴之势，又拥有高效出行、静谧居住的双重优势，恰到好处地把城市山居的矛盾完美地解决了，深圳罕见。难怪，去现场看过珑樾山的人士，感受这个项目这座城市，忍不住为之吸引。

■ 资源重中之重，人生高光在此享受

对改善买家来说，居住环境、自然资源十分重要，自住为主的家庭更甚。这就是为什么我们将自然资源排在前列的重要原因。

自然资源不外乎山、湖、海、公园等。深圳核心城区里的住宅，虽说有些项目宣言不缺自然景观，但不少都是伪的，极少能做到每家每户都能享受到景观。但珑樾山不惜耗费大量资金，颠覆传统，集萃数十位国际设计大师智慧，把15000亩塘朗山纳入业主家中，致力于打造深圳的全新第三代人居。

少见的是，珑樾山位于塘朗山的阳面，山中负氧离子含量2万/cm³，相当于福田区的四倍，夏日平均气温比市区还低了约2-4摄氏度，城市核心的健康生活圈，生命收获更多氧分。要知道珑樾山容积率低至3.62，若算上塘朗山，泛容积率几乎为零，生活舒适度得以十二分拓展。

为了让业主随时随地可以享受到山景优势，珑樾山楼体突破性设计成半环抱布局，视野无遮挡无对视，也无须顾虑会有尴尬的楼间距，实现了户户看山景，最大化做到“山中有我，我在城中”的即视感。
往深处挖掘，正是发展商深谙改善买家对城市自然资源的渴望。要知道，忙碌了大半生，归家既能看到城市繁华的璀璨，又能享受到满眼绿色，随时可以亲近山体、公园、运动，既有事业成就感，也有生活平和感，没有比这更惬意的了。

■ 城市精华触手可及，当属宝藏级住宅

对事业有成的家庭来说，居住的房子应该是用来享受生活的，因此更加看重产品资源、小区的管理秩序。这也是文中前面所述的产品资源和物管资源，毕竟，这是家庭与生命的重要后方，也是房子未来价值的保障。
先说小区的物业管理。据悉珑樾山为了匹配深圳改善家庭全新的人居生活，专门配置了定制服务，内部配置的双重泛会所，既可以满足健身、私宴、会客等生活、商务需求，同时定制了金牌物管团队，相当于私人管家，量身定制为每一户私家业主服务。

对改善买家来说，虽说产品资源不是排在第一位，但极其重要，毕竟对于享受生活的家庭来说，小区规划、空间布局就是极大的加分项。

珑樾山致力于为深圳事业有成人士提供的全新第三代人居，在小区布局、产品设计更是下了大功夫。
就小区规划来看，珑樾山设计的五进院落“一进山门大境、二进禅庭悠境、三进山林跌瀑、四进卧桥清溪、五进玉台飞瀑”，打造了高奢仪式感，归家体验极强，大气度即时彰显。

园林内部随处可见的精工、山形、水韵、石塑、茂林，台地式园林内的所有树种100%全冠移植，叠落水系打造深圳唯一山地多层无边界立体泳池，与背靠的塘朗山形成“流水森林”，园林景观自然更加赏心悦目。

难得的是，为了更好地满足改善买家的高端需求，珑樾山大手笔采用奢石级蓝钻用材、掐丝类珐琅工艺倾力打造五星级酒店品质公区，楼体则是会呼吸的玻璃幕墙立面，品质进一步加分。

珑樾山目前在售的主力户型是建面约193㎡-268㎡新品，做到了户户向南、户户看山，户户无遮挡的阔绰空间，2梯2户的舒适梯户比，专梯入户私享空间。层高3.6米、约10.55米的超大开间，再次延伸了城山的边界。

在深圳核心城区，背靠塘朗山阳面，还紧邻地铁，咫尺即享丰盛生活文体艺术配套，更有占据高点主控全城的气势，城市所有精华皆在眼前，触手可及。融合了如此城山大气象的大平层住宅，要挑剔的点，其实真不多，难怪连老道的尹老师看完之后都忍不住感慨：珑樾山拥有的好东西极多，当属深圳的宝藏级住宅。
据悉，珑樾山总工程进度已完成80%，明年就可以交楼。小编也切实的去看了下现场的工程进度，目前正在进行外立面的铝板安装，预计春节后就安装完成，届时项目的外立面也会成为一道靓丽的风景。

正值辞旧迎新之际，珑樾山1月1日将邀请堪舆大师麦玲玲现场面对面交流2024龙年运势，为新的一年加持能量，意向参与人士可致电0755-86963666，为您预留位置。