“鸿荣源·熙龙湾”考查纪要
尹香武（半求）
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〖时间〗：2007年11月02日14：30~16：00
〖天气〗：阴天、有灰霾
〖事件〗：实地考察“鸿荣源·熙龙湾”项目
〖地点〗：宝安区政府东南侧新湖路与兴华一路交汇处南行500米
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考

导读：
    ■项目概况
    【项目数据：纯大户】
    【宝中一线海景第一盘】
    【鸿荣源“宝中”住宅收官之作：熙龙湾1期既将面市】
    【宝中车户比冠、亚军：全是鸿荣源项目】
    【鸿荣源小区：宝中泛容积率最大赢家】
    ■四周及景观
    【北侧：鸿荣源购物公园基础施工，中心广场景观优越】
    【南侧、西侧：山、海、园、岛立体景观】
    【东侧：熙龙湾二期地基施工中】
    ■片区概况
    【宝中：深圳机场、港口、海景结合最好的次级中心区】
    【伴着衙门：行政商务类企业聚集地】
    【双地铁物业：1#、5#地铁宝中换乘站，及1#地铁新安站】
    【紧邻CBD商业核心：商务与租赁是正相关关系】
    ■工地考查
    【宝中第一座写字楼：国际西岸商务大厦】
    【营销中心进驻：样板房预计11月中开放】
    【宝中施工机械最密集、速度最快的项目】
    【“洁僻”到底：第一个室内集中处理建筑垃圾的项目】
    【宝安首个全面采用机械检查空鼓的项目】
    【双层车库，首层自然通风采光】
    【宝安层高之冠：房间净层高3.20米】
    【同色勾缝：外墙美观大方】
    【混凝土输送无需楼板穿孔：质量有保证】
    ■数据与用料
正文：

■项目概况

【项目数据：纯大户】

“鸿荣源·熙龙湾”由N23、N10两宗地组成，形成总体统一，又相对独立的格局。项目总体容积率为3.19，绿化率为30%。 户型比为：3房2厅2卫10%、4房2厅2卫50%、5房2厅3卫20%、复式15%、花园洋房5%。

项目的主力户型4房以上的套型合计占到90%，由此看出，本项目将是以纯大户为主要居住功能的社区，此类产品也是未来的稀缺。
 
一、N23地块数据为：
 
建设用地面积：69783.53平米；容积率3.19；计容面积：222780.09 平米；住宅：180326.21平米；商业：12811.48平米；办公：20652.20平米；幼儿园：1843.93平米（9班，单独占地不小于2400平米）；会所：146.27平米；不计容面积：73125.56平米；赠送面积：22947.80平米；总户数：990户；建筑覆盖率：28.3%；停车位：1742辆；其中地面停车90辆；半地下车库976辆，地下车库676辆。
 
二、N10地块数据为：
 
建设用地面积：47583.59平米；容积率3.0；建筑高度99米；计容面积141818.40平米；其中住宅123481.40平米；商业15512.89平米；幼儿园1500平米（6班，单独占地不小于1900平米）；会所：1324.11平米；不计容面积：45501.97平米；赠送面积：15893.54平米；总户数：714户；建筑覆盖率：28.8%；停车位：1125辆；其中地面停车：60辆；半地下车库640辆；地下车库425辆。

【宝中一线海景第一盘】

占地117367.12平米、建面511262.83平米的“鸿荣源·熙龙湾”地处宝安区政府东南侧，宝安区景观主轴的东侧，甲岸路与兴华路交汇处。按建筑规模计，本项目是宝安中心区内的第二大盘，规模仅次于深业新岸线。

但是本项目扼守着珠江入海口的东岸最关键位置，在宝安中心区是一线海景物业中的第一大盘，同时也是位置最佳、靠海最近、品牌形象最佳、发展商实力最强的项目。

【鸿荣源“宝中”住宅收官之作：熙龙湾1期既将面市】

鸿荣源·熙龙湾是鸿荣源在宝安中心区的第4个住宅项目，之前的是尚都、西岸观邸、西城上筑。本项目也是鸿荣源在“宝中”的住宅收官之作。此后，区域内占地99390.04平米、建面308100平米的A004-0100商业中心项目将为鸿荣源在宝安中心区内的开发划上圆满的句号。

