■最新数据，一线房价又降了
今天国家统计局发布数据，2023年12月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格又降了。
环比上看，12月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、0.6%、1.5%和1.1%。
从同比看，12月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.5%，降幅比上月扩大0.6个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降2.2%、3.4%、5.2%和3.1%。
■深圳各区房价跌幅榜
普遍都在降，深圳更是不可避免。到目前为止，相比市场高峰期，深圳房价已经出现了全市普跌，平均跌幅大约在30%左右，个别小区腰斩，甚至跌幅60%以上。
看看2023年深圳各区的一二手房房价，不忍直视，看了就是心痛。
2023年深圳各区一手房房价：
坪山新区均价36998元/平米，环比下降了3.39%
大鹏新区均价39267元/平米，环比下降了2.79%
龙岗区均价45332元/平米，环比上涨了1.13%
光明新区均价52619元/平米，环比下降了3.49%
盐田区均价53769元/平米，环比上涨了1.01%
宝安区均价59316元/平米，环比下降了0.58%
龙华区均价66117元/平米，环比上涨了0.18%
罗湖区均价74902元/平米，环比下降了8.69%
南山区均价105541元/平米，环比上涨了1.10%
福田区均价119061元/平米，环比下降了3.82%
2023年深圳各区二手房房价：
坪山均价33029元/平米，环比下降了0.76%
大鹏新区均价37768元/平米，环比下降了1.50%
龙岗区均价41311元/平米，环比上涨了0.94%
光明新区均价38929元/平米，环比下降了1.22%
盐田区均价47217元/平米，环比下降了0.89%
宝安区均价57577元/平米，环比下降了0.02%
龙华区均价55135元/平米，环比下降了0.83%
罗湖区均价54859元/平米，环比下降了0.11%
南山区均价81422元/平米，环比下降了0.84%
福田区均价74865元/平米，环比下降了0.22%
■哪些板块跌得多？学区房成重灾区
看到上面表格中的房价指标都是清一色的下降趋势，是不是心中有些小小窃喜了呢？感觉自己与有房一族的距离又拉近了一步？
那么，深圳各区在众多价格受影响的板块中，哪些板块跌得最多？
整体来看，首当其冲的是福田百花、八卦岭这类老破小学区房，跌幅达到30.2%，其次是罗湖的万象城，这两个板块都是中心区核心区域的板块。
福田百花房价崩塌的主因就是学区房价值垮了，即便都带深实验的学位，百花内部的小区跌幅其实也有分化。
跌幅最大的小区是长城花园，跌幅达到43%，跌幅第二的是南天一花园，紧接着是长安花园和长城二花园。
百花园跌幅相对来说只有15.7%，这说明百花的下跌逻辑除了学位贬值之外，还有一条逻辑不能忽视——居住价值，百花小区普遍比较老，学区不强势之后，就只能拼居住品质，因此百花园楼龄小的优势就凸显出来了。
其次，是网红片区，如前海、宝中、科技园、后海和光明科学城，从盛夏到冰点，从被热捧到被质疑，普遍跌掉了20%~40%，代表楼盘有前海诺德国际、华润城、光明玖龙台等。
紧接着，是福田中心、龙华中心、龙岗中心城这几个传统中心，前期表现平平，几乎没怎么涨，如今房价一样跌，跌幅相对较小。
最后是香蜜湖和华侨城传统豪宅片区，整体小幅上涨，算是这一轮行情中最抗跌的片区。
■跌跌不休，谁能独善其身
事实上，今年豪宅价格“跳水”最严重的项目当属“片区小透明”或者“老旧小区”。豪宅的溢价率基础是片区、地段，但抗压性的分化却和产品力、圈层，关系匪浅。
宝能太古城南区2010年建成，现在跌到13万/㎡左右；华侨城波托菲诺纯水岸七期2008年建成，如今在售均价还在19万/㎡左右，楼龄不是价格“跳水”的最主要原因，项目的产品力和物业运维，才是二手房成交的参考因素。
另一方面，福田香蜜湖片区，香蜜湖一号价值岿然不动；深圳湾片区，深圳湾一号抗压性极强。片区的标杆性豪宅，聚集了城市塔尖中的“精粹”，这样的圈层本身就是一种溢价，一种吸引力。
因此，豪宅价值坚挺的秘诀=核心区位+塔尖圈层+尖端产品力+优质物业+稀缺大户型+醇熟生活配套，才能够在大环境下独善其身。
■冬日漫长，如何破局？
深圳楼市的情绪依然冷清，主要还是政策的严苛，市场、客户的交投信心没能得到保证，没有了确定性，行动就更加停滞了。
一方面，开发商销售回款工作压力不减，为了加速库存去化，新盘降价折扣接连突破底线。
另一方面，信心不足和降价潮下，无论是在心态上，还是在买房规划上，大家都更加保守。
从销售端到市场端，深圳楼市的艰难，已经超出了很多人的预期。
深圳豪宅的抗跌能力向来较强。可即便如此，该下跌的时候，一个都逃不了。大趋势下，只涨不跌的资产，几乎不存在。
在此前的认房不认贷、二套首付降至四成、豪宅线取消750万元限制后，接下来如果没有一次性的政策强力利好推动，还是依靠此前的利好余热来自行调节，估计盼着深圳楼市春天到来的各方人士，还要继续煎熬。