“鸿荣源·熙龙湾”唯论：宝中海景第1盘
尹香武（半求）
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导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【功能复合：对业主存在些许干扰】
    【周围待建地较多，业主必须忍受3年】
    ■项目优势
    【9070政策受益者：纯大户】
    【宝中一线海景第一盘】
    【宝中车户比冠、亚军：全是鸿荣源项目】
    【鸿荣源小区：宝中泛容积率最大赢家】
    【双地铁物业：1#、5#地铁宝中换乘站，及1#地铁新安站】
    【宝安高层住宅层高之冠：房间净层高3.20米】
    ■商家简介
    【宝中之冠：鸿荣源份额达17.4%】
    【连续三年位居前三甲】
正文：

■前言

占地117367.12平米、建面511262.83平米的“鸿荣源·熙龙湾”地处宝安区政府东南侧，宝安区景观主轴的东侧，甲岸路与兴华路交汇处。

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn认为，要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，本司称之为个性研究或者说是“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。

为了能让消费者更全面的了解项目，现将《“鸿荣源·熙龙湾”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。

■项目劣势

【功能复合：对业主存在些许干扰】

本项目包括商业、写字楼、住宅，以住宅为主，是一个复合型项目。对于位居中心区的项目来说，区域的要求，导致项目功能的复合其实是一种必然，但即使如此，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn还是将这一条单独提出来。

对于喜欢清静、不在乎投资的人来说，就可以避开成熟的中心区，转为到相对偏离中心区的片区购房。

【周围待建地较多，业主必须忍受3年】

周围等待建设的空地较多，未来施工的噪音、灰尘必然会影响到项目先期入住的业主。而当然这对于商业和写字楼影响不大。

■项目优势

【9070政策受益者：纯大户】

“鸿荣源·熙龙湾”由N23、N10两宗地组成，形成总体统一，又相对独立的格局。项目总体容积率为3.19，绿化率为30%。 户型比为：3房2厅2卫10%、4房2厅2卫50%、5房2厅3卫20%、复式15%、花园洋房5%。

项目的主力户型4房以上的套型合计占到90%，由此看出，本项目将是以纯大户为主要居住功能的社区，此类产品也是未来的稀缺。
 
【宝中一线海景第一盘】

占地117367.12平米、建面511262.83平米的“鸿荣源·熙龙湾”地处宝安区政府东南侧，宝安区景观主轴的东侧，甲岸路与兴华路交汇处。按建筑规模计，本项目是宝安中心区内的第二大盘，规模仅次于深业新岸线。

但是本项目扼守着珠江入海口的东岸最关键位置，在宝安中心区是一线海景物业中的第一大盘，同时也是位置最佳、靠海最近、品牌形象最佳、发展商实力最强的项目。

【宝中车户比冠、亚军：全是鸿荣源项目】

鸿荣源·熙龙湾总户数为1704，停车位共有2867个，车户比为1.7:1，这个“车户比”在宝安中心区是排在第一位的。宝中其余典型项目的车户比依次为：

鸿荣源·尚都1.29：1→深业·新岸线1.19：1→金泓·凯旋城1.13：1→金成时代1.05：1→天悦龙庭1.02：1→鸿荣源·西城上筑0.88：1→宏发·领域0.87：1→鸿荣源·西岸观邸0.84：1→君逸世家0.82：1→新锦安雅园0.82：1→幸福海岸0.74：1→丽晶国际0.63：1。

对比即可发现，鸿荣源·熙龙湾车户比超过第二名达32%，而且冠军、亚军全部都是鸿荣源的楼盘，可见比较起来，鸿荣源在公共配套上更愿意下本钱，这或许是鸿荣源项目市场表现更出色的主要原因吧？

车位配比高，意味者户均拥有的车位数量相对较多，在私家车越来越多的时期，车位对于保障楼盘的长期潜力还是非常重要的。

【鸿荣源小区：宝中泛容积率最大赢家】

“泛容积率”是指：居住区周边范围内（以小区红线外500米范围为准）各类公共建筑（比如图书馆、广场、体育馆等）、以及公园绿地、自然山脉、海面湖水等不可能存在建筑的区域面积，与住宅区合计起来的容积率。

