【前言】

现在关于房价到底跌还是没跌，连同一线城市在内，都已经没有任何争议了。

就连深圳最嘴硬的业主，在房价下跌铁一般的事实面前，态度也软了下来，不再延续之前“郊区跌，核心区坚挺”的言论了。

所以，无论是一线城市北上广深，还是强二线和二线城市，无一幸免，房价下跌已是全民共识。当然，三四线和十八线早就如此，没有一个能顶得住这波洗礼。

但是很多人却被所谓的房地产大中小V们洗了脑，认为房地产之所以落入如此境地，完全是因为救市时机不对，而且政策还一直在挤牙膏。

如果是前期阶段，这样去想无可厚非，到了现在依然还在认为是智库们耳目闭塞，怕是真的分不清大小王了。

以深圳为例，各种建议和方案都已经呈批，但都没了下文，这不是简单吐槽一句“鲁治深”就能总结的。但在功劳簿上，历史会记下一笔。

2023年全年，深圳的成交数据早已出炉：
——新房成交约4.28万套，较去年环比下降16.33%
——二手房成交约4万套，较去年成交上涨55.41%

这个数据，还是以价换量而得来的结果，对比高点，再也回不去了。

其中最为关键的因素，很多所谓的专家们绝口不提。在人口负增长和住房需求放缓等多重积压下，房地产已经逐渐从开发阶段进入到维持新陈代谢即可的阶段。

或许大城市在人口减少上依然能分羹利好，但对于房企而言，完全围绕一二线城市布局的还是少数。

有人统计，全国新房成交面积的高峰值为17.9亿㎡，如果仅仅凭借一二线城市的话，断然无法接住17.9亿㎡的需求。

统计局总喜欢将70个大中城市列入研究样本，尽管实际的一二线城市远达不到70个，我们依然按照70个城市来算。

假设一年维持17.9亿㎡的新房供应量，平均每个城市每年要卖出去0.26亿㎡的新房；假设套均面积为100㎡，那就是26万套新房。

若以深圳2023年的新房成交套数推算，要达到26万套新房的去化，深圳要卖6年有余。

也就是说，并不能简单粗暴的把房价下跌和卖不动的原因归结为是调控问题，应该看到人变少、房子多、需求减少。

在这种情况下，房价需要软着陆，从而用时间来换空间。尽管采用这种方式会让有些高位接盘尤其是加杠杆接盘的人痛苦，但却可以保住大多数人。

譬如深圳赚钱老家买房，之前曾是打工人的朴素自救，现如今在残酷的楼市面前，却演变成了深圳中高层的出逃。

基于这种设计，不同城市之间将出现前所未见的变局，比如一线与二线，比如广州与深圳，比如深圳与香港，比如香港与上海……

那么：
哪些城市今年的楼市压力会达到峰值？
一线城市何时是抄底时机？
北上广深谁会迎来跳水？
强二线哪类房产会迎来转机？
哪个城市的房价还会继续下跌？
哪个城市值得重点关注？
上海目前是否适合下手？
基于投资，何种房子禁止布局？

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