项目一期平均户型面积约为170平米左右，主力户型为170平米左右的四房和200平米左右的五房，面积最小的户型为128平米的三房。一期935户，车位1954 个（地下：1818辆，地下：136辆）。第一批推出市场的为2、3、4三栋，其中2栋为洋房，3、4栋为31层的高层建筑，共200余户，预计将于年底发售。

【宝中车户比冠、亚军：全是鸿荣源项目】

鸿荣源·熙龙湾总户数为1704，停车位共有2867个，车户比为1.7:1，这个“车户比”在宝安中心区是排在第一位的。宝中其余典型项目的车户比依次为：

鸿荣源·尚都1.29：1→深业·新岸线1.19：1→金泓·凯旋城1.13：1→金成时代1.05：1→天悦龙庭1.02：1→鸿荣源·西城上筑0.88：1→宏发·领域0.87：1→鸿荣源·西岸观邸0.84：1→君逸世家0.82：1→新锦安雅园0.82：1→幸福海岸0.74：1→丽晶国际0.63：1。

对比即可发现，鸿荣源·熙龙湾车户比超过第二名达32%，而且冠军、亚军全部都是鸿荣源的楼盘，可见比较起来，鸿荣源在公共配套上更愿意下本钱，这或许是鸿荣源项目市场表现更出色的主要原因吧？

车位配比高，意味者户均拥有的车位数量相对较多，在私家车越来越多的时期，车位对于保障楼盘的长期潜力还是非常重要的。

【鸿荣源小区：宝中泛容积率最大赢家】

“泛容积率”是指：居住区周边范围内（以小区红线外500米范围为准）各类公共建筑（比如图书馆、广场、体育馆等）、以及公园绿地、自然山脉、海面湖水等不可能存在建筑的区域面积，与住宅区合计起来的容积率。

“泛容积率”越低，说明小区周围公建、公园绿地、自然山脉、海面湖水等面积大，就意味着小区业主将拥有更多的室外活动空间、更多的社会资源。“泛容积率”低也在很大程度上给小区创造了宽阔无遮挡的视野，变相降低了小区的容积率，因为小区业主将不但可以在小区之内活动，也将可以很方便地选择到周围的公建比如广场、绿地、体育场等活动了。

“容积率”是小家概念，而“泛容积率”则是大家概念、是区域概念。越是高档的小区，区域越重要，因此“泛容积率”也就越重要，其意义很多时候大过容积率。可以说，“容积率”决定产品本身，但“泛容积率”决定前途、未来和大局，不可不查也。

鸿荣源·尚都由于就在宝安体育场边上，因此，其泛容积率极低。现在的鸿荣源·熙龙湾，由于就在占地54万平米的宝安中心广场以及景观主轴边上，实际就是未来业主们茶余饭后的休闲场所，就是楼下的广场，成为生活的一部分，泛容积率同样极低，只有0.8。

■四周及景观

【北侧：鸿荣源购物公园基础施工，中心广场景观优越】

项目北侧近处是兴华路，两侧分别是天健时尚空间项目及鸿荣源328000平米的购物公园项目。这两个项目的进度基本一致，围墙及出街广告已做好，正在进行基础方面的施工。

西北方向约200米就是宝安中心广场，以及宝安区政府，还有远处已经投入使用的宝安体育馆和既将建设的宝安体育场。正北及东北方向远处住宅楼盘比较集中，如宏发领域、尚都、丽晶国际、西城上筑等。

此面景观整体非常优越，直视宝安市民中心，及宝安区政府，而购物公园的高层也是集中在创业路与新湖的交叉口，所以不会对本项目的景观构成影响。

【南侧、西侧：山、海、园、岛立体景观】

一、南侧：近处待建公立中小学，远处永久性景观面

在宝安中心的规划图上显示，本项目的南侧是海天路，以及海澜路，这两条路目前正在施工中，其中海澜路是连接深圳西部机场至前海、及南山的城市主干道。另外南侧的沿江高速将直通深圳的蛇口及西部通道大桥。

