布吉石芽岭公园片区楼盘对比分析（07~08版）
尹香武（半求）
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导读：
■石芽岭：布吉的最好居住片区
二、布吉公共配套比例最好的区域：以承翰·慢城为最
三、距离深圳特区建成区20分钟
■楼盘指标分析
一、指标罗列
二、指标分析
（一）、占地及建面有质的差别：承翰·慢城具绝对优势
（二）、容积率：承翰·慢城最低
（三）、车户比表现：承翰·慢城依然领先，但幅度较低
（四）、配套占比：承翰·慢城遥遥领先，属全市5强
■发展商星级
■综合星级榜：承翰·慢城是布吉居住性能最佳的小区
正文：
前注：
1、“车户比”即“车为位户数比”的简称，计算方法：车位÷户数。
2、“配套占比”是指配套面积与总建筑面积的比值。
3、“占地”是指占地面积、“建面”是指建筑面积。
4、楼盘自然排列时以拼音字母为序，★代表一星级、☆代表半星级，平均星级以数字表示。
5、数据如有错误，请联系banq@vip.163.com更正。
■石芽岭：布吉的最好居住片区
一、布吉难得的一片绿洲
布吉石芽岭片区位于布龙路以东、星火路以北、香叶路以西、国芬路以南的围合区域，该片区背靠总占地78万㎡的布吉首个市政公园石芽岭生态公园，该公园也是山体体育公园。在建设规划起点相对落后的布吉，石芽岭片区却是难得的一片绿洲。
78万㎡的石芽岭生态公园规划为一个人与布吉生态新区完美结合的森林公园，集登山康体、室内健身、休闲娱乐、亲近自然为一体。
二、布吉公共配套比例最好的区域：以承翰·慢城为最
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.Cn资料表明，石芽岭片区规划总占地逾70万㎡、住宅建面约100万㎡、商品房住宅面积约80万㎡，总规划居住人口约5万人。就建面而言，石芽岭片区是深圳又一大社区。
片区项目为承翰·慢城、中海·怡翠山居、景园（与华浩源·绿谷属同一小区）、龙园山庄（含龙园意境）、锦绣河山等5家。
片区内规划有小学2所、中学1所、幼儿园5所。商业配套约2万㎡、主要集中在承翰·慢城（约1.5万㎡）。
三、距离深圳特区建成区20分钟
驱车沿红荔路上笋岗路，走清平快速然后上水官高速，经李朗路到石芽岭片区，或走清平快速然后上布龙路到石芽岭片区，20分钟就搞定了。布吉一直交通拥挤，但是石芽岭片区却是通畅的。
布龙路、深惠路两条主干道解决了对外连接的问题，而星火路、李朗路、国芬路、科技园路则构成了内部微循环，全长2.3公里的科技园路则连接起布吉老城区与布吉新兴住宅区。科技园路西起布吉老街，与布龙公路和李朗路相交后东至丹平公路，与未来将要开通的第二通道、东西干道一起组成布吉今后重要的“三横”。
双向4车道、两边有15米宽的步行道、局部有3.5米宽的绿化带的科技园路横贯石芽岭片区，它的开通为这一区域注入了新的活力，楼盘也将因此受惠。
■楼盘指标分析
一、指标罗列
【华浩源·绿谷（含景园）】
1、占地78066㎡、建面207025㎡、容积率2.65；
2、总户数1342、车位648、车户比0.48:1；
3、配套：2500㎡幼儿园、2500㎡会所，总配套面积5000㎡，配套占比为2.4%
【承翰·慢城】
1、占地219275㎡、建面272835㎡、容积率1.70；
2、总户数1761、总车位1261、总车户比0.72:1；
3、配套：商业15000㎡、学校60000㎡，总配套面积75000㎡，配套占比为27.5%。
【龙园山庄（含龙园意境）】
1、占地87693.54㎡、建面198473.42㎡、容积率2.04；
2、总户数1627、车位1135、车户比0.70:1；
3、配套：2000㎡商业、2000㎡会所、1万㎡教育，总配套面积近14000㎡，配套占比为7.1%。
【中海·怡瑞山居】
1、占地48145.70㎡、建面88507.50㎡、容积率2.23；
2、总户数1024、车位656、车户比0.64:1；
3、配套：2000㎡会所及管理用房，配套占比为2.3%。
二、指标分析
(一)、占地及建面有质的差别：承翰·慢城具绝对优势
1、占地及建面规模对比
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn通过以上数据对比发现，除了承翰·慢城占地高达22万㎡以外，其它项目占地在48145.70㎡~89920㎡之间，规模上存在量级差别，最大最小占地规模差距达到4.57倍。后三者总体规模也只仅与慢城相当。也就是说，承翰·慢城是绝对老大。
在建面上，除中海·怡瑞山居是88507.50㎡、规模最小之外，其余均集中在175657㎡~272835㎡之间，也就是说，片区楼盘建筑体量相对较大，跨度达到3.08倍。建面272835㎡的承翰·慢城超过建面198473.42㎡的龙园山庄（含龙园意境）达74361.58平米，幅度达37.5%.
