今日消息，中海深超总项目，案名批准为：深湾胤府。PS：读起来有点绕，推广名会不会沿用这个很难说，说不准中海还在集思广益。

项目共6栋楼，容积率6.0，限高200米，至少150米约512套住宅可售，主体即将出地面，预计最快今年一季度入市。

根据爆料，初步曝光的户型，建面约190-500㎡ 3-4+1房，其中：
190㎡ 3房3厅2卫，128套；
250㎡ 4房3厅2卫，237套；
330㎡ 4房3厅4卫，142套；
500㎡的顶复为4+1房3厅4卫，5套。

根据出让时限售价13.33万，估计总价2500万起步。

2023年6月30日，位于南山深圳湾超级总部基地的T207-0060宗地出让，中海击败华润、招商、保利、中铁、越秀五家房企，最终以125.32亿元+全年期自持租赁住房面积58500㎡竞得，成交楼面价60349元/㎡，溢价率15%。

这是时隔22年后，深超总片区增加的唯一一块可开发高质量新宅地，是近年来片区稀缺住宅地块，值得期待。
 
这块地也是深圳土拍历史上宅地起拍价最贵，并突破深圳新房限价天花板：125亿封顶，毛坯限价13.2万/㎡。
 
同时，该项目出让时还打破了“70/90”政策的限制，将全部规划成大户型。

从地块位置来看，该宗地位于深圳湾超级总部基地内，建筑高度限高200米，且西侧地块建筑高度≤150 米，东侧地块建筑高度≤200 米，同时须满足航空限高要求；

根据项目设计规划，整体容积率≤6.1，地上建筑面积包括：住宅：193490 ㎡；商业：6000 ㎡；物业服务用房：420 ㎡；社区管理用房：250 ㎡；社区健康服务中心：1400 ㎡；社区老年人日间照料中心：1500 ㎡；文化活动室：1000 ㎡；幼儿园：3300 ㎡(用地面积 2700 ㎡，班数 9 个)；托儿所：300㎡。整体限高200米，户型比例不受限。

有关设计应符合片区高品质定位要求，从效果图看出项目共规划6栋住宅，外立面采用全玻璃幕墙设计。

面对6.0的高容积率，若以常规T2 (一梯二户) 户型布局，需要7-8栋住宅楼才能满足数据指标。但深圳的日照要求和场地周边的环境资源给设计提供了新可能，项目以3栋T3 (一梯三户) ，2栋T2 (一梯二户) ，1栋相对独立的 “三芒星” 平面高梯户比垂直社区 (业主自持) ，共6栋住宅实现了数据指标。

社区鸟瞰  © gad

这不仅释放了更多住区内公共空间，也让住宅形式更城市化、公共 (公建) 化，在视觉上更好地融入区域环境，而不显平淡、弱势。楼栋通过扭转布局避免了高密度布局容易产生的对视问题，设计也让每个户型都有270度观景面，将城市风景与风情极致 “引入” 室内，进一步紧密住区与城市的关联。

为了过渡、兼顾城市公共性与住区私密性——避免过强的公共性导致住区成为开放的城市街区，也避免过度的封闭性导致住区成为城市孤岛——设计方在垂直维度打造了一套过度城市与住区的 “城市甲板” 系统：将城市商业，社区配套服务，文化活动等置于底层，以模糊的边界与公共的功能布局与城市相连；

功能分解图  © gad

底层开放商业与二层沿街商业界面  © gad

二层布局少量 “森系商业” ，二层中心则限定作为仅限住户使用的社区花园，在各楼栋之间创造一个步行友好、安全、安静的社区共享空间；再往上则是独立、私密的居住空间。

二层社区花园  © gad

项目将业主自持的独立住区布局于场地东北角，规划独立的出入口与在底层直接相连，为楼栋的独立运营提供便捷性、专属性，也减少对私有住区的干扰。自持住宅的常规设计更强调单户空间的 “均好性”。

为了给未来运营和后销售提供更多可能性，项目更强调空间组合、结构的灵活性：通过大板、结构构件尺度与室内外空间的精细化磨合，让居住单元得以实现从60—400㎡的多变组合方式。

同时，设计方强调住宅 “公共” 属性下的形式整体性、功能复合性及空间复杂性，与销售住宅在使用体验上形成鲜明差异。为此，在项目设计了一个叠合公共配套、社交休闲、居住空间等多功能的 “垂直花园社区”，以促进公共交往发生的更多可能性。

住户花园  © gad

在中海深超总项目之前，该片区已经22年没有出让过住宅用地，因而关注度极高。该片区上一个住宅项目，便是如今的红树西岸，如今二手住宅成交单价超过20万元/平米。

上一次出让宅地，还要追溯到2001年。22年前，该片区曾拿出三宗宅地，被百仕达拿下的红树西岸“地王”地块被打造成了滨海休闲住宅区，在2009年总销售额超80亿元。

深圳湾超级总部基地东靠欢乐海岸；北邻华侨城湿地公园、世界之窗，再北边是深圳老牌豪宅区华侨城；西边是高尔夫球场，以及这两年开始“闻名世界”的粤海街道，还有深圳新贵豪宅区——后海；南边是深圳湾公园以及海景，与香港隔海相望。

这里被高端产业、高端住宅、高端商业、公园、海洋、高尔夫环绕，是深圳十九个重点开发建设片区之一，汇聚了许多前沿行业的企业，如TMT、金融、现代制造、专业服务等，其中包括中兴通讯、OPPO等世界500强企业和行业巨头，将成为总部企业和科技企业聚集地。

目前，深超总现已开工项目16个，就工程进度划分，至少有≥4个项目主体结构已封顶；有≥5个项目进入主体施工阶段。

▶主体结构已封顶项目
深湾汇云中心、神州数码集团总部、天音大厦、中国电子总部等

▶主体施工阶段
中信金融中心、中兴通讯总部、OPPO国际总部、招商银行总部、碳云大厦等

深湾汇云中心项目进度最快，据悉其作为片区首个TOD超级城市综合体即将投入运营。

而在建中的中海深超总项目，近期进度来看，主体即将出地面，估计今年上半年之前将入市。一套2500万起，深超总今年热度必然不菲。