笔者在考查中注意到南侧只有一个约百平米的办公房，据了解是一个变电站，奇怪的是，没有任何标识？另外，根据规划，在项目一期与二期的正南分别有公立的中学和小学用地，但目前还没有开工。

项目的南侧是整个项目的主要景观欣赏面，距离珠江口海面约500米，而本项目的南侧再也没有住宅及办公等高层建筑，主要功能是以景观轴线相协调的景观项目，所以项目南侧看山、看海、看公园、看岛屿，并且是永久性的。

二、西侧：景观主轴，海、山、岛、公园多重景观面

西侧紧临是正在进行地基施工的写字楼项目，是龙光地产的龙光世纪大厦。隔龙光世纪大厦是宝安景观主轴，宝华路与宝兴路分别位于宝安中心广场的两侧，向南延伸直至海面，这样就在宝安区政府的南向形成了一条景观主轴线。

根据规划轴线的两则分别是高端的商务写字楼群，但目前只有本项目的“国际西岸商务大厦”、龙光世纪、以及远处的荣超项目在建。

此面现时一片空旷，视野开阔，看海面、香港山脉以及岛屿景观，但未来建筑群建成后，景观会有所遮挡。

【东侧：熙龙湾二期地基施工中】

东侧项目的二期正在进行地基施工，另外远处还有凯旋城2期MIMA正在施工中，除了这两工地外，此面其他空地还未进入全面的施工阶段，仅有施工也是集中在地铁及道路方面的施工。

此面待建地较多，存在着不确定因素，另外在规划中，通往南山的海澜路新圳河位置将修一座标志性的桥，届时也将成为宝中景观的一部分。

■片区概况

【宝中：深圳机场、港口、海景结合最好的次级中心区】

深圳西部房地产真正的大发展是从宝安新中心区的规划开始，宝中新规划对宝安的区域进行了划分，产业结构的引导，特别是行政、商务、景观的确立以及宝安区政府、中心广场的建成，才真正成为深圳西部地区的“发动机”。

宝中是深圳西部的核中核，如果与深圳中心相比较的话，西部中心区则又有了机场、港口以及零距离的海资源等优势.

【伴着衙门：行政商务类企业聚集地】

“鸿荣源·熙龙湾”有一栋是商务写字楼，而项目西北侧就是宝安区政府，距离大约500米，并且未来宝安区的行政及各类商务也都将集中在景观主轴的两侧。

宝安区行政中心是集所有政府职能部门于一体，如工商、税务、人事、统计、建设、还有公安、国安、监察、司法.....宝安CBD也具有行政中心、商业中心、经济中心、文化体育中心等功能，一个企业从开始成立到高速的发展过程，和职能部门打交道都需要专业的公司及专业人员去处理。

做为与区政府最近的项目之一，并且是纯商务写字楼,自然也就成了这些机构或公司的首选办公室。

【双地铁物业：1#、5#地铁宝中换乘站，及1#地铁新安站】

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn监测资料显示，近期出台的《深圳市近期建设规划2007年度实施计划》中，确定了宝安中心站为1#地铁、5#地铁（二期）的接换乘站。

1#线从深圳宝安国际场到罗湖口岸，沿线经过南山、福田、罗湖、并且可以转科2#、3#线等。5#地铁从前海湾站出发，沿线经过宝安、西丽、龙华、布吉、罗湖最后折向大剧院站。

鸿荣源·熙龙湾位居1#、5#地铁宝安中心换乘站，以及1#地铁新安站中间位置，这就类似与华侨城的东方花园。

【紧邻CBD商业核心：商务与租赁是正相关关系】

鸿荣源·熙龙湾整个社区北侧和西侧底层为商业，形成了两条商业街，商业街与项目的国际西岸大厦互连。项目一期商业面积为12811.48平米，二期商业面积为15512.89平米，商业总面积为28324.37平米，凭这近2.8万平米的商业，不但能够满足项目自身，同时也将为项目周边居民服务。

从片区上来讲，以上只是冰山一角，在项目北就是鸿荣源328000平米的购物公园，集购物、饮食、休闲于一体的大型高档商业项目，商业、人流、租赁，关系其实很简单。

■工地考查

【宝中第一座写字楼：国际西岸商务大厦】

熙龙湾一期的A004-0100地块为商业写字楼项目，命名为“国际西岸商务大厦”，位于整个项目的西北角，与鸿荣源购物公园相对。国际西岸商务大厦是宝中第一个面世的真正的商务楼宇，西侧的龙光、荣超等项目则要到明年上半年才能推向市场，作为宝中滨海新区写字楼的开篇者，具有一定的机会窗效应。