总体上看，承翰·慢城是片区内当之无愧的第一大盘，在占地上超出第二位的龙园山庄（含龙园意境）达131581.46㎡之多、幅度达150%。建面超过74361.58平米，幅度达37.5%，均有绝对性的压倒优势。4个项目中最小的中海·怡瑞山居占地仅48145.70㎡。
2、占地及建面规模星级榜
【华浩源·绿谷（含景园）】★★★☆
【承翰·慢城】★★★★★
【龙园山庄（含龙园意境）】★★★★
【中海·怡瑞山居】★★☆
（二）、容积率：承翰·慢城最低
1、容积率对比
容积率四海反映单位土地面积上居住人口的多少，因此容积率越低，则单位面积居住人口越少，人均占有的空间就越大，因此是判断小区居住舒适度的最重要指标之一。
从容积率上看，承翰·慢城仅为1.70，表现最好；排在第二位的是龙园山庄（含龙园意境）、容积率是2.04；中海·怡瑞山居容积率为2.23，排在第三；华浩源·绿谷（含景园）以2.25的容积率居于第四。
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn从以上对比可以看出，除承翰·慢城外，区域楼盘的容积率都在2以上。承翰·慢城领先第二名为0.34、幅度为17%，是区域内容积率最低的小区。但是由于区域内拥有占地超过70万的公园，因此整体容积率控制十分良好，显示出这一区域居住条件不错。
2、容积率星级榜：
【华浩源·绿谷（含景园）】★★☆
【承翰·慢城】★★★★★
【龙园山庄（含龙园意境）】★★★☆
【中海·怡瑞山居】★★★
（三）、车户比表现：承翰·慢城依然领先，但幅度较低
1、车户比对比
承翰·慢城车户比为0.72：1，为区域内最好；龙园山庄（含龙园意境）车户比为0.70：1，紧随其后；中海·怡瑞山居车户比为0.64：1，居于第三；华浩源·绿谷（含景园）车户比为0.48：1，排名最后。
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn从以上对比可以看出，我们认承翰·慢城、龙园山庄（含龙园意境）车户比表现为区域内最佳水平。其它两个项目相对较差。
但是区域内车户比整体偏低，没有超过1：1的项目，显示出该区域项目定位偏向于普通的工薪族，但同时，也要注意9070政策之后，由于在总体建筑面积不变的情况下，户数迅速增加，也降低了车户比，这方面，承翰·慢城第三期由于响应了政府号召，受到了一定的影响。
2、车户比星级榜：
【华浩源·绿谷（含景园）】★
【承翰·慢城】★★★
【龙园山庄（含龙园意境）】★★☆
【中海·怡瑞山居】★★
（四）、配套占比：承翰·慢城遥遥领先，属全市5强
1、配套占比对比
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn认为，配套占比能够反映项目内配套面积的相对多寡，因此户均配套面积越大，项目内的居民其生活也就越便利，因此是判断小区居住便利程度的最重要指标，否则就只能借助其它小区来满足自己的需要了，从便利性、自尊心上来说，这无疑是不利的。
承翰·慢城配套占比为27.5%，这个数字即使放在全市，也肯定是前5之内，这确实出乎绝大多数人的意料之外。其它配套占比较高的楼盘全部都是豪宅：比如水榭花都等。
第二名是龙园山庄（含龙园意境），其配套占比为7.1%，之后依次是：华浩源·绿谷（含景园）配套占比为2.4%、中海·怡瑞山居配套占比为2.3%。对比可知，承翰·慢城配套占比遥遥领先，超过第二名高达20.4%，具有绝对优势。
2、配套占比星级榜：
【华浩源·绿谷（含景园）】★
【承翰·慢城】★★★★★
【龙园山庄（含龙园意境）】★★
【中海·怡瑞山居】★
■发展商星级
一、发展商罗列
华浩源·绿谷（含景园）的后期发展商是宝安集团下属的宝恒地产，属于过气英雄，社会名誉上受损较大；
慢城的发展商是承翰，承翰在深圳已储备3幅地块，两年就实现了集建筑施工、投资开发、物业管理、教育投资综合一体化，并且迅速实现跨地域高速发展阶段。
龙园山庄（含龙园意境）的发展商为龙园山庄发展有限公司，属于项目公司，建成就可注销，对于后续维护和业主权益保障不利。
怡瑞山居的发展商是中海，中海地产是国家级的发展商，与万科齐名，不但开发水平好，而且其物业管理也属于国家顶尖水平。
二、发展商星级榜
【华浩源·绿谷（含景园）】★★
【承翰·慢城】★★
【龙园山庄（含龙园意境）】★
【中海·怡瑞山居】★★★★★
■综合星级榜：承翰·慢城是布吉居住性能最佳的小区
综合所有因素的分析，计算得出承翰·慢城为20.0星级、中海·怡瑞山居为13.5星级、龙园山庄（含龙园意境）为13.0星级、华浩源·绿谷（含景园）为10.0星级。
按照5项打分，25星级为满分100的话，那么折算承翰·慢城为80分、中海·怡瑞山居为54分、龙园山庄（含龙园意境）为52分、华浩源·绿谷（含景园）为40分。
第一名：【承翰·慢城】20.0星级=80分
第二名：【中海·怡瑞山居】13.5星级=54分
第三名：【龙园山庄（含龙园意境）】13.0星级=52分
第四名：【华浩源·绿谷（含景园）】10.0星级=40分
其中，承翰·慢城综合条件最佳，领先第二名中海·怡瑞山居26分、48%，在片区内具有绝对优势、与同区域楼盘比较具有质的差别，因此是片区内当之无愧的第一盘。如果说石芽岭公园片区是布吉最好的居住片区的话，那么可以这样推断：承翰·慢城是布吉居住性能最佳的小区。