“泛容积率”越低，说明小区周围公建、公园绿地、自然山脉、海面湖水等面积大，就意味着小区业主将拥有更多的室外活动空间、更多的社会资源。“泛容积率”低也在很大程度上给小区创造了宽阔无遮挡的视野，变相降低了小区的容积率，因为小区业主将不但可以在小区之内活动，也将可以很方便地选择到周围的公建比如广场、绿地、体育场等活动了。

“容积率”是小家概念，而“泛容积率”则是大家概念、是区域概念。越是高档的小区，区域越重要，因此“泛容积率”也就越重要，其意义很多时候大过容积率。可以说，“容积率”决定产品本身，但“泛容积率”决定前途、未来和大局，不可不查也。

鸿荣源·尚都由于就在宝安体育场边上，因此，其泛容积率极低。现在的鸿荣源·熙龙湾，由于就在占地54万平米的宝安中心广场以及景观主轴边上，实际就是未来业主们茶余饭后的休闲场所，就是楼下的广场，成为生活的一部分，泛容积率同样极低，只有0.8。

【双地铁物业：1#、5#地铁宝中换乘站，及1#地铁新安站】

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn监测资料显示，近期出台的《深圳市近期建设规划2007年度实施计划》中，确定了宝安中心站为1#地铁、5#地铁（二期）的接换乘站。

1#线从深圳宝安国际场到罗湖口岸，沿线经过南山、福田、罗湖、并且可以转科2#、3#线等。5#地铁从前海湾站出发，沿线经过宝安、西丽、龙华、布吉、罗湖最后折向大剧院站。

鸿荣源·熙龙湾位居1#、5#地铁宝安中心换乘站，以及1#地铁新安站中间位置，这就类似与华侨城的东方花园。

【宝安高层住宅层高之冠：房间净层高3.20米】

经过现场测量，鸿荣源·熙龙湾高层房间净层高3.20米，这在住宅中甚至整个深圳也是很少见的。而国家要求的设计层高是不低于2米4，也就是说，本项目的层高，比国家标准高出80公分，高出幅度达到25%，整个户型内部的空间感得到了彻底的改善。

■商家简介

【宝中之冠：鸿荣源份额达17.4%】

鸿荣源在宝安中心区合计拥有占地面积342918.55平米、建面1289893.96平米的如下项目：

1、西岸观邸：占地面积30000平米、建筑面积100000平米
2、西城上筑：占地38090.56平米、建筑面积160531.3平米
3、尚都：占地面积58070.83平米、建筑面积210000平米
4、鸿荣源购物公园：用地面积99390.04平米、建筑面积308100平米
5、“鸿荣源·熙龙湾”：占地面积117367.12平米、建筑面积511262.83平米
   
而宝安中心区占地640万平米、总建筑面积740万平米，计算发现鸿荣源占有的占地与建面份额分别达到5.4%、17.4%，成为宝安中心区房企之冠、绝对霸主。
 
同时，鸿荣源的供应品种涵盖小户型、豪宅、中档小区、商业、写字楼等，是宝安中心区内供应品种最全的发展商。

【连续三年位居前三甲】

历经10余年的稳健发展和战略调整，鸿荣源已发展成为涉及房地产、物业服务业的多元化公司，近年来的发展更是呈现稳健快速的态势，2005年鸿荣源位列深圳市房地产企业总值资质排名第三、06年夺取亚军、07再次获得深圳房企资质排名第三名的好成绩，表现稳健。

如今的鸿荣源厚积薄发，从一家区级房企，进而成为深圳主流企业，现在又变身为跨区域布局并谋取上市的企业，步步为营、谋略得当，浓缩了深圳民营房企的酸甜苦辣与时代荣耀。

鸿荣源已明确“立足珠三角、走向全中国”的战略规划，今年以来鸿荣源投资40亿元，相继拍得佛山、广州、长沙的优质地段，跨区域开发迈出了实质性的步伐。鸿荣源公司由区域品牌、房地产开发商开始锻造自己的全国性影响力。

宝安中心区规划图

宝安中心区航拍图