考查人员在售楼处停留大约5分钟看到，先后有13位客户光临售楼处咨询项目的写字楼情况，社会还是非常关注的。

【营销中心进驻：样板房预计11月中开放】

“国际西岸商务大厦”底层的玻璃幕墙外立面已全部呈现，这里就是未来的销售中心，相关工作人员已正式进驻，宝中及项目沙盘已摆放到位，其他有关项目书面资料还未展现。

在考查过程中我们看到，在一期西侧，有三栋底层的二、三、四楼正在进行样板房的施工，正朝园林，看楼通道正在用预制模板搭设，按照这个施工速度，预计本月中样板房就可以开放了。

项目的工程进度整体是比较均匀的，高层已施工到第二十层左右，洋房则已封顶。

【宝中施工机械最密集、速度最快的项目】

香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn于2006年12月13日考查宏发领域的时候就看到“鸿荣源·熙龙湾”开始打桩，2007年7月5日考查宏发中心大厦时，本项目才出地面三层，此次考查是2007年11月2日，时隔四个月就已经到了二十多层。

在鸿荣源所有的项目中，这个项目施工最快，原因在于工地人力、物力配备齐全，其中有一栋两个单元，就使用了两个塔吊和四个升降机，在深圳是极为少见的。

一般的项目在每一栋也仅只是一个塔吊和一至两台升降机而已，本项目显然比一般项目多出至少两倍的施工工具，高层施工上下人员和货物的运输速度也就加快了，从而决定着整个项目的施工速度。

【“洁僻”到底：第一个室内集中处理建筑垃圾的项目】

香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn专业组考查过的项目不计其数，而每逢鸿
荣源的项目总是带给我们更多的思考。

半求www.BANQ.cn就比喻这家公司有“洁僻”，是因为其所有工地出入口除积灰池以外，还用高压水枪给所有出入工地的车辆“洗澡”；在公园大地鸿荣源前所未闻地给所有护拦和台阶、基座、台面、墙面、铺地的位置的石材（汉白玉、青石、大理石、花岗岩、沙岩）涂抹有机硅石材防护液；禧园则是半求个人15年的房地产研究与工地踩盘史上，看到了第一个采用机床加工模板的项目。

在鸿荣源·熙龙湾我们又发现了这家公司的“洁僻”新招。那就是在每一户的室内都设有专门的建筑垃圾收集池，将垃圾统一收集到这个池子里面，待所有工序都完成以后再集中清运这些垃圾，这是深圳第一个室内集中处理建筑垃圾的项目。

【宝安首个全面采用机械检查空鼓的项目】

在考查楼内的过程中，不时的听到从不同楼层的楼板发出咣咣铛铛的声音，并且建筑内震动很大，结果发现是施工单位检查楼板空鼓情况，采用了“震动机排查空鼓”，这种做法将可以全面查出空鼓隐患，在入住之前处理，非常不错，这种做法比只用锤子靠人工敲打要高校而且准确得多。

在深圳，只有波托菲诺、香蜜湖1号及公园大地采用了这种施工方法，而在宝安本项目是首个全面采用机械检查空鼓的项目。

【双层车库，首层自然通风采光】

项目的地下室为双层车库设计，停车位有2867个。在私家车拥有量的急剧增加以及90/70政策的情况下，车位配比将是衡量小区配套之一的重要参数，如今，时间较长的小区，停车难已是社会性问题，本项目双层地下室车库，完全能够保证项目身的停车需要。

首层车库靠外墙侧有约1.2米的采光槽，可以实现自然通风采光，而地下第二层则只有靠物理照明了。

【宝安层高之冠：房间净层高3.20米】

经过现场测量，鸿荣源·熙龙湾高层房间净层高3.20米，这在住宅中甚至整个深圳也是很少见的。而国家要求的设计层高是不低于2米4，也就是说，本项目的层高，比国家标准高出80公分，高出幅度达到25%，整个户型内部的空间感得到了彻底的改善。

【同色勾缝：外墙美观大方】

本项目的外墙有两种色调的磁砖组成，一种是米黄色磁砖，另一种是白色磁砖，分别贴在外墙及入户花园和内庭院的墙壁。而这两种磁砖全部采用了同色钩缝的施工法。

通常外墙磁砖是用水泥钩缝，而水泥色彩与砖色彩不一，时间长了容易漏浆、污染，而同色钩缝使用比水泥性能更好的钩缝剂，在48小时后进行钩缝。这样做施工速度会降低，价格也比水泥更高，但外墙会更美观、整体感更强。

【混凝土输送无需楼板穿孔：质量有保证】

通常高层混凝土输送都是穿过一层一层的楼板，在首层以机械压缩机通过管道传送至顶层，这样一来楼板的整体性能受到影响。

在本项目的顶层我们看到，输送混凝土的管道并不是穿过楼板，而是在电梯厅的位置，这样有效的利用了空间、避免了对楼板整体的破坏，楼板质量将更有保证。

■户型略析

“鸿荣源·熙龙湾”的户型均设计成南北朝向，户户朝阳，大部分采用双阳台、双露台、大尺度的高赠送户型设计，通风采光效果极佳。

【高层：入户花园、内庭院双挑高】

高层户内为跃式结构，客厅与其他位置有40公分的高度差，功能分区更加合理。室内的入户花园为双层挑高的，分偶奇数不同，位置也有所差别，入户花园是与客厅相连接，另外每户都有内庭院，内庭院也是双层挑高，紧临客厅与走道。

无论是入户花园还是内庭院，其双层挑高的空间，为室内提供了户外景观欣赏的通道，这些空间在应用上也更加灵活，如内庭院完全可以改成一个书房或者客房等。

【复式：三处挑高空间、人性化工人房】

高层正南为四房二厅的复式户型，有三处挑高分别是入户花园、露台、客厅均是双层挑高的，站在露台向南望，正前方的山景、海景、岛屿及公园景观一揽无余。

复式的工人房设在了一楼入户花园的的一侧，可以从厨房和从入户花园同时进出工人房，并且工人房配有配独立的卫生间，整个工人房前后都有采光窗，这样的户型的设计凸显出人性化的一面。

■数据与用料

【测量数据】

凸窗宽：85公分
楼板厚：10公分
房间净层高3.20米
卫生间下沉：30公分
商铺净层高：6.29米
车库净层高：4.06米
消防楼梯净层高：2.91米
消防楼梯宽：1.25米

国际西岸商务大厦
楼板厚：14公分
房间净层高：3.57米
消防楼梯净层高：3.57米
消防楼梯宽：1.33米

【部分用料】

永高PVC-U污水排水管、港创混凝土、大连星码电梯、雄美陶瓷、超能PVC-U环保排水管、上海安诺电线套管、福建福耀牌玻璃........

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：宝安新中心区规划效果图

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：航拍图

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：本项目与宝安区政府之间的关系

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：本项目与宝安市民中心广场的关系

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：从宝安景观主轴南端看本项目

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：项目与1#地铁宝安中心站之间的关系

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：2006年12月刚开始地基施工的景象

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：西侧，景观主轴，海、山、岛、公园多重景观面

西侧近处的龙光世纪大厦

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：北侧，鸿荣源购物公园基础施工，中心广场景观优越

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：东侧，熙龙湾二期地基施工中

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：南侧，近处待建公立中小学，远处永久性景观面

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：现时大多集中在顶楼布筋

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：国际西岸大厦顶楼布筋处承重柱施工

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：国际西岸大厦户内

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：商铺连廊

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：双层中空玻璃

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：石材

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：看楼通道

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：四平八稳的施工通道

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：屋面角处的加强筋

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：宝安首个全面采用机械检查空鼓的项目

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：洋房地下室采光

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：卫生间降板直排

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：通过顶到底的整面玻璃窗看出去的户外景观

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：挑高露台及立柱，站在露台向南望，正前方的山景、海景、岛屿及公园景观一揽无余

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：园林

“鸿荣源·熙龙湾”考查图片：